Bundeskabinett beschließt Mietrecht II in Deutschland; 3% Kappung der Indexmiete mit Öffnung nach oben

BFW Newsroom - Kabinett beschließt „Mietrecht II“ - Eckpunkte und Ausblick

Kabinett beschließt „Mietrecht II“ – Eckpunkte und Ausblick News 29.04.2026 Franco Höfling Justiziar

Leiter Recht Indexmiete Kurzzeitvermietung Mietrecht Mietrecht II Schonfristzahlung möblierter Wohnraum Der am 29. April vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf zur Änderung des Wohn‑ und Geschäftsraummietrechts („Mietrecht II“ ) greift einige zentrale Kritikpunkte aus der Verbändeanhörung auf. In mehreren besonders praxisrelevanten Bereichen, wie bei der Indexmiete, der Kurzzeitvermietung und der Vermietung von möbliertem Wohnraum finden sich nun etwas differenziertere Regelungen, die das ursprünglich vorgesehene Maß an Regulierung abmildern. Das ist tendenziell positiv. An der Grundsatzkritik des BFW ändert sich jedoch nichts. Wie geht es weiter? Der Gesetzentwurf wird nun in den Deutschen Bundestag eingebracht. Nach den Planungen der Bundesregierung soll das Gesetzgebungsverfahren noch vor der Sommerpause, spätestens Anfang Juli, abgeschlossen werden. Der BFW wird das Verfahren weiterhin konstruktiv kritisch begleiten und sich für weitere investitionsfreundliche Verbesserungen einsetzen. Im Folgenden ein Zwischenstand: Kurzzeitvermietung: Sechs Monate mit begrenzter Verlängerungsoption auf 8 Monate. Der Ausnahmetatbestand der Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ wird in § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB-E erstmals gesetzlich zeitlich konkretisiert. Künftig gilt die Ausnahme, wenn Wohnraum „für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird“. Zugleich enthält der überarbeitete Gesetzentwurf eine praxisrelevante Öffnung: Ergibt sich nach Mietbeginn ein weiterhin vorübergehender, aber längerer Bedarf, kann das Mietverhältnis einmalig auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden. Möblierter Wohnraum: Zeitwert als Maßstab, höhere Pauschale und Heilungsregelung. Mit dem neuen § 556d Absatz 1a BGB-E wird klargestellt, dass bei möbliertem Wohnraum ein gesonderter Möblierungszuschlag zulässig ist. Dieser gilt als angemessen, wenn er „monatlich höchstens 1 Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände“ beträgt. Mit dieser nunmehr eingefügten Berechnungshilfe soll die praktische Umsetzung vereinfacht werden. Für voll ausgestatteten Wohnraum gilt eine regelmäßige Angemessenheitsvermutung bis zu 10 Prozent der unmöblierten Miete. Im Vorentwurf lag die Regelvermutung bei lediglich 5 %. Flankierend wird in § 556d Absatz 1b BGB-E eine Auskunftspflicht eingeführt. Wird der Möblierungszuschlag nicht rechtzeitig offengelegt, gilt der Wohnraum bei der Mietpreisprüfung als unmöbliert. Positiv ist jedoch, dass nun ausdrücklich eine Heilungswirkung aufgenommen wurde. Nach Nachholung der Auskunft endet diese Rechtsfolge nach zwei Jahren. Indexmiete: Kappung in Höhe von 3 % mit Öffnung. Besonders relevant für die wirtschaftliche Tragfähigkeit langfristiger Mietverhältnisse ist die Neuregelung der Indexmiete. Nach dem neuen § 557b Absatz 4 BGB‑E gilt: „Übersteigt die jährliche Indexveränderung 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüberhinausgehenden Teils bei der Berechnung der Mietanpassung unberücksichtigt. Die Regelung greift ausschließlich in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung, die von den Ländern per Rechtsverordnung bestimmt werden können. Es ist also in den Ländern eine separate Rechtsverordnung für Indexmieten erforderlich. Gegenüber dem Referentenentwurf wurde damit die Kappung auf 3,0 Prozent abgesenkt, jedoch kombiniert mit einer Öffnung nach oben, wonach die Hälfte der darüberhinausgehenden Inflation als Wertsicherung bei der Mietanpassung angesetzt werden kann. Damit bleibt die Indexmiete als Instrument grundsätzlich erhalten. Höhere inflationsbedingte Ausschläge werden jedoch gedämpft. Schonfristzahlung: Einmalige Erweiterung auf ordentliche Kündigung. Unverändert aus dem Referentenentwurf übernommen wurde die Erweiterung der Schonfristzahlung. Künftig führt die vollständige Begleichung der Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit nicht nur zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sondern einmalig auch zur Unwirksamkeit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden. Weitere Informationen: Franco Höfling E-Mail Kontakt Diskutieren Sie mit uns auf Social Media! facebook

Kabinett beschließt „Mietrecht II“ – Eckpunkte und Ausblick

Der am 29. April vom Bundeskabinett beschlosseneGesetzentwurf zur Änderung des Wohn‑ und Geschäftsraummietrechts („Mietrecht II“) greift einige zentrale Kritikpunkte aus der Verbändeanhörung auf.

In mehreren besonders praxisrelevanten Bereichen, wie bei der Indexmiete, der Kurzzeitvermietung und der Vermietung von möbliertem Wohnraum finden sich nun etwas differenziertere Regelungen, die das ursprünglich vorgesehene Maß an Regulierung abmildern. Das ist tendenziell positiv. An derGrundsatzkritik des BFWändert sich jedoch nichts.

Der Gesetzentwurf wird nun in den Deutschen Bundestag eingebracht. Nach den Planungen der Bundesregierung soll das Gesetzgebungsverfahren noch vor der Sommerpause, spätestens Anfang Juli, abgeschlossen werden.

Der BFW wird das Verfahren weiterhin konstruktiv kritisch begleiten und sich für weitere investitionsfreundliche Verbesserungen einsetzen.

Kurzzeitvermietung: Sechs Monate mit begrenzter Verlängerungsoption auf 8 Monate.

Der Ausnahmetatbestand der Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ wird in § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB-E erstmals gesetzlich zeitlich konkretisiert. Künftig gilt die Ausnahme, wenn Wohnraum „für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird“.

Zugleich enthält der überarbeitete Gesetzentwurf eine praxisrelevante Öffnung: Ergibt sich nach Mietbeginn ein weiterhin vorübergehender, aber längerer Bedarf, kann das Mietverhältnis einmalig auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden.

Möblierter Wohnraum: Zeitwert als Maßstab, höhere Pauschale und Heilungsregelung.

Mit dem neuen § 556d Absatz 1a BGB-E wird klargestellt, dass bei möbliertem Wohnraum ein gesonderter Möblierungszuschlag zulässig ist. Dieser gilt als angemessen, wenn er „monatlich höchstens 1 Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände“ beträgt. Mit dieser nunmehr eingefügten Berechnungshilfe soll die praktische Umsetzung vereinfacht werden.

Für voll ausgestatteten Wohnraum gilt eine regelmäßige Angemessenheitsvermutung bis zu 10 Prozent der unmöblierten Miete. Im Vorentwurf lag die Regelvermutung bei lediglich 5 %.

Flankierend wird in § 556d Absatz 1b BGB-E eine Auskunftspflicht eingeführt. Wird der Möblierungszuschlag nicht rechtzeitig offengelegt, gilt der Wohnraum bei der Mietpreisprüfung als unmöbliert. Positiv ist jedoch, dass nun ausdrücklich eine Heilungswirkung aufgenommen wurde. Nach Nachholung der Auskunft endet diese Rechtsfolge nach zwei Jahren.

Indexmiete: Kappung in Höhe von 3 % mit Öffnung.

Besonders relevant für die wirtschaftliche Tragfähigkeit langfristiger Mietverhältnisse ist die Neuregelung der Indexmiete. Nach dem neuen § 557b Absatz 4 BGB‑E gilt: „Übersteigt die jährliche Indexveränderung 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüberhinausgehenden Teils bei der Berechnung der Mietanpassung unberücksichtigt.

Die Regelung greift ausschließlich in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung, die von den Ländern per Rechtsverordnung bestimmt werden können. Es ist also in den Ländern eine separate Rechtsverordnung für Indexmieten erforderlich.

Gegenüber dem Referentenentwurf wurde damit die Kappung auf 3,0 Prozent abgesenkt, jedoch kombiniert mit einer Öffnung nach oben, wonach die Hälfte der darüberhinausgehenden Inflation als Wertsicherung bei der Mietanpassung angesetzt werden kann.

Damit bleibt die Indexmiete als Instrument grundsätzlich erhalten. Höhere inflationsbedingte Ausschläge werden jedoch gedämpft.

Schonfristzahlung: Einmalige Erweiterung auf ordentliche Kündigung.

Unverändert aus dem Referentenentwurf übernommen wurde die Erweiterung der Schonfristzahlung. Künftig führt die vollständige Begleichung der Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit nicht nur zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sondern einmalig auch zur Unwirksamkeit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.

Ausgang offen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

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