BGH entscheidet: Kellerräume mit gemeinschaftlich genutzter Technik bleiben Sondereigentum in Rheinland-Pfalz; Keine Mitbesitzansprüche der anderen Eigentümer BGH: Son­der­ei­gen­tum trotz Gemeinschaftsnutzung Auch Räume mit gemeinschaftlich genutzter Technik können im Sondereigentum stehen. Entscheidend ist nicht die Nutzung, sondern die Teilungserklärung. Mit einem neuen Urteil lockert der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung. ...war noch nie so einfach! Inseriere jetzt deine Immobilie ab 0€ und finde schnell und unkompliziert neue Mieter:innen. In einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft in Rheinland-Pfalz gibt es im Keller drei Räume: ein Treppenhaus, einen Flur und einen Technikraum. Laut Teilungserklärung von 2013 gehören alle drei Räume zum Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1. Das Besondere: Alle Räume sind nur über diese Wohneinheit erreichbar. Ursprünglich befand sich im Technikraum eine gemeinsame Ölheizung für beide Wohnungen. 2017 wurde sie durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt. Des Weiteren befinden sich im Technikraum die Absperrhähne für Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohneinheiten sowie die entsprechenden Zähler. Der Hauptstromkasten mit den Stromzählern befindet sich Im Treppenhaus. Der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 nutzt den Technikraum auch zur Lagerung von Gegenständen. Zudem sind dort eine Toilette und ein Waschbecken installiert. Forderung nach Mitbesitz der Kellerräume Die Eigentümer:innen der Wohneinheit Nr. 2 dürfen laut Grunddienstbarkeit den Flur und den Technikraum nur betreten, um Zähler abzulesen. Doch sie wollen mehr, und zwar den Mitbesitz an allen drei Kellerräumen. Dafür ziehen vor Gericht. Das Landgericht gab ihnen mit der Begründung recht, Räume mit gemeinsamer Technik müssten immer Gemeinschaftseigentum sein. Damit gibt sich der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 nicht zufrieden. Der Streitfall geht bis zum Bundesgerichtshof. Sondereigentum bleibt – trotz gemeinsamer Anlagen Der BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung auf und stellt klar: Räume, in denen gemeinschaftlich genutzte Anlagen untergebracht sind, verlieren nicht automatisch ihre Sondereigentumsfähigkeit. Das Gesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) unterscheide klar zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an den darin befindlichen Anlagen. Der Zweck des Gesetzes ist erfüllt, wenn die Anlagen gemeinschaftlich bleiben. Eigentümer:innen müssen ohnehin Zugang gewähren, wenn es nötig ist, beispielsweise für Wartung oder Ablesung. Die drei Kellerräume gehören zur Wohnung Nr. 1, weil das in der Teilungserklärung von 2013 so festgelegt wurde, so der BGH. Daran ändere auch nichts, dass sich dort wichtige Anlagen für beide Wohnungen befinden. Auch der Austausch der Heizung im Jahr 2017 spielt dabei keine Rolle. Die Eigentümer:innen der Wohneinheit Nr. 2 haben somit keinen Anspruch auf Mitbesitz der Räume. Wenn sie Zugang brauchen, müssen sie sich an den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 wenden. Als Begründung führt der BGH an: Durch die Regelung in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG (bzw. § 14 Nr. 4 WEG aF [analog]) werde sichergestellt, dass die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen bei Bedarf aufgesucht werden können. Zudem könne ein Zugang zu den Anlagen oder Einrichtungen auch auf andere Weise, etwa durch eine Grunddienstbarkeit gesichert werden. (BGH, Urteil vom 20.2.2026 - V ZR 34 (Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten). Einfach smart: Verwalte deine Immobilien digital und zentral an einem Ort! Alles rund um die Verwaltung und Vermietung deiner Immobilien jederzeit griffbereit und mit allen Funktionen, die smarte Vermieter:innen zur erfolgreichen Vermietung brauchen: VermietenPlus. Steffi Mersmann ist Redakteurin im Content Team und versorgt euch mit aktuellen Infos zum Mieten und Vermieten. Seit über 10 Jahren bei ImmoScout24, kennt Steffi alle Tricks und Fallstricke rund um die Immobiliensuche und hat zuvor als Produktmanagerin an den verschiedensten ImmoScout24-Features mitgearbeitet, von der ersten Google Maps-Einbindung bis zum Makler-Branchenbuch. Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen. In einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft in Rheinland-Pfalz gibt es im Keller drei Räume: ein Treppenhaus, einen Flur und einen Technikraum. Laut Teilungserklärung von 2013 gehören alle drei Räume zum Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1.Das Besondere: Alle Räume sind nur über diese Wohneinheit erreichbar. Ursprünglich befand sich im Technikraum eine gemeinsame Ölheizung für beide Wohnungen. 2017 wurde sie durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt. Des Weiteren befinden sich im Technikraum die Absperrhähne für Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohneinheiten sowie die entsprechenden Zähler. Der Hauptstromkasten mit den Stromzählern befindet sich Im Treppenhaus.Der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 nutzt den Technikraum auch zur Lagerung von Gegenständen. Zudem sind dort eine Toilette und ein Waschbecken installiert. Die Eigentümer:innen der Wohneinheit Nr. 2 dürfen laut Grunddienstbarkeit den Flur und den Technikraum nur betreten, um Zähler abzulesen. Doch sie wollen mehr, und zwar den Mitbesitz an allen drei Kellerräumen. Dafür ziehen vor Gericht.Das Landgericht gab ihnen mit der Begründung recht, Räume mit gemeinsamer Technik müssten immer Gemeinschaftseigentum sein. Damit gibt sich der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 nicht zufrieden. Der Streitfall geht bis zum Bundesgerichtshof. Der BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung auf und stellt klar: Räume, in denen gemeinschaftlich genutzte Anlagen untergebracht sind, verlieren nicht automatisch ihre Sondereigentumsfähigkeit.Das Gesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) unterscheide klar zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an den darin befindlichen Anlagen. Der Zweck des Gesetzes ist erfüllt, wenn die Anlagen gemeinschaftlich bleiben. Eigentümer:innen müssen ohnehin Zugang gewähren, wenn es nötig ist, beispielsweise für Wartung oder Ablesung.Die drei Kellerräume gehören zur Wohnung Nr. 1, weil das in der Teilungserklärung von 2013 so festgelegt wurde, so der BGH. Daran ändere auch nichts, dass sich dort wichtige Anlagen für beide Wohnungen befinden. Auch der Austausch der Heizung im Jahr 2017 spielt dabei keine Rolle.Die Eigentümer:innen der Wohneinheit Nr. 2 haben somit keinen Anspruch auf Mitbesitz der Räume. Wenn sie Zugang brauchen, müssen sie sich an den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 wenden.Als Begründung führt der BGH an: Durch die Regelung in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG (bzw. § 14 Nr. 4 WEG aF [analog]) werde sichergestellt, dass die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen bei Bedarf aufgesucht werden können. Zudem könne ein Zugang zu den Anlagen oder Einrichtungen auch auf andere Weise, etwa durch eine Grunddienstbarkeit gesichert werden.(BGH, Urteil vom 20.2.2026 - V ZR 34 Der Artikel wurde als hilfreich bewertet. --- Source: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/news-bgh-urteil-heizungsraum-darf-sondereigentum-sein.html sdDatePublished: 2026-05-02T07:09:00Z Topics: law, judiciary, real estate, construction and property Locations: Rhineland-Palatinate