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title: "Gutachtersausschuss für Grundstückswerte Hamburg veröffentlicht Immobilienmarktbericht 2026; Kaufverträge 2025 gestiegen, Vorkrisenniveau bleibt unerreicht"
sdDatePublished: "2026-05-01T06:18:00Z"
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  - name: "construction and property"
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  - "Hamburg"
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Gutachtersausschuss für Grundstückswerte Hamburg veröffentlicht Immobilienmarktbericht 2026; Kaufverträge 2025 gestiegen, Vorkrisenniveau bleibt unerreicht

Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 - Gutachterausschuss für Grundstückswerte

IMMOBILIENMARKTBERICHT
HAMBURG 2026
Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung
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Die Anschriften der Gutachteraus­
schüsse in den an Hamburg angren­
zenden Landkreisen sind auf der hin­
teren Umschlag-Innenseite aufgeführt.
Berichtszeitraum
01.01. – 31.12.2025
Herausgeber
Gutachterausschuss für Grundstücks­
werte in Hamburg
© 2026
Verwendung und Weiterverbreitung
der in diesem Immobilienmarktbericht
enthaltenen Daten unter Angabe der
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Gestaltung
Landesbetrieb Geoinformation und
Vermessung
Titelfoto
Nikolaifleet mit Elbphilharmonie
Mediaserver Hamburg/
Andreas Vallbracht
Zum Dashboard
Immobilienmarktberichte:

1
Vorbemerkungen
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
wir blicken auf das Jahr 2025 am Ham­
burger Immobilienmarkt zurück und
können vorsichtig optimistisch sein.
Nach dem starken Einbruch im Jahr
2022 (IMB 2023) ist die Anzahl der
Kaufverträge in diesem Jahr erneut
gestiegen. Das Niveau von 2021 wur­
de jedoch noch nicht wieder erreicht.
Ähnlich verhält es sich beim Flächen­
umsatz: Auch hier ist ein Anstieg zu
verzeichnen, das Vorkrisenniveau
bleibt jedoch weiterhin unerreicht.
Der Geldumsatz hat sich ebenfalls
positiv entwickelt, liegt aber nach wie
vor unter dem Wert von 2021.
Der Immobilienmarktbericht des
Gutachterausschusses in Hamburg
bietet auf Grundlage der Auswertung
der beurkundeten Kaufverträge viele
detaillierte Informationen über die
einzelnen Teilmärkte.
Die Entwicklung der Bodenrichtwerte
zeigt insgesamt eine Stabilisierung
trotz eines leichten Sinkens bei
Grundstücken für den Wohnungsbau.
Für Einfamilienhausbauplätze ist
ein durchschnittlicher Rückgang der
Bodenrichtwerte um rund 5 % zu
verzeichnen, in einzelnen Stadtteilen
fiel der Rückgang noch deutlicher
aus. Die Bodenrichtwerte für Mehr­
familienhäuserbauplätze im unteren
Preissegment sind um etwa 5 %
gesunken, während sie sich im oberen
Bereich weitgehend stabil gezeigt
haben. Bodenrichtwerte für gewerb­
liche Nutzungen wie Büro, Läden und
Produktion und Logistik sind zum
Vorjahr unverändert geblieben.
Die Bestandsimmobilien von Ein- und
Zweifamilienhäusern haben sich im
Wert stabilisiert. Bei Eigentumswoh­
nungen ist sowohl im Neubau als
auch im Bestand eine leicht positive
Tendenz zu beobachten. Für die Mehr­
familienhäuser ist ein Preisanstieg zu
verzeichnen.
In diesem Jahr wurde keine vollstän­
dig neue Untersuchung für die für die
Wertermittlung erforderlichen Daten
durchgeführt. Selbstverständlich
stehen jedoch Aktualisierungsfaktoren
für alle bestehenden Formeln auch im
neuen Berichtsjahr zur Verfügung.
Für aktuelle Daten zum Immobili­
enmarkt in Hamburg möchten wir
Sie gerne auf das Dashboard zum
Immobilienmarktbericht Hamburg
hinweisen. Im Dashboard stehen
quartalsweise aktuelle Kennzahlen
zum Grundstücksmarkt in Hamburg
bereits unterjährig zur Verfügung.
Das Dashboard begleitet uns nun seit
gut einem Jahr und ist aus unserer
täglichen Arbeit nicht mehr wegzu­
denken.
Mit der kontinuierlichen Weiterent­
wicklung digitaler Tools wie dem
Dashboard tragen wir dazu bei,
die Markttransparenz im Sinne der
Digitalstrategie des Landes Hamburg
weiter zu erhöhen.
Im Sommer diesen Jahres endet
die aktuelle Bestellungsperiode des
Gutachterausschusses für Grund­
stückswerte und die Neubestellung
steht an. Ich möchte mich an dieser
Stelle bei allen Mitgliedern des Gut­
achterausschusses für ihre aktive und
engagierte Mitarbeit herzlich bedan­
ken. Wir wissen, dass dieses Ehrenamt
zusätzlich zur Haupttätigkeit ausgeübt
wird, und schätzen das große Interesse
und die hohe Einsatzbereitschaft sehr.
Mein Dank gilt auch den Kolleginnen
und Kollegen aus der Geschäftsstelle
für die engagierte Unterstützung und
wünsche uns weiterhin eine erfolg­
reiche Zusammenarbeit.
Ich wünsche Ihnen eine informative
Lektüre und freue mich auf den wei­
teren Austausch.
Mit freundlichen Grüßen
Sonja Andresen
Vorsitzende des Gutachteraus-
schusses für Grundstückswerte
in Hamburg

2
IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026
Inhaltsverzeichnis
Teil I
1 Der Grundstücksmarkt im
Überblick
1.1 Vertragszahlen
6
1.2 Flächenumsatz
7
1.3 Geldumsatz
8
1.4 Preisentwicklung
9
2 Der Immobilienmarkt bebauter
Grundstücke
2.1 Übersicht

2.1.1 Vertragszahlen
10

2.1.2 Flächenumsatz
10

2.1.3 Geldumsatz
10
2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser

2.2.1 Vertragszahlen
12

2.2.2 Flächenumsatz
12

2.2.3 Geldumsatz
12

2.2.4 Gesamtkaufpreise
16

2.2.5 Preise pro Quadrat-

meter Wohnfläche
19

2.2.6 Indexreihe
21
2.3 Mehrfamilienhäuser

2.3.1 Vertragszahlen
22

2.3.2 Flächenumsatz
22

2.3.3 Geldumsatz
22

2.3.4 Preise pro Quadrat-

meter Wohnfläche
25

2.3.5 Ertragsfaktoren
26

2.3.6 Indexreihe
27
2.4 Büro- und Geschäftshäuser

2.4.1 Vertragszahlen
28

2.4.2 Flächenumsatz
28

2.4.3 Geldumsatz
28

2.4.4 Preise pro Quadratmeter

Wohn-/Nutzfläche
31

2.4.5 Ertragsfaktoren
32
2.5 Produktions- und Logistikgebäude

2.5.1 Vertragszahlen
33

2.5.2 Flächenumsatz
33

2.5.3 Geldumsatz
33
3 Der Eigentumswohnungsmarkt
3.1 Vertragszahlen
36
3.2 Geldumsatz
36
3.3 Gesamtkaufpreise
39
3.4 Kaufpreise pro m²

Wohnfläche
40
3.5 Indexreihe
43
4 Der Baulandmarkt
4.1 Übersicht

4.1.1 Vertragszahlen
44

4.1.2 Flächenumsatz
44

4.1.3 Geldumsatz
44
4.2 Bauplätze für den individuellen

Wohnungsbau

4.2.1 Vertragszahlen
46

4.2.2 Flächenumsatz
46

4.2.3 Geldumsatz
46

4.2.4 Gesamtkaufpreise
50

4.2.5 Quadratmeterpreise 52

4.2.6 Bodenrichtwerte
54

4.2.7 Indexreihen
57
4.3 Bauplätze für den

Geschosswohnungsbau

4.3.1 Vertragszahlen
58

4.3.2 Flächenumsatz
58

4.3.3 Geldumsatz
58

4.3.4 Quadratmeterpreise 59

4.3.5 Bodenrichtwerte
60

4.3.6 Indexreihe
63
4.4 Bauplätze für Büro- und

Geschäftshäuser

4.4.1 Vertragszahlen
64

4.4.2 Flächenumsatz
64

4.4.3 Geldumsatz
64

4.4.4 Quadratmeterpreise 66

4.4.5 Bodenrichtwerte
68

4.4.6 Indexreihen
74
4.5 Bauplätze für Produktion und

Logistik

4.5.1 Vertragszahlen
75

4.5.2 Flächenumsatz
75

4.5.3 Geldumsatz
75

4.5.4 Quadratmeterpreise 76

4.5.5 Bodenrichtwerte
77

4.5.6 Indexreihe
80
4.6 Erbbaurechte
81
5 Der landwirtschaftliche
Grundstücksmarkt
5.1 Vertragszahlen
82
5.2 Flächenumsatz
82
5.3 Geldumsatz
82
5.4 Quadratmeterpreise
84
5.5 Bodenrichtwerte
84
5.6 Indexreihen
85
6 Zwangsversteigerungen
87
Teil II
7 Für die Wertermittlung
erforderliche Daten
7.1 Methodenberichte

7.1.1
Methodenbericht

zur Ermittlung der für

die Wertermittlung

erforderlichen

 Daten
92

7.1.2 Methodenbericht

zur Ermittlung

der Bodenrichtwerte 96

7.1.3 Methodenbericht

zur Ermittlung

von Immobilien-

Preisindizes
102
7.2 Einfamilienhäuser

7.2.1
Gebäudefaktor
109

7.2.2
Liegenschaftszins-

satz
116

7.2.3
Sachwertfaktor
117

7.2.4
Umrechnungsfaktor

für vermietete Ein-

familienhäuser
126

7.2.5
Erbbaurechte
127

3
7.3 Mehrfamilienhäuser

7.3.1
Gebäudefaktor
130

7.3.2
Ertragsfaktor
135

7.3.3
Liegenschaftszins-

satz
139

7.3.4
Marktübliche Miete 143

7.3.5
Erbbaurechte
146
7.4 Büro- und Geschäftshäuser

7.4.1
Gebäudefaktor
148

7.4.2
Ertragsfaktor
151

7.4.3
Liegenschaftszins-

satz
154

7.4.4
Marktübliche Miete 157

7.4.5
Erbbaurechte
159
7.5 Produktions- und Logistik-

Immobilien

7.5.1
Gebäudefaktor
160

7.5.2
Ertragsfaktor
163

7.5.3
Liegenschaftszins-

satz
166

7.5.4
Marktübliche Miete 169

7.5.5
Erbbaurechte
169
7.6 Eigentumswohnungen

7.6.1
Gebäudefaktor
170

7.6.2
Liegenschaftszins-

satz
176

7.6.3
Umrechnungsfaktor

für vermietete Eigen-

tumswohnungen
177

7.6.4
Wohnungserbbau-

rechte
178

7.6.5
Gebäudefaktor für

Stellplätze
179
7.7 Einfamilienhausbauplätze
180
7.8 Geschosswohnungs-

bauplätze
183
7.9 Büro- und

Geschäftshausbauplätze
185
7.10 Produktions- und Logistik-

bauplätze
186
7.11 Erbbaurechtsgrundstücke

7.11.1 Liegenschaftszins-

satz für Erbbau-

rechtsgrundstücke
186

7.11.2 Erbbaurechtsgrund-

stücke für den individu-

ellen Wohnungsbau 187

7.11.3 Erbbaurechtsgrund-

stücke für den Mehr-

familienhausbau
189

7.11.4 Erbbaurechtsgrund-

stücke für Wirtschafts-

immobilien
189
7.12 Landwirtschaftliche Flächen	190
7.13 Sonstige Nutzungen
191
Anhang
Abkürzungsverzeichnis
194
Glossar
195
Tabellen zur Immobilienwert-
ermittlungsverordnung

(ImmoWertV 2021)
205
Karte der Stadtteile
208
Unsere Dienstleistungen und
Produkte
209

4
IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026

5
TEIL I
1 Der Grundstücksmarkt
im Überblick
2 Der Immobilienmarkt
bebauter Grundstücke
3 Der Eigentumswoh­
nungsmarkt
4 Der Baulandmarkt
5 Der landwirtschaftliche
Grundstücksmarkt
6 Zwangsversteigerungen

6
IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026
1 Der Grundstücksmarkt im Überblick
1.1 Vertragszahlen
Anzahl der Kaufverträge
Jahr
Eigentums-
wohnungen und
Teileigentum
bebaute
Grundstücke
unbebaute
Bauflächen
landwirtsch.
Flächen
sonstige
Flächen
SUMME
Eigentumswohnungen und
Teileigentum
bebaute Grundstücke
unbebaute Bauflächen
landwirtschaftliche Flächen
sonstige Flächen
2015
7.607
4.522
1.249
76
66
13.520
2016
7.559
3.965
1.136
73
92
12.825
2017
7.034
3.771
1.176
51
79
12.111
2018
7.041
4.042
1.173
29
84
12.369
2019
6.906
4.094
963
50
94
12.107
2020
6.663
3.885
986
32
84
11.650
2021
6.570
3.537
850
40
61
11.058
2022
5.131
3.142
576
43
55
8.947
2023
4.046
2.507
377
67
66
7.063
2024
5.172
3.201
571
77
68
9.089
2025
5.860
3.501
615
73
71
10.120
Anzahl der Kaufverträge des Jahres 2025
0
3.000
6.000
9.000
12.000
15.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
71
73
5.860
615
3.501

7
1.2  Flächenumsatz
Jahr
bebaute
Grundstücke
[1.000 m²]
unbebaute
Bauflächen
[1.000 m²]
landwirtsch.
Flächen
[1.000 m²]
sonstige
Flächen
[1.000 m²]
SUMME
(ohne Eigentumswohnungen)
[1.000 m²]
bebaute Grundstücke
unbebaute Bauflächen
landwirtschaftliche Flächen
sonstige Flächen
2015
4.946
1.978
1.853
222
8.999
2016
4.180
2.247
1.302
365
8.094
2017
4.271
2.089
1.728
94
8.182
2018
4.103
2.679
1.382
413
8.577
2019
3.666
1.640
1.360
150
6.816
2020
3.649
2.743
1.026
123
7.541
2021
3.724
1.479
838
82
6.123
2022
2.869
1.052
504
48
4.473
2023
2.786
557
569
50
3.962
2024
2.965
781
1.110
34
4.890
2025
3.166
796
1.492
122
5.576
Flächenumsatz des Jahres 2025 in 1.000 m²
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
796
1.492
3.166
122

8
IMMOBILIENMARKTBERICHT HAMBURG 2026
1.3  Geldumsatz
Jahr
Eigentumswoh­
nungen und
Teileigentum
[Millionen Euro]
bebaute
Grundstücke
[Millionen Euro]
unbebaute
Bauflächen
[Millionen Euro]
landwirtsch.
Flächen
[Millionen Euro]
sonstige
Flächen
[Millionen Euro]
SUMME
[Millionen Euro]
2015
2.435
6.167
1.039
10
6
9.657
2016
2.490
6.297
1.368
8
32
10.195
2017
2.690
7.246
1.052
10
8
11.006
2018
2.734
7.659
1.729
4
8
12.135
2019
2.844
8.079
1.319
8
18
12.267
2020
3.207
7.613
1.270
5
14
12.109
2021
3.772
8.567
1.096
4
14
13.454
2022
2.797
5.998
788
5
8
9.596
2023
1.958
4.057
406
5
7
6.433
2024
2.584
5.236
777
11
6
8.614
2025
2.834
5.479
706
18
4