Gutachtersausschuss für Grundstückswerte Hamburg veröffentlicht Immobilienmarktbericht 2026; Kaufverträge 2025 gestiegen, Vorkrisenniveau bleibt unerreicht
Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 - Gutachterausschuss für Grundstückswerte
IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026 Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Hier finden Sie uns Neuenfelder Straße 19 21109 Hamburg Telefon: 040 - 115 info@gv.hamburg.de www.geoinfo.hamburg.de Öffentliche Verkehrsmittel: S-Bahn S3 / S5 Haltestelle Wilhelmsburg Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Internet: www.gutachterausschuss.hamburg.de Besuche nur nach Terminverein- barung unter o. g. Telefonnummer. Auskünfte im Rahmen von Besuchen sind ebenfalls gebührenpflichtig. Telefon: 040 - 4 28 26 - 60 00 Montag – Freitag 9.00 – 12.00 Uhr Telefax: 040 - 4 27 92 60 00 E-Mail: gutachterausschuss@gv.hamburg.de Die Anschriften der Gutachteraus schüsse in den an Hamburg angren zenden Landkreisen sind auf der hin teren Umschlag-Innenseite aufgeführt. Berichtszeitraum 01.01. – 31.12.2025 Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstücks werte in Hamburg © 2026 Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Immobilienmarktbericht enthaltenen Daten unter Angabe der Quelle gestattet. Gestaltung Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Titelfoto Nikolaifleet mit Elbphilharmonie Mediaserver Hamburg/ Andreas Vallbracht Zum Dashboard Immobilienmarktberichte:
1 Vorbemerkungen Liebe Leserinnen, liebe Leser, wir blicken auf das Jahr 2025 am Ham burger Immobilienmarkt zurück und können vorsichtig optimistisch sein. Nach dem starken Einbruch im Jahr 2022 (IMB 2023) ist die Anzahl der Kaufverträge in diesem Jahr erneut gestiegen. Das Niveau von 2021 wur de jedoch noch nicht wieder erreicht. Ähnlich verhält es sich beim Flächen umsatz: Auch hier ist ein Anstieg zu verzeichnen, das Vorkrisenniveau bleibt jedoch weiterhin unerreicht. Der Geldumsatz hat sich ebenfalls positiv entwickelt, liegt aber nach wie vor unter dem Wert von 2021. Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses in Hamburg bietet auf Grundlage der Auswertung der beurkundeten Kaufverträge viele detaillierte Informationen über die einzelnen Teilmärkte. Die Entwicklung der Bodenrichtwerte zeigt insgesamt eine Stabilisierung trotz eines leichten Sinkens bei Grundstücken für den Wohnungsbau. Für Einfamilienhausbauplätze ist ein durchschnittlicher Rückgang der Bodenrichtwerte um rund 5 % zu verzeichnen, in einzelnen Stadtteilen fiel der Rückgang noch deutlicher aus. Die Bodenrichtwerte für Mehr familienhäuserbauplätze im unteren Preissegment sind um etwa 5 % gesunken, während sie sich im oberen Bereich weitgehend stabil gezeigt haben. Bodenrichtwerte für gewerb liche Nutzungen wie Büro, Läden und Produktion und Logistik sind zum Vorjahr unverändert geblieben. Die Bestandsimmobilien von Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich im Wert stabilisiert. Bei Eigentumswoh nungen ist sowohl im Neubau als auch im Bestand eine leicht positive Tendenz zu beobachten. Für die Mehr familienhäuser ist ein Preisanstieg zu verzeichnen. In diesem Jahr wurde keine vollstän dig neue Untersuchung für die für die Wertermittlung erforderlichen Daten durchgeführt. Selbstverständlich stehen jedoch Aktualisierungsfaktoren für alle bestehenden Formeln auch im neuen Berichtsjahr zur Verfügung. Für aktuelle Daten zum Immobili enmarkt in Hamburg möchten wir Sie gerne auf das Dashboard zum Immobilienmarktbericht Hamburg hinweisen. Im Dashboard stehen quartalsweise aktuelle Kennzahlen zum Grundstücksmarkt in Hamburg bereits unterjährig zur Verfügung. Das Dashboard begleitet uns nun seit gut einem Jahr und ist aus unserer täglichen Arbeit nicht mehr wegzu denken. Mit der kontinuierlichen Weiterent wicklung digitaler Tools wie dem Dashboard tragen wir dazu bei, die Markttransparenz im Sinne der Digitalstrategie des Landes Hamburg weiter zu erhöhen. Im Sommer diesen Jahres endet die aktuelle Bestellungsperiode des Gutachterausschusses für Grund stückswerte und die Neubestellung steht an. Ich möchte mich an dieser Stelle bei allen Mitgliedern des Gut achterausschusses für ihre aktive und engagierte Mitarbeit herzlich bedan ken. Wir wissen, dass dieses Ehrenamt zusätzlich zur Haupttätigkeit ausgeübt wird, und schätzen das große Interesse und die hohe Einsatzbereitschaft sehr. Mein Dank gilt auch den Kolleginnen und Kollegen aus der Geschäftsstelle für die engagierte Unterstützung und wünsche uns weiterhin eine erfolg reiche Zusammenarbeit. Ich wünsche Ihnen eine informative Lektüre und freue mich auf den wei teren Austausch. Mit freundlichen Grüßen Sonja Andresen Vorsitzende des Gutachteraus- schusses für Grundstückswerte in Hamburg
2 IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026 Inhaltsverzeichnis Teil I 1 Der Grundstücksmarkt im Überblick 1.1 Vertragszahlen 6 1.2 Flächenumsatz 7 1.3 Geldumsatz 8 1.4 Preisentwicklung 9 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke 2.1 Übersicht
2.1.1 Vertragszahlen 10
2.1.2 Flächenumsatz 10
2.1.3 Geldumsatz 10 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser
2.2.1 Vertragszahlen 12
2.2.2 Flächenumsatz 12
2.2.3 Geldumsatz 12
2.2.4 Gesamtkaufpreise 16
2.2.5 Preise pro Quadrat-
meter Wohnfläche 19
2.2.6 Indexreihe 21 2.3 Mehrfamilienhäuser
2.3.1 Vertragszahlen 22
2.3.2 Flächenumsatz 22
2.3.3 Geldumsatz 22
2.3.4 Preise pro Quadrat-
meter Wohnfläche 25
2.3.5 Ertragsfaktoren 26
2.3.6 Indexreihe 27 2.4 Büro- und Geschäftshäuser
2.4.1 Vertragszahlen 28
2.4.2 Flächenumsatz 28
2.4.3 Geldumsatz 28
2.4.4 Preise pro Quadratmeter
Wohn-/Nutzfläche 31
2.4.5 Ertragsfaktoren 32 2.5 Produktions- und Logistikgebäude
2.5.1 Vertragszahlen 33
2.5.2 Flächenumsatz 33
2.5.3 Geldumsatz 33 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3.1 Vertragszahlen 36 3.2 Geldumsatz 36 3.3 Gesamtkaufpreise 39 3.4 Kaufpreise pro m²
Wohnfläche 40 3.5 Indexreihe 43 4 Der Baulandmarkt 4.1 Übersicht
4.1.1 Vertragszahlen 44
4.1.2 Flächenumsatz 44
4.1.3 Geldumsatz 44 4.2 Bauplätze für den individuellen
Wohnungsbau
4.2.1 Vertragszahlen 46
4.2.2 Flächenumsatz 46
4.2.3 Geldumsatz 46
4.2.4 Gesamtkaufpreise 50
4.2.5 Quadratmeterpreise 52
4.2.6 Bodenrichtwerte 54
4.2.7 Indexreihen 57 4.3 Bauplätze für den
Geschosswohnungsbau
4.3.1 Vertragszahlen 58
4.3.2 Flächenumsatz 58
4.3.3 Geldumsatz 58
4.3.4 Quadratmeterpreise 59
4.3.5 Bodenrichtwerte 60
4.3.6 Indexreihe 63 4.4 Bauplätze für Büro- und
Geschäftshäuser
4.4.1 Vertragszahlen 64
4.4.2 Flächenumsatz 64
4.4.3 Geldumsatz 64
4.4.4 Quadratmeterpreise 66
4.4.5 Bodenrichtwerte 68
4.4.6 Indexreihen 74 4.5 Bauplätze für Produktion und
Logistik
4.5.1 Vertragszahlen 75
4.5.2 Flächenumsatz 75
4.5.3 Geldumsatz 75
4.5.4 Quadratmeterpreise 76
4.5.5 Bodenrichtwerte 77
4.5.6 Indexreihe 80 4.6 Erbbaurechte 81 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 5.1 Vertragszahlen 82 5.2 Flächenumsatz 82 5.3 Geldumsatz 82 5.4 Quadratmeterpreise 84 5.5 Bodenrichtwerte 84 5.6 Indexreihen 85 6 Zwangsversteigerungen 87 Teil II 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten 7.1 Methodenberichte
7.1.1 Methodenbericht
zur Ermittlung der für
die Wertermittlung
erforderlichen
Daten 92
7.1.2 Methodenbericht
zur Ermittlung
der Bodenrichtwerte 96
7.1.3 Methodenbericht
zur Ermittlung
von Immobilien-
Preisindizes 102 7.2 Einfamilienhäuser
7.2.1 Gebäudefaktor 109
7.2.2 Liegenschaftszins-
satz 116
7.2.3 Sachwertfaktor 117
7.2.4 Umrechnungsfaktor
für vermietete Ein-
familienhäuser 126
7.2.5 Erbbaurechte 127
3 7.3 Mehrfamilienhäuser
7.3.1 Gebäudefaktor 130
7.3.2 Ertragsfaktor 135
7.3.3 Liegenschaftszins-
satz 139
7.3.4 Marktübliche Miete 143
7.3.5 Erbbaurechte 146 7.4 Büro- und Geschäftshäuser
7.4.1 Gebäudefaktor 148
7.4.2 Ertragsfaktor 151
7.4.3 Liegenschaftszins-
satz 154
7.4.4 Marktübliche Miete 157
7.4.5 Erbbaurechte 159 7.5 Produktions- und Logistik-
Immobilien
7.5.1 Gebäudefaktor 160
7.5.2 Ertragsfaktor 163
7.5.3 Liegenschaftszins-
satz 166
7.5.4 Marktübliche Miete 169
7.5.5 Erbbaurechte 169 7.6 Eigentumswohnungen
7.6.1 Gebäudefaktor 170
7.6.2 Liegenschaftszins-
satz 176
7.6.3 Umrechnungsfaktor
für vermietete Eigen-
tumswohnungen 177
7.6.4 Wohnungserbbau-
rechte 178
7.6.5 Gebäudefaktor für
Stellplätze 179 7.7 Einfamilienhausbauplätze 180 7.8 Geschosswohnungs-
bauplätze 183 7.9 Büro- und
Geschäftshausbauplätze 185 7.10 Produktions- und Logistik-
bauplätze 186 7.11 Erbbaurechtsgrundstücke
7.11.1 Liegenschaftszins-
satz für Erbbau-
rechtsgrundstücke 186
7.11.2 Erbbaurechtsgrund-
stücke für den individu-
ellen Wohnungsbau 187
7.11.3 Erbbaurechtsgrund-
stücke für den Mehr-
familienhausbau 189
7.11.4 Erbbaurechtsgrund-
stücke für Wirtschafts-
immobilien 189 7.12 Landwirtschaftliche Flächen 190 7.13 Sonstige Nutzungen 191 Anhang Abkürzungsverzeichnis 194 Glossar 195 Tabellen zur Immobilienwert- ermittlungsverordnung
(ImmoWertV 2021) 205 Karte der Stadtteile 208 Unsere Dienstleistungen und Produkte 209
4 IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026
5 TEIL I 1 Der Grundstücksmarkt im Überblick 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke 3 Der Eigentumswoh nungsmarkt 4 Der Baulandmarkt 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 6 Zwangsversteigerungen
6 IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026 1 Der Grundstücksmarkt im Überblick 1.1 Vertragszahlen Anzahl der Kaufverträge Jahr Eigentums- wohnungen und Teileigentum bebaute Grundstücke unbebaute Bauflächen landwirtsch. Flächen sonstige Flächen SUMME Eigentumswohnungen und Teileigentum bebaute Grundstücke unbebaute Bauflächen landwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen 2015 7.607 4.522 1.249 76 66 13.520 2016 7.559 3.965 1.136 73 92 12.825 2017 7.034 3.771 1.176 51 79 12.111 2018 7.041 4.042 1.173 29 84 12.369 2019 6.906 4.094 963 50 94 12.107 2020 6.663 3.885 986 32 84 11.650 2021 6.570 3.537 850 40 61 11.058 2022 5.131 3.142 576 43 55 8.947 2023 4.046 2.507 377 67 66 7.063 2024 5.172 3.201 571 77 68 9.089 2025 5.860 3.501 615 73 71 10.120 Anzahl der Kaufverträge des Jahres 2025 0 3.000 6.000 9.000 12.000 15.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 71 73 5.860 615 3.501
7 1.2 Flächenumsatz Jahr bebaute Grundstücke [1.000 m²] unbebaute Bauflächen [1.000 m²] landwirtsch. Flächen [1.000 m²] sonstige Flächen [1.000 m²] SUMME (ohne Eigentumswohnungen) [1.000 m²] bebaute Grundstücke unbebaute Bauflächen landwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen 2015 4.946 1.978 1.853 222 8.999 2016 4.180 2.247 1.302 365 8.094 2017 4.271 2.089 1.728 94 8.182 2018 4.103 2.679 1.382 413 8.577 2019 3.666 1.640 1.360 150 6.816 2020 3.649 2.743 1.026 123 7.541 2021 3.724 1.479 838 82 6.123 2022 2.869 1.052 504 48 4.473 2023 2.786 557 569 50 3.962 2024 2.965 781 1.110 34 4.890 2025 3.166 796 1.492 122 5.576 Flächenumsatz des Jahres 2025 in 1.000 m² 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 796 1.492 3.166 122
8 IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026 1.3 Geldumsatz Jahr Eigentumswoh nungen und Teileigentum [Millionen Euro] bebaute Grundstücke [Millionen Euro] unbebaute Bauflächen [Millionen Euro] landwirtsch. Flächen [Millionen Euro] sonstige Flächen [Millionen Euro] SUMME [Millionen Euro] 2015 2.435 6.167 1.039 10 6 9.657 2016 2.490 6.297 1.368 8 32 10.195 2017 2.690 7.246 1.052 10 8 11.006 2018 2.734 7.659 1.729 4 8 12.135 2019 2.844 8.079 1.319 8 18 12.267 2020 3.207 7.613 1.270 5 14 12.109 2021 3.772 8.567 1.096 4 14 13.454 2022 2.797 5.998 788 5 8 9.596 2023 1.958 4.057 406 5 7 6.433 2024 2.584 5.236 777 11 6 8.614 2025 2.834 5.479 706 18 4