Verwaltung informiert über Sanierungsarbeiten an I-Wohnen-Beständen in Chorweiler und Seeberg, Köln, NRW; Unbewohnbarkeitserklärung, Räumung und Unterbringung möglich.

Verwaltung informiert über Sanierungsarbeiten an I-Wohnen-Beständen in Chorweiler und Seeberg, Köln, NRW; Unbewohnbarkeitserklärung, Räumung und Unterbringung möglich.

Mitteilung

Dezernat, Dienststelle V/56/561/3

Vorlagen-Nummer 27.04.2026

1160/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss für Bauen und Wohnen 05.05.2026

Informationen zu den Sanierungsarbeiten an den Beständen von I-Wohnen in Chorweiler In der Sitzung des Ausschusses für Bauen und Wohnen am 10. März 2026 wurde im Rahmen der Diskussion zu AN/0393/2026 um Darstellung der zur Verfügung stehenden wohnungsauf- sichtsrechtlichen Instrumente, deren Anwendung in der Verwaltungspraxis sowie um Informa- tionen zu den Sanierungsarbeiten an den Beständen von I-Wohnen in Chorweiler (Osloer Straße 2 bis 6 und Liverpooler Platz 1 bis 9 in 50765 Köln) und Seeberg (Ludwig-Gies-Straße 18 bis 20, Mataréweg 51 und Wilhelm-Ewald-Weg 4 bis 8 in 50769 Köln) gebeten.

Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit:

1. Ordnungsbehördliche Maßnahmen bei Missständen in Wohnraum Die Wohnungsaufsicht wird auf der Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes (WohnStG NRW) tätig. Während in § 5 WohnStG NRW die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse definiert werden, beinhaltet § 6 WohnStG NRW die Auflistung von relevan- ten Mängeln, die durch unterlassene Instandhaltung eingetreten sein können. Nach § 6 Ab- satz 1 Nummer 2 WohnStG NRW ist der Gebrauch zu Wohnzwecken insbesondere dann er- heblich beeinträchtigt, wenn Dächer, Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse oder gegen Feuchtigkeit bieten. Dies kann sich insbesondere durch einen Schimmelpilzbefall äußern. In aller Regel wenden sich betroffene Mieterinnen unmittelbar an das Amt für Wohnungswe- sen, wenn sie in Gesprächen mit ihren Vermieterinnen über eine Instandsetzung nicht weiter- kommen. Dabei wird auch erörtert, welche Schritte die Bewohnerinnen bereits unternommen haben, um ihre oder ihren Vermieterin zur (Wieder-) Herstellung des aus dem Mietvertrag ge- schuldeten Zustands ihrer Wohnung zu veranlassen. Wird erkennbar, dass ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht geboten ist, so werden den Be- wohner*innen Termine zur Überprüfung der Missstände durch das technische Personal der Wohnungsaufsicht angeboten. Eine technische Begutachtung vor Ort ist in jedem Einzelfall erforderlich, um Art und Ausmaß von Mängeln festzustellen, deren Ursachen zu bestimmen sowie die fachlich nötigen Schritte zur Mängelbeseitigung beurteilen zu können. Nach § 4 WohnStG NRW kann die Gemeinde anordnen, dass Verfügungsberechtigte die Er- füllung der Mindestanforderungen an Wohnraum zu erfüllen haben. Ebenso kann die Ge- meinde anordnen, dass Verfügungsberechtigte die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung oder des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands nachholen.

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Bei besonders schweren Missständen kann die Verwaltung zusätzlich die Unbewohnbarkeit von Wohnraum im Sinne des § 9 WohnStG NRW prüfen. Hierzu ist die Mitwirkung der be- troffenen Mieterinnen in einem Verwaltungsverfahren erforderlich. Wenn sich im Rahmen ei- ner örtlichen Überprüfung herausstellt, dass eine Wohnung für unbewohnbar erklärt werden muss, so hat dies für die Bewohnerinnen weitreichende Konsequenzen. Neben der Unbe- wohnbarkeitserklärung erfolgt parallel eine Räumungserklärung an die Bewohnerinnen. Bis zur Aufhebung der Unbewohnbarkeitserklärung darf die Wohnung nicht mehr betreten wer- den. Es handelt sich also um eine behördliche Maßnahme, die in jedem Einzelfall mit schwe- ren Eingriffen in die Lebensführung der Betroffenen verbunden ist. Dementsprechend sorgfäl- tig muss eine solche Ermessensentscheidung abgewogen werden. Vor allem ist dabei zu prü- fen, ob derselbe Erfolg nicht auch mit Mitteln herbeigeführt werden kann, die mit geringeren Eingriffen in die Rechte der Beteiligten verbunden wären. Werden Unbewohnbarkeits- und Räumungserklärung durch die Wohnungsaufsicht ausge- sprochen, so ist damit das Erfordernis der Unterbringung der Bewohnerinnen verbunden. Für die Unterbringung der Bewohnerinnen haben die Verfügungsberechtigten zu sorgen, sei es durch Rückgriff auf weiteren eigenen Wohnungsbestand, aber auch zum Beispiel mit dem An- gebot einer Unterbringung in Hotels vorzunehmen. Nur wenn Verfügungsberechtigte dazu nicht in der Lage sind und dies ausdrücklich erklären, muss die Verwaltung die Unterbringung der Betroffenen veranlassen. In jedem Fall haben Verfügungsberechtigte die für die Unterbrin- gung anfallenden Kosten zu tragen. Sofern Verfügungsberechtigte den Anordnungen der Gemeinde nicht fristgerecht nachkom- men, die Missstände oder Mängel in den betroffenen Wohnungen also fortbestehen, können die Anordnungen im Wege des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. Hierzu setzt die Verwaltung in der Regel Zwangsgelder gegen die Verfügungsberechtigten fest. Zwangsgelder können wiederholt angedroht beziehungsweise festgesetzt und dabei stufenweise erhöht wer- den. Im Bereich der Wohnungsaufsicht wurden in den vergangenen zwei Jahren stadtweit Zwangsgelder in Höhe von 2.849.000 Euro festgesetzt, dabei betreffen rund 350.000 Euro den Stadtbezirk Chorweiler. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer Ersatzvornahme. Dies bedeutet, dass die Ge- meinde die erforderlichen Maßnahmen selbst durchführt und den Verfügungsberechtigten die Kosten anschließend in Rechnung stellen kann. Gegen die Durchführung von Ersatzvornah- men sprechen jedoch aus Sicht der Verwaltung allgemeine und, bezogen auf die in Rede ste- henden Bestände in Chorweiler, fallspezifische Gründe:  Die Vornahme von Instandsetzungsarbeiten durch die Stadt Köln hätte eine fatale Sig- nalwirkung gegenüber Verfügungsberechtigten von Immobilien mit Schimmel und an- deren baulichen Problemen, da der Eindruck entstehen könnte, dass die Stadt Köln bei Versäumnissen der Eigentümerinnen einspringt. Damit könnte eine eigene Kredit- aufnahme vermieden werden. Die Rückerstattung der Kosten würde bei Insolvenzen ins Leere laufen.  Grundsätzlich sind Kosten der Ersatzvornahme vom Verfügungsberechtigten der Im- mobilie zu erstatten. Diese Rückerstattung wäre dann voraussichtlich Gegenstand ei- ner umfassenden gerichtlichen Überprüfung mit dem Prozess- und Kostenrisiko auf Seiten der Stadt Köln und des städtischen Haushaltes.  Die Stadt Köln müsste erheblich in Vorleistung gehen. Bei umfassend erforderlichen Arbeiten wie bei den Beständen in Chorweiler und Seeberg dürften Kosten in Millio- nenhöhe entstehen.  Baumaßnahmen an fremdem Eigentum können zu Beschädigungen und damit zu weitgehenden Haftungsrisiken führen, welche die Stadt Köln treffen würden.  Im laufenden Haushalt sind keine Finanzmittel für Ersatzvornahmen vorgesehen, so dass diese aus dem allgemeinen Haushalt finanziert werden müssten. Dies ist ange- sichts der angespannten Haushaltslage mit Bewirtschaftungsverfügung, welche insbe- sondere eine Finanzierung zusätzlicher freiwilliger Aufgaben im Grunde ausschließt, nicht darstellbar. Da keine gesetzliche Pflicht zur Ersatzvornahme besteht, handelt es sich um eine freiwillige Aufgabe.

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 Eine Ersatzvornahme wäre – auch aufgrund der erforderlichen Vergabeverfahren – nur mit einem unverhältnismäßigen Personaleinsatz von Jurist*innen, Bausachverständi- gen und Verwaltungsmitarbeitenden zu leisten. Dies würde zu Lasten der übrigen lau- fenden Aufgaben der Verwaltung gehen, insbesondere in dem betroffenen Fachbe- reich des Amtes für Wohnungswesen.

Zu möglichen städtischen Handlungsoptionen über das wohnungsaufsichtsrechtliche Instru- mentarium hinaus, erfolgte bereits im Jahr 2024 eine Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt und dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik unter Beteiligung des Amtes für Recht, Vergabe und Versicherungen zu den Anwendungsmöglichkeiten des § 177 Baugesetzbuch (BauGB). Das dort beschriebene kommunale „Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot“ wurde in vergangenen Diskussionen als Möglichkeit benannt, über die Grenzen des WohnStG NRW hinaus tätig werden zu können, soweit Verfügungsberechtigte ihren Verpflichtungen zum Beispiel zur Bereitstellung von Wohnraum, der den Mindestanforderungen entspricht, nicht nachkommen. Im Ergebnis hat sich gezeigt, dass es in Köln keine Erfahrung mit der An- wendung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes gibt. Alle zu beteiligenden Dienststellen verweisen zudem auf fehlende personelle und finanzielle Ressourcen und wei- terhin dürfte es aktuell an wesentlichen Grundlagen zur Anwendung (Sanierungsgebiet; Inte- griertes Stadtentwicklungskonzept) fehlen.

2. Wohnungsaufsichtsrechtliche Verfahren und Sanierungsarbeiten in den Bestän- den von I-Wohnen in Chorweiler und Seeberg Seit mehreren Jahren führt die Verwaltung eine Vielzahl von wohnungsaufsichtsrechtlichen Verfahren zu den oben genannten Beständen in Chorweiler und Seeberg und nutzt die oben dargestellten Instrumente, um auf eine Verbesserung der Wohnsituationen hinzuwirken. Die Verfahren betreffen insbesondere Feuchtigkeitsschäden mit daraus resultierender Schimmel- problematik, Heizungs- und Warmwasserausfälle sowie den Ausfall der Auszugsanlagen. Der- zeit sind 22 Verfahren in diesen Objekten anhängig. Bereits die frühere Hausverwaltung ZBI/ZBVV hat mit der Planung und Durchführung von Sa- nierungsarbeiten in den Beständen begonnen, die nun von der neuen Eigentümerin bezie- hungsweise der zuständigen Hausverwaltung „in-west Partners GmbH“ fortgeführt werden. Die Verwaltung befindet sich hierzu in einem engen Austausch mit der „in-west Partners GmbH“. Neben einem quartalsweisen Reporting zum Fortschritt der Sanierungsarbeiten wur- den auch mehrere persönliche Gespräche mit Vertreterinnen der „in-west Partners GmbH“ geführt, zuletzt am 15. April 2026. Die Aufzugsanlagen und Eingangsbereiche mit Klingeln und Briefkästen wurden bereits in sämtlichen Objekten erneuert. In den Objekten in Seeberg sowie in der Osloer Straße 2 bis 6 sind weiterhin die Dachsanierungen schon weit fortgeschritten. Ab Mai 2026 ist beabsichtigt, mit der Instandsetzung der Fassaden und Balkone, dem Aus- tausch von Fenster und Türen und den Strangsanierungen zu beginnen. Die Durchführung dieser aufwendigen Maßnahmen wird etappenweise verlaufen. Zunächst werden die Arbeiten in der Osloer Straße 2 bis 6 umgesetzt, anschließend erfolgt die Sanierung der Objekte Liver- pooler Platz 1 bis 9, bevor die Arbeiten voraussichtlich im Jahr 2027 in den Objekten in See- berg abgeschlossen werden. Die Hausverwaltung ist bemüht, die mit den Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig verbunde- nen Einschränkungen für die Mietenden so gering wie möglich zu halten. Der Austausch der Fenster und Türen soll innerhalb der jeweiligen Wohnungen innerhalb eines Tages erfolgen. Da die Küchen und Bäder der Wohnungen während der Strangsanierungen nicht nutzbar sein werden, richtet die Hausverwaltung ersatzweise Sanitäranlagen in aufgestellten Containern im Außenbereich ein und stellt Wasserkanister bereit. Für vulnerable Gruppen, die diese Anlagen nicht nutzen können, werden Ausweichwohnungen sowie Trocken- und Biotoiletten vorgehal- ten. Die Mieterinnen erhalten rechtzeitig Schreiben der Hausverwaltung, denen der detaillierte Ablauf der Sanierungsarbeiten für die jeweiligen Häuser und Wohnungen entnommen werden kann. Im Büro der Hausverwaltung vor Ort gibt es Ansprechpersonen, an die sich betroffene

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Mieter*innen mit ihren Anliegen wenden können. Weiterhin sieht die Hausverwaltung eine enge Zusammenarbeit mit einem vor Ort ansässigen Sozialbüro vor. Die Verwaltung wird die Sanierungsarbeiten engmaschig kontrollieren und soweit dies gebo- ten ist, wohnungsaufsichtsrechtliche Verfahren fortführen.

Gez. Dr. Rau