Der Rat der Stadt Köln legt Leitlinien zum Wohnungsbau-Turbo in Köln fest; Beschleunigung des Wohnungsbaus bis 2030

Ein „Bau-Turbo“ für Köln - Leitlinien zur Anwendung Herleitung und Inhalt

Ein „Bau-Turbo“ für Köln Leitlinien zur Anwendung Herleitung und Inhalt

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort…………………………………………………………………………………………………………………………………3 Einführung…………………………………………………………………………………………………………………………….4 Hintergrund Grundsatzbeschlussin Köln……………………………………………………………………………..6

  1. Zustimmung der Gemeinde und Verhältnis zur Baugenehmigung…………………………………..6
  2. Voraussetzungen für die Zustimmung der Gemeinde………………………………………………………8 2.1 Vereinbarkeit mit städtebaulichen Zielsetzungen……………………………………………………….9 2.2 Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“……………………10 2.3 Maßstäbe für eine Abwägung der Belange………………………………………………………………….10
  3. Bereitschaft zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages (Zustimmungsvertrag)…..11 3.1 Vertragsgegenstände……………………………………………………………………………………………………11
  4. Prozess……………………………………………………………………………………………………………………………..12 4.1 Öffentlichkeitsbeteiligung…………………………………………………………………………………………….14 4.2 Beschlussfassung des Ausschusses für Stadtentwicklung und

regionale Zusammenarbeit…………………………………………………………………………………………..14 4.3 Zustimmungsfiktion………………………………………………………………………………………………………14

3 Vorwort Ein „Wohnungsbau-Turbo“ für Köln! Flexibilisierung des Planungsrecht für mehr Wohnungsbau Mit dem Wohnungsbau-Turbo hat der Bundesgesetzgeber Kommunen neue Instrumente an die Hand gegeben, um schneller die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die ­Realisierung von Wohnungsbauvorhaben zu schaffen. Köln wird davon umfassend Gebrauch machen: Mit dem Grundsatzbeschluss des Rates zum „Wohnungsbau-Turbo“ ist der Kölner Maßstab definiert worden. Mit ihm können wir den Wohnungsbau für Köln deutlich beschleunigen. Dies erfordert Mut, aber auch klare Zuständigkeiten, einheitliche Abläufe und transparente städtebauliche Ziele, um ein lebenswertes Köln für alle zu bauen. Die Leitlinien fokussieren sich auf das in den letzten Jahren entwickelte städtebauliche ­Zielgerüst für Köln. Ein einheitlicher Beurteilungsmaßstab ermöglicht eine schnelle ­Zustimmung für Wohnungsbauvorhaben. Die notwendige organisatorische Orientierung für allen Beteiligten, stellt ein gestraffter Abstimmungsprozess sicher. Die umgangssprachliche Bezeichnung „Bau-Turbo“ verdeutlicht anschaulich, dass die Instrumente auf konkreten Bauwillen und nicht auf unverbindliche Entwicklungsabsichten abzielen. Wir werden genau die Vorhaben beschleunigen, die mit den wohnungsbau­ politischen Strategien im Einklang stehen und auf die städtischen Ziele einzahlen: Schnelleres Planen für schnelles Bauen! Allen Beteiligten im Kölner Wohnungsbau wünsche ich viel Erfolg, Pragmatismus und dass es Ihnen gelingt, durch beschleunigte Verfahren den angespannten Kölner Wohnungsmarkt zu entlasten. Torsten Burmester Oberbürgermeister der Stadt Köln

4 Einführung Hintergrund – Novelle BauGB Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (Novelle zum Baugesetzbuch (BauGB) ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Als „Wohnungsbau-Turbo“ werden im Weiteren alle Paragraphen bezeichnet, die die ­Wohnungsbauvorhabenzulassung betreffen, mithin die Neuerungen in den §§ 31, 34 und 246e BauGB sowie der hiermit im Zusammenhang stehende § 36a BauGB. Es wurden Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeit nach § 31 Absatz 3 BauGB und § 34 Absatz 3a Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) BauGB erweitert und es wurden mit § 34 Absatz 3b BauGB und § 246e BauGB weitere Abweichungsmöglichkeiten geschaffen. Um die ­kommunale Planungshoheit zu gewährleisten, wurde mit § 36a und § 246e Absatz 1 BauGB das Zustimmungserfordernis der Gemeinde in das Gesetz neu aufgenommen. Der „Wohnungsbau-Turbo“ kann innerhalb • des Siedlungsbereichs, also im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne (§ 31 Absatz 3 BauGB) • im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 3b BauGB), • und in hiervon abweichenden planungsrechtlichen Fällen Anwendung (§ 246e BauGB, hierbei handelt es sich um eine bis Ende 2030 befristete Experimentierklausel, siehe Abbildungen 1 und 2). zur Anwendung kommen. Für die Anwendung des Bauturbos wird in allen drei Fällen die Zustimmung der Gemeinde benötigt. Sie gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens bei der Gemeinde verweigert wird.

5 Aufstellung Bebauungsplan Planbedürftigkeit Planungsrechtlicher Zulässigkeitsrahmen im Innenbereich: § 34 BauGB in Bereichen mit B-Plan: § 30 BauGB im Außenbereich: § 35 BauGB Etablierte Abweichungs-/ Befreiungs- möglichkeiten § 34 (3a) BauGB § 31 (2) BauGB § 35 (2) BauGB Satzungsbeschluss durch die Gemeinde: Definition eines neuen Zulässigkeitsrahmens im Einklang mit städtischen Zielen § 10 BauGB § 1 Abs. 3 BauGB Neuer Zulässigkeitsrahmen durch Schaffung von neuem Planungsrecht im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens Abbildung 1: Zulässigkeitssystematik vor BauGB Novelle Abbildung 2: Zulässigkeitssystematik nach BauGB Novelle Planungsrechtlicher Zulässigkeitsrahmen im Innenbereich: § 34 BauGB in Bereichen mit B-Plan: § 30 BauGB im Außenbereich: § 35 BauGB Etablierte Abweichungs-/ Befreiungs- möglichkeiten § 34 (3a) BauGB § 31 (2) BauGB § 35 (2) BauGB § 34 Abs. 3b BauGB Verschiebung der Grenzen¹ § 31 Abs. 3 BauGB Verschiebung der Grenzen² Zustimmung der Gemeinde: Definition eines neuen Zulässigkeitsrahmens im Einklang mit städtischen Zielen 1 der Abweichungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich 2 der Befreiungsmöglichkeiten in Bereichen mit Bebauungsplan 3 der Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich, in Bereichen mit Bebauungsplan und im Außenbereich mit Anschluss im Siedlungsbereich Neu: Planersetzende Abweichungsmöglichkeiten Neu: Planungshoheit im Genehmigungsverfahren Planbedürftigkeit § 246e BauGB („Wohnungsbau-Turbo“) Weitreichende Verschiebung der Grenzen³ § 36a BauGB

6 Hintergrund Grundsatzbeschluss in Köln Die neuen Regelungen im Baugesetzbuch eröffnen der Stadt zusätzliche Entscheidungs­ spielräume, insbesondere durch die Zustimmung nach § 36a BauGB. Vor diesem Hintergrund hat der Rat der Stadt Köln am 19. März 2026 mit breiter Mehrheit einen ­Grundsatzbeschluss zur Anwendung des „Bau-Turbo“ und des entsprechenden ­Zustimmungsverfahrens gefasst. Die Entscheidung über die Zustimmung wurde dabei auf die Verwaltung übertragen. In besonderen Fällen behält sich der Rat vor, auch bei Verfahren nach dem Bau-Turbo steuernd einzugreifen. Die Kölner Leitlinien zum „Bau-Turbo“ sollen eine grundlegende Orientierung für die ­praktische Anwendung des neuen Zustimmungsverfahrens nach § 36a BauGB geben.

  1. Zustimmung der Gemeinde und Verhältnis zur Baugenehmigung Bislang war zur Planrechtschaffung für ein Wohnbauvorhaben noch häufig die ­Aufstellung, Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplans notwendig. Auf Grundlage der drei ­„Wohnungsbau-Turbo-Instrumente“ kann nun durch die Zustimmung der Gemeinde das Bebauungsplanverfahren ersetzt werden (siehe Abbildungen 3 und 4). Damit ist die ­Zustimmung „planersetzend“ und dient der Ausgestaltung der kommunalen Planungshoheit.

7 Abbildung 3: Planungshoheit der Gemeinde im Bebauungsplanverfahren Abbildung 4: Neu! Planungshoheit der Gemeinde im Genehmigungsverfahren Startphase Planungsphase im Rahmen Bebauunsplanverfahren Genehmigungsphase Realisierungsphase Fertigstellung Vorhaben Start Vorabstimmung Aufstellungsbeschluss Vorgabenbeschluss Satzungsbeschluss Antragseingang Baugenehmigung Ausübung der gemeindlichen Planungshoheit: Beschlüsse durch Rat der Stadt Köln bzw. Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit Start Qualifizierung Anfrage Vorhaben in Fällen von § 34 Abs. 3b BauGB/§ 31 Abs. 3 BauGB/§ 246e BauGB Zustimmung Antragseingang Baugenehmigung Ausübung der gemeindlichen Planungshoheit: „Zustimmung der Gemeinde“ (§ 36a BauGB) Gemeinde = Rat der Stadt Köln (> Übertragung auf Verwaltung) Startphase Planungsphase Genehmigungsphase Realisierungsphase Fertigstellung Vorhaben Anfrage Vorhaben Start Vorabstimmung Start Qualifizierung

8 Hierbei sind neben den städtebaulichen Zielen der Gemeinde, die in § 31 Absatz 3, § 34 Absatz 3b und § 246e BauGB geregelten Voraussetzungen einzuhalten. Die Notwendigkeit eines bauaufsichtlichen Verfahrens bleibt vollumfänglich bestehen, dessen Anforderungen richtet sich in Köln insbesondere nach der Bauordnung Nordrhein-Westfalen. Ziel dieser Leitlinien ist es, dass möglichst nur zustimmungsfähige Anträge in das ­Baugenehmigungsverfahren gelangen (siehe Punkt 4 „Prozess“). Dazu wird ausdrücklich empfohlen, • das Wohnungsbauvorhaben vor Einreichung eines Bauantrags auf Grundlage eines ­„Wohnungsbau-Turbo-Instruments“ mit der Verwaltung (Koordination durch ­Bauauf­sichtsamt, Stadtplanungsamt und Wohnungsbauleitstelle) vorabzustimmen; • im Antrag auf Baugenehmigung den Antragsgegenstand konkret mit ­„Wohnungsbau-Turbo“ zu benennen; • dem Antrag auf Baugenehmigung die Anfrage zur Zustimmung nach § 36a beziehungs­ weise § 246e in Verbindung mit § 36a BauGB nebst Dokumentation der erfolgten Vorab­ stimmung beizufügen. Ohne positiv abgeschlossene Vorabstimmung besteht das Risiko, dass das Wohnungs­ bauvorhaben nicht den Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung der Stadt Köln entspricht und infolgedessen die Zustimmung zu versagen ist. 2. Voraussetzungen für die Zustimmung der Gemeinde Die Zustimmung nach § 36a BauGB beziehungsweise § 246e in Verbindung mit § 36a BauGB erteilt die Stadt Köln unter folgenden Gesichtspunkten: a. Vereinbarkeit mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (städtebauliche Zielsetzungen); b. Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher ­Anforderungen (Bereitschaft zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages).

9 2.1 Vereinbarkeit mit städtebaulichen Zielsetzungen Die städtebaulichen Zielsetzungen ergeben sich aus entsprechenden Ratsbeschlüssen wie (siehe Abbildung 5): • Flächennutzungsplan • Masterplan Stadtgrün • Kölner Perspektiven 2030+ • Köln Katalog • Kooperatives Baulandmodell Köln • Klimaschutzleitlinien Vorhaben müssen folgende ­grundsätzlichen Ziele berücksichtigen: • Innen- vor Außenentwicklung • Sicherung von dauerhaft tragfähigen gewerblichen Nutzungen und entsprechender Entwicklungspotentiale • Schaffung von bezahlbarem Wohnraum • Berücksichtigung der ökologischen und sozialen Stadtentwicklungsziele • Städtebauliche Qualität Abbildung 5: Eine Auswahl relevanter und vom Rat der Stadt Köln beschlossener Konzepte/Planwerke/­ Richtlinien/Leitfäden Kölner Perspektiven 2030+ Flächennutzungsplan Masterplan Stadtgrün Hochhaus- entwicklungs- konzept Innere Stadt Die Oberbürgermeisterin Das Kooperative Baulandmodell Köln – Richtlinie und Umsetzungsanweisung Das Kooperative Baulandmodell Köln Richtlinie und Umsetzungsanweisung in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.201

10 2.2 Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“ • Das Vorhaben liegt in einer Fläche, die im Flächennutzungsplan als W/WA/WB/M/MI/MK dargestellt ist und die im Landschaftsplan nicht als Landschaftss