--- title: "Verwaltungsgericht Düsseldorf urteilt zur Rechtmäßigkeit der Hebesatzdifferenzierung in Hilden; Teilnichtigkeit beider Hebesätze" sdDatePublished: "2026-04-30T15:51:00Z" source: "https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=1092933\u0026type=do" topics: - name: "taxation policy" identifier: "medtop:20000620" - name: "law" identifier: "medtop:20000121" - name: "judiciary" identifier: "medtop:20000106" - name: "local authority" identifier: "medtop:20000612" - name: "housing and urban planning policy" identifier: "medtop:20000628" - name: "real estate" identifier: "medtop:20000241" locations: - "Düsseldorf" - "Mettmann" - "North Rhine-Westphalia" --- Verwaltungsgericht Düsseldorf urteilt zur Rechtmäßigkeit der Hebesatzdifferenzierung in Hilden; Teilnichtigkeit beider Hebesätze Mitteilung Dezernat, Dienststelle II/21/1 Vorlagen-Nummer 30.04.2026 1193/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Finanzausschuss 11.05.2026 Grundsteuerreform: Urteil des Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 10. März 2026 (5 K 7062/25) zur Rechtmäßigkeit der Hebesatzdifferenzierung Das Verwaltungsgericht hat einer Klage gegen differenzierende Grundsteuer-Hebesätze mit Ur- teil vom 10.03.2026 stattgegeben und die differenzierende Hebesatzsatzung der Stadt Hilden für teilnichtig, sowohl hinsichtlich des Hebesatzes für Wohngrundstücke als auch für Nichtwohn- grundstücke, erklärt (5 K 7062/25). Hintergrund des Verfahrens war die differenzierende Grundsteuer-Hebesatzsatzung der Stadt Hilden, die ab dem Jahr 2025 für Wohngrundstücke einen Hebesatz in Höhe von 650 v.H. und für Nichtwohngrundstücke einen Hebesatz in Höhe von 1.300 v.H. vorsieht. Die Eigentümerin eines Geschäftsgrundstückes hatte gegen die ihr gegenüber festgesetzte Grundsteuer Widerspruch eingelegt und schließlich geklagt. Sie hatte insbesondere darauf abge- stellt, dass das Ziel, Wohnnebenkosten zu senken, allein nicht reiche, um die Ungleichbehand- lung in der hier gewählten Ausprägung verfassungsrechtlich zu rechtfertigen. Eine doppelte Steu- erlast für Nichtwohngrundstücke – insbesondere bei gemischt genutzten Grundstücken – sei mangels höherer Leistungsfähigkeit oder geringerer Schutzwürdigkeit verfassungswidrig. Zudem sei fraglich, ob die landesrechtliche Befugnisnorm verfassungsgemäß sei und die Grenzen dieser Norm eingehalten worden seien. Ungleichbehandlung gemischt genutzter Grundstücke Das Gericht stellte fest, dass eine Differenzierung von Hebesätzen auf Grundlage des nordrhein- westfälischen Landesrechts grundsätzlich zulässig ist und auch mit der Förderung des Wohnens durch Senkung bzw. Stabilisierung der Wohnnebenkosten begründet werden kann. Allerdings genüge die konkrete Ausgestaltung der Privilegierung von Wohnnutzung in der Sat- zung durch differenzierende Hebesätze den gleichheitsrechtlichen Anforderungen nicht, da der Kreis der Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt sei. Das Gericht führt zur Begründung an, dass die Regelung in der streitgegenständlichen Satzung unberücksichtigt lasse, dass auch Nichtwohngrundstücke (gemischt genutzte Grundstücke) zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden. Für die Privilegierung werde aber nicht auf die tatsächliche Wohnnutzung eines Grundstücks abgestellt, sondern nur auf die Zuordnung eines Grundstücks zur Gruppe der Wohngrundstücke. Hierdurch werde der Zweck der Förde- rung des Wohnens nicht in allen Fällen des Wohnens erreicht, sondern sogar im Gegenteil durch 2 Anwendung höherer Hebesätze für Nichtwohngrundstücke konterkariert. Die pauschale – aber gesetzlich vorgeschriebene – Zuordnung habe zur Folge, dass Wohnnutzungen nicht uneinge- schränkt vom niedrigeren Hebesatz profitieren und auch Nicht-Wohnnutzungen in den Genuss der Privilegierung kommen. Das Gericht sieht hierdurch die aus gleichheitsrechtlichen Gründen gebotene Förderungszielgenauigkeit beeinträchtigt. Dadurch hervorgerufene Ungleichheiten seien jedenfalls unter Berücksichtigung der Höhe der Differenz der Hebesätze in der Satzung nicht mehr vom Pauschalisierungs-/Typisierungsgedanken gedeckt. Anderes könnte gelten, wenn sich der Satzungsgeber für eine maßvolle Differenzierung der Hebesätze entscheiden würde. Das Gericht bestätigt damit die in der Vorlage vom 23.10.2024 (3197/2024) bereits aufgeführten Risiken im Hinblick auf gemischt genutzte Grundstücke und die damit einhergehende fehlende Zielgenauigkeit. Die Kammer bekräftigt die dort aufgeführten Zweifel, dass die hierdurch bedingte Ungleichbehandlung nicht mehr als zulässige steuerrechtliche Typisierung angesehen und ver- fassungskonform begründet werden kann. Teilnichtigkeit beider Hebesätze Im Ergebnis erklärt das Verwaltungsgericht beide Hebesätze, d. h. auch den für die sog. Wohn- grundstücke, für nichtig, da sie als Bestandteil eines einheitlichen Regelungskonzeptes nicht teil- bar sind und ein isolierter Fortbestand dazu führen würde, dass eine Gruppe ohne rechtfertigen- den Grund nicht belastet würde. Konsequenz Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts verdeutlicht die Schwierigkeiten, eine verfassungs- konforme differenzierende Hebesatzsatzung zu beschließen. Sie zeigt insbesondere, dass eine solche Ausgestaltung an gleichheitsrechtliche Grenzen stößt, wenn der Kreis der Begünstigten nicht nachvollziehbar abgegrenzt werden kann. Eine sachgerechte Abgrenzung ist aufgrund der gesetzlich vorgegebenen Zuordnung der einzelnen Grundstücksarten zu den Kategorien Wohn- grundstücke und Nicht-Wohngrundstücke nicht möglich. Für die Stadt Köln ergeben sich hieraus keine Auswirkungen, da sie sich angesichts der Risiken bewusst für eine einheitliche und rechtssichere Ausgestaltung entschieden hat. Die Verwaltung wird die weitere Entwicklung der Rechtsprechung verfolgen und den Finanzausschuss informiert halten. Gez. Prof. Dr. Diemert