BMWE und BMSB veröffentlichen Referentenentwurf zum GModG; ungewöhnlich kurze Stellungnahmefrist bis 11. Mai 2026

BFW Newsroom - Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)- Regelungsinhalte und erste Einordnung

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)- Regelungsinhalte und erste Einordnung

Der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 5. Mai 2026 durch BMWE und BMSB veröffentlicht. Die Stellungnahmefrist endet bereits am 11. Mai 2026 und ist damit außergewöhnlich kurz.

Unter diesen Bedingungen wird es kaum möglich sein, sämtliche Regelungsdetails vertieft aufzubereiten. Gleichwohl ist es Ziel des BFW, das Gesetzgebungsverfahren kritisch und konstruktiv im Interesse der mittelständischen Immobilienwirtschaft zu begleiten.Wir bitten Sie daher um Ihre Anmerkungen und Hinweise, insbesondere zu wirtschaftlichen Auswirkungen, technischen Umsetzungsproblemen und Vollzugsfragen. Vielen Dank!

Die folgende Darstellung gibt einen ersten strukturierten Gesamtüberblick einiger wesentlicher Inhalte, ohne die sich hieraus ergebenden Fragen abschließend beantworten zu können. Die praktischen Konsequenzen sind vielfach unklar und werden auch nicht durch Gesetzestext und Gesetzesbegründung beantwortet.

Der Fokus liegt in dem folgenden Überblick auf den Regelungen, die aus unserer Sicht in technischer, wirtschaftlicher und praktischer Hinsicht besonders relevant sein könnten und voraussichtlich den Schwerpunkt der Stellungnahme bilden werden.

Heizungstausch und technologieoffener Grundansatz (§ 42 GModG-E)

Mit § 42 GModG-E stellt der Gesetzgeber klar, dass beim Austausch einer Heizung die Entscheidung über die zukünftige Heizungsart grundsätzlich wieder beim Eigentümer liegt. Die Regelung benennt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Heizungsoptionen. Neben Wärmepumpen, Fern‑ und Nahwärme, Biomasse‑ und Hybridheizungen können auch Gas‑ und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden.

Fossile Heizungen bleiben nur dann zulässig, wenn sie künftig schrittweise mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden.

Betrieb fossiler Heizungen und Bio‑Treppe (§ 43 GModG-E)

§ 43 GModG konkretisiert die Anforderungen an Gas‑, Heizöl‑ und Flüssiggasheizungen. Wird in einem bestehenden Gebäude nach Inkrafttreten der Vorschrift eine solche Heizungsanlage ausgetauscht, muss die neue Anlage ab dem Jahr 2029 mit einem verbindlich steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden („Bio‑Treppe“).

Der gesetzlich festgelegte Stufenplan sieht vor:

ab 1. Januar 2029 einen Mindestanteil von 10 %,

ab 1. Januar 2030 einen Mindestanteil von 15 %,

ab 1. Januar 2035 einen Mindestanteil von 30 %,

ab 1. Januar 2040 einen Mindestanteil von 60 %.

Die Gesetzesbegründung stellt ausdrücklich klar, dass diese Anforderungen nicht über technische Änderungen an der Heizungsanlage, sondern über den laufenden Brennstoffbezug erfüllt werden sollen. Eigentümer erfüllen ihre Pflicht, indem sie Brennstoff‑ oder Wärmelieferverträge mit entsprechend ausgewiesenem Bio‑Anteil abschließen. Für den klimafreundlichen Brennstoffanteil entfällt der CO₂‑Preis, um die Mehrkosten zu begrenzen. Gleichwohl hängen tatsächliche Kosten und Verfügbarkeit maßgeblich von der Entwicklung der Energie‑ und Brennstoffmärkte ab, auf die Eigentümer keinen direkten Einfluss haben.

Nach § 43 Absatz 2 GMG-E muss der eingesetzte Bio‑Anteil über anerkannte Massenbilanzsysteme nachgewiesen werden. Gemeint ist kein physischer Gasfluss zum einzelnen Gebäude, sondern ein zertifiziertes Abrechnungs‑ und Bilanzierungssystem der Energieversorger, das sicherstellen soll, dass die genutzten Mengen bilanziell aus erneuerbaren Quellen stammen. Für Gebäudeeigentümer bedeutet dies, dass die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben über Rechnungen, Tarife und Zertifikate belegt wird, nicht über technische Nachweise an der Anlage. Praktische Umsetzung offen…

Hybridheizungen als Ausgleichs‑ und Übergangslösung (§ 43 Abs. 3 und Abs. 4 GModG-E)

Für Hybridheizungen sieht der Gesetzentwurf Erleichterungen vor. Bei Solarthermie‑Hybridheizungen greift die Bio‑Treppe bis zum 31. Dezember 2034 nicht, sofern die solarthermische Anlage bestimmte Mindestflächen erreicht. Auch darüber hinaus entfällt die Verpflichtung, wenn durch eine fachkundige Person nachgewiesen wird, dass die Solarthermie dauerhaft mehr als 15 % der bereitgestellten Wärme erzeugt.

Für Wärmepumpen‑Hybridheizungen gelten vergleichbare Grundsätze. Wird die Wärmepumpe bivalent parallel mit Vorrang betrieben, greift die Bio‑Treppe nicht. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen sowie in Nichtwohngebäuden ist jedoch, je nach Betriebsweise, ab 2035 bzw. teilweise bereits früher ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass die Wärmepumpe tatsächlich einen relevanten Anteil an der Wärmebereitstellung übernimmt. Hybridlösungen eröffnen damit Flexibilität, erhöhen aber zugleich den Planungs‑, Betriebs‑ und Dokumentationsaufwand.

Fazit: Viele praktische Umsetzungsfragen lassen sich allein aus Gesetzestext und Gesetzesbegründung nicht beantworten.

Solarthermische Anlagen – Mindeststandards und Zertifizierung (§ 44 GModG-E)

§ 44 GMG-E führt erstmals ausdrücklich technische Mindestanforderungen für solarthermische Anlagen ein. Solarthermische Anlagen mit Flüssigkeiten als Wärmeträger müssen grundsätzlich mit dem europäischen Prüfzeichen „Solar Keymark“ zertifiziert sein, solange keine zwingende CE‑Kennzeichnung aufgrund europäischen Produktrechts vorgeschrieben ist.

Für die Praxis bedeutet dies verbindliche Vorgaben bei Planung, Ausschreibung und Einbau neuer Anlagen sowie bei wesentlichen Erweiterungen bestehender Systeme. Die Regelung zielt auf eine gesicherte technische Qualität und Vergleichbarkeit der eingesetzten Komponenten, begrenzt jedoch zugleich die Auswahlmöglichkeiten auf zertifizierte Produkte.

Heizungen mit fester Biomasse (§ 45 GModG-E)

§ 45 GModG-E erweitert die Einsatzmöglichkeiten fester Biomasse. Künftig gelten auch bestimmte Holzreste, die nach der 1. BImSchV als Brennstoff zugelassen sind, als konform mit den Anforderungen des GMG. Damit soll der Einsatz von Biomasse insbesondere im Bestand erleichtert werden.

Für Biomasse‑Hybridheizungen, also Kombinationen aus Biomasseanlagen und fossilen Zusatzheizungen, sieht der Entwurf ebenfalls grundsätzliche Erleichterungen vor. Diese Anlagen unterliegen nicht der Bio‑Treppe. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen sowie in Nichtwohngebäuden ist jedoch ab 2035 ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass die Biomasse tatsächlich mehr als 15 % der bereitgestellten Wärme erzeugt.

Neubauten und vereinfachte Nachweisführung (§ 31 GModG-E)

§ 31 GMG-E entwickelt das vereinfachte Nachweisverfahren weiter. Wird ein Neubau in Übereinstimmung mit einem amtlich definierten Modellgebäudetyp errichtet und werden die zugehörigen Anwendungsvoraussetzungen eingehalten, wird unwiderleglich vermutet, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Eine individuelle energetische Berechnung ist dann nicht erforderlich.

Die konkreten Anwendungsvoraussetzungen und Kennwerte sollen künftig nicht mehr im Gesetz oder in Anlagen geregelt werden, sondern durch Bekanntmachungen im Bundesanzeiger. Damit werden zentrale Inhalte der praktischen Anwendung in den nachgelagerten Vollzug verlagert.

Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§§ 40 und 41 GModG-E)

Mit den §§ 40 und 41 GMG-E setzt der Gesetzgeber die europarechtlich vorgegebene sogenannte „worst‑first‑Strategie“ um. Ziel ist nicht eine flächendeckende Sanierung aller Nichtwohngebäude, sondern eine schrittweise Modernisierung der energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands.

Ausgangspunkt ist die statistische Grundgesamtheit der Nichtwohngebäude im Jahr 2020. Auf dieser Basis sollen:

bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 %,

bis 2033 die energetisch schlechtesten 26 % des Bestands modernisiert werden.

Ob ein Gebäude unter diese Renovierungsanforderungen fällt, wird gebäudeindividuell anhand des seit Jahren etablierten Referenzgebäudeverfahrens bestimmt. Der Gesetzentwurf verzichtet bewusst darauf, konkrete Sanierungsmaßnahmen vorzuschreiben. Eigentümer behalten die Wahl, welche Maßnahmen wirtschaftlich und technisch sinnvoll sind, solange das energetische Ziel erreicht wird.

Zugleich sieht § 40 Absatz 3 GMG-E klare Abgrenzungen vor. Gebäude gelten von vornherein als nicht renovierungspflichtig, wenn sie etwa bereits das energetische Niveau der Dritten Wärmeschutzverordnung erreichen oder überwiegend mit Fernwärme, Wärmepumpen oder Biomasse versorgt werden. § 41 GMG-E regelt, dass der Nachweis grundsätzlich über vorhandene Energieausweise erfolgen kann; die Einführung der Renovierungsanforderungen begründet ausdrücklich keine neue Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises.

§ 88b GMG setzt Artikel 7 Absatz 2 der EU‑Gebäuderichtlinie 2024

1275 um und betrifft alle neuen Gebäude, also sowohl Wohn‑ als auch Nichtwohngebäude. Die Verpflichtung wird stufenweise eingeführt:

ab 1. Januar 2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 m² beheizter oder gekühlter Nutzfläche,

ab 1. Januar 2030 für sämtliche Neubauten, unabhängig von Größe und Nutzung.

Künftig müssen die Treibhausgasemissionen eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus ermittelt und offengelegt werden. Der Bericht zur Lebenszyklus‑Bilanz wird als eigenständiger, unselbständiger Teil des Energieausweises geführt. Bewertet werden unter anderem Herstellung der Baustoffe, Errichtung, Nutzung, Instandhaltung, Rückbau sowie mögliche Recycling‑ und Einspeisepotenziale.

Die Gesetzesbegründung betont, dass zunächst keine verbindlichen Grenzwerte eingeführt werden, sondern eine transparente Datengrundlage geschaffen werden soll. Gleichwohl ist absehbar, dass diese Lebenszyklusdaten künftig eine zentrale Rolle bei der Weiterentwicklung des Ordnungsrechts spielen werden.

Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern (CO₂‑Kostenaufteilungsgesetz)

Ergänzend zum GMG werden im CO₂‑Kostenaufteilungsgesetz neue Regelungen zur Verteilung der Mehrkosten eingeführt, die sich aus der Bio‑Treppe nach § 43 GMG-E ergeben. § 5a CO₂KostAufG-E bestimmt, dass in Bestandsgebäuden die Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile ab dem 1. Januar 2029 grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Diese hälftige Kostenverteilung gilt jedoch nur bis zu einem Bio‑Anteil von maximal 30 %. Das bedeutet: Steigt der gesetzlich vorgeschriebene Bio‑Anteil bis zur 30‑Prozent‑Stufe der Bio‑Treppe, sollen die dadurch entstehenden Mehrkosten je zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen werden. Wie Mehrkosten ermittelt werden sollen, erschließt sich derzeit jedoch nicht.

Soweit der Bio‑Anteil darüber hinausgeht, etwa durch spätere gesetzliche Stufen oder freiwillige Tarife, sieht das Gesetz keine weitere Kostenbeteiligung der Mieter mehr vor. Die Mehrkosten oberhalb von 30 % würde danach vollständig der Vermieter tragen.

Zusätzlich ordnet § 5a CO₂KostAufG-E an, dass ab dem 1. Januar 2028 die Netzentgelte für Erdgas sowie die CO₂‑Kosten unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Diese Regelung stellt einen Systemwechsel im Vergleich zum bisherigen CO₂KostAufG dar und hat unmittelbare Auswirkungen auf Betriebskostenabrechnung, Vertragsgestaltung und Verwaltungsaufwand.

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