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title: "Der Rat der Stadt Köln legt Leitlinien zum Wohnungsbau-Turbo in Köln fest; Beschleunigung des Wohnungsbaus bis 2030"
sdDatePublished: "2026-06-15T13:23:00Z"
source: "https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf61/leitlinien_bauturbo_k%C3%B6ln.pdf"
topics:
  - name: "construction and property"
    identifier: "medtop:20000235"
  - name: "housing and urban planning policy"
    identifier: "medtop:20000628"
  - name: "government policy"
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  - name: "local authority"
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locations:
  - "Köln"
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Der Rat der Stadt Köln legt Leitlinien zum Wohnungsbau-Turbo in Köln fest; Beschleunigung des Wohnungsbaus bis 2030

Ein „Bau-Turbo“ für Köln - Leitlinien zur Anwendung Herleitung und Inhalt

Ein „Bau-Turbo“
für Köln
Leitlinien zur Anwendung
Herleitung und Inhalt

2
Inhaltsverzeichnis
Vorwort...................................................................................................................................................3
Einführung..............................................................................................................................................4
Hintergrund Grundsatzbeschlussin Köln.........................................................................................6
1.	Zustimmung der Gemeinde und Verhältnis zur Baugenehmigung.........................................6
2.	Voraussetzungen für die Zustimmung der Gemeinde...............................................................8
	 2.1	Vereinbarkeit mit städtebaulichen Zielsetzungen................................................................9
	 2.2	Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“........................10
	 2.3	Maßstäbe für eine Abwägung der Belange............................................................................10
3. Bereitschaft zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages (Zustimmungsvertrag).....11
	 3.1	Vertragsgegenstände..................................................................................................................11
4. Prozess...............................................................................................................................................12
	 4.1	Öffentlichkeitsbeteiligung..........................................................................................................14
	 4.2	Beschlussfassung des Ausschusses für Stadtentwicklung und

regionale Zusammenarbeit........................................................................................................14
	 4.3	Zustimmungsfiktion.....................................................................................................................14

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Vorwort
Ein „Wohnungsbau-Turbo“ für Köln!
Flexibilisierung des Planungsrecht für mehr Wohnungsbau
Mit dem Wohnungsbau-Turbo hat der Bundesgesetzgeber Kommunen neue Instrumente
an die Hand gegeben, um schneller die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
­Realisierung von Wohnungsbauvorhaben zu schaffen.
Köln wird davon umfassend Gebrauch machen: Mit dem Grundsatzbeschluss des Rates
zum „Wohnungsbau-Turbo“ ist der Kölner Maßstab definiert worden.
Mit ihm können wir den Wohnungsbau für Köln deutlich beschleunigen. Dies erfordert Mut,
aber auch klare Zuständigkeiten, einheitliche Abläufe und transparente städtebauliche Ziele,
um ein lebenswertes Köln für alle zu bauen.
Die Leitlinien fokussieren sich auf das in den letzten Jahren entwickelte städtebauliche
­Zielgerüst für Köln. Ein einheitlicher Beurteilungsmaßstab ermöglicht eine schnelle
­Zustimmung für Wohnungsbauvorhaben. Die notwendige organisatorische Orientierung
für allen Beteiligten, stellt ein gestraffter Abstimmungsprozess sicher.
Die umgangssprachliche Bezeichnung „Bau-Turbo“ verdeutlicht anschaulich, dass die
Instrumente auf konkreten Bauwillen und nicht auf unverbindliche Entwicklungsabsichten
abzielen. Wir werden genau die Vorhaben beschleunigen, die mit den wohnungsbau­
politischen Strategien im Einklang stehen und auf die städtischen Ziele einzahlen:
Schnelleres Planen für schnelles Bauen!
Allen Beteiligten im Kölner Wohnungsbau wünsche ich viel Erfolg, Pragmatismus und dass
es Ihnen gelingt, durch beschleunigte Verfahren den angespannten Kölner Wohnungsmarkt
zu entlasten.
Torsten Burmester
Oberbürgermeister der Stadt Köln

4
Einführung
Hintergrund – Novelle BauGB
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“
(Novelle zum Baugesetzbuch (BauGB) ist am 30.10.2025 in Kraft getreten.
Als „Wohnungsbau-Turbo“ werden im Weiteren alle Paragraphen bezeichnet, die die
­Wohnungsbauvorhabenzulassung betreffen, mithin die Neuerungen in den §§ 31, 34 und
246e BauGB sowie der hiermit im Zusammenhang stehende § 36a BauGB.
Es wurden Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeit nach § 31 Absatz 3 BauGB und
§ 34 Absatz 3a Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) BauGB erweitert und es wurden mit § 34 Absatz
3b BauGB und § 246e BauGB weitere Abweichungsmöglichkeiten geschaffen. Um die
­kommunale Planungshoheit zu gewährleisten, wurde mit § 36a und § 246e Absatz 1 BauGB
das Zustimmungserfordernis der Gemeinde in das Gesetz neu aufgenommen.
Der „Wohnungsbau-Turbo“ kann innerhalb
•	des Siedlungsbereichs, also im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne
(§ 31 Absatz 3 BauGB)
•	im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 3b BauGB),
•	und in hiervon abweichenden planungsrechtlichen Fällen Anwendung (§ 246e BauGB,
hierbei handelt es sich um eine bis Ende 2030 befristete Experimentierklausel,
siehe Abbildungen 1 und 2).
zur Anwendung kommen.
Für die Anwendung des Bauturbos wird in allen drei Fällen die Zustimmung der Gemeinde
benötigt. Sie gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens
bei der Gemeinde verweigert wird.

5
Aufstellung Bebauungsplan
Planbedürftigkeit
Planungsrechtlicher
Zulässigkeitsrahmen
im Innenbereich:
§ 34 BauGB
in Bereichen mit B-Plan:
§ 30 BauGB
im Außenbereich:
§ 35 BauGB
Etablierte
Abweichungs-/
Befreiungs-
möglichkeiten
§ 34 (3a) BauGB
§ 31 (2) BauGB
§ 35 (2) BauGB
Satzungsbeschluss
durch die Gemeinde:
Definition eines neuen
Zulässigkeitsrahmens
im Einklang mit
städtischen Zielen
§ 10 BauGB
§ 1 Abs. 3 BauGB
Neuer Zulässigkeitsrahmen
durch Schaffung von neuem
Planungsrecht im Rahmen
eines Bauleitplanverfahrens
Abbildung 1: Zulässigkeitssystematik vor BauGB Novelle
Abbildung 2: Zulässigkeitssystematik nach BauGB Novelle
Planungsrechtlicher
Zulässigkeitsrahmen
im Innenbereich:
§ 34 BauGB
in Bereichen mit B-Plan:
§ 30 BauGB
im Außenbereich:
§ 35 BauGB
Etablierte
Abweichungs-/
Befreiungs-
möglichkeiten
§ 34 (3a) BauGB
§ 31 (2) BauGB
§ 35 (2) BauGB
§ 34 Abs. 3b BauGB
Verschiebung
der Grenzen¹
§ 31 Abs. 3 BauGB
Verschiebung
der Grenzen²
Zustimmung
der Gemeinde:
Definition eines neuen
Zulässigkeitsrahmens
im Einklang mit
städtischen Zielen
1 der Abweichungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich
2 der Befreiungsmöglichkeiten in Bereichen mit Bebauungsplan
3 der Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich, in Bereichen mit Bebauungsplan und
im Außenbereich mit Anschluss im Siedlungsbereich
Neu: Planersetzende
Abweichungsmöglichkeiten
Neu: Planungshoheit im
Genehmigungsverfahren
Planbedürftigkeit
§ 246e BauGB
(„Wohnungsbau-Turbo“)
Weitreichende Verschiebung
der Grenzen³
§ 36a BauGB

6
Hintergrund Grundsatzbeschluss
in Köln
Die neuen Regelungen im Baugesetzbuch eröffnen der Stadt zusätzliche Entscheidungs­
spielräume, insbesondere durch die Zustimmung nach § 36a BauGB. Vor diesem
Hintergrund hat der Rat der Stadt Köln am 19. März 2026 mit breiter Mehrheit einen
­Grundsatzbeschluss zur Anwendung des „Bau-Turbo“ und des entsprechenden
­Zustimmungsverfahrens gefasst. Die Entscheidung über die Zustimmung wurde dabei auf
die Verwaltung übertragen. In besonderen Fällen behält sich der Rat vor, auch bei Verfahren
nach dem Bau-Turbo steuernd einzugreifen.
Die Kölner Leitlinien zum „Bau-Turbo“ sollen eine grundlegende Orientierung für die
­praktische Anwendung des neuen Zustimmungsverfahrens nach § 36a BauGB geben.
1. Zustimmung der Gemeinde und Verhältnis zur Baugenehmigung
Bislang war zur Planrechtschaffung für ein Wohnbauvorhaben noch häufig die ­Aufstellung,
Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplans notwendig. Auf Grundlage der drei
­„Wohnungsbau-Turbo-Instrumente“ kann nun durch die Zustimmung der Gemeinde
das Bebauungsplanverfahren ersetzt werden (siehe Abbildungen 3 und 4). Damit ist die
­Zustimmung „planersetzend“ und dient der Ausgestaltung der kommunalen Planungshoheit.

7
Abbildung 3: Planungshoheit der Gemeinde im Bebauungsplanverfahren
Abbildung 4: Neu! Planungshoheit der Gemeinde im Genehmigungsverfahren
Startphase
Planungsphase im Rahmen Bebauunsplanverfahren
Genehmigungsphase
Realisierungsphase
Fertigstellung
Vorhaben
Start
Vorabstimmung
Aufstellungsbeschluss
Vorgabenbeschluss
Satzungsbeschluss
Antragseingang
Baugenehmigung
Ausübung der gemeindlichen Planungshoheit:
Beschlüsse durch Rat der Stadt Köln bzw.
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit
Start
Qualifizierung
Anfrage
Vorhaben
in Fällen von § 34 Abs. 3b BauGB/§ 31 Abs. 3 BauGB/§ 246e BauGB
Zustimmung
Antragseingang
Baugenehmigung
Ausübung der gemeindlichen Planungshoheit:
„Zustimmung der Gemeinde“ (§ 36a BauGB)
Gemeinde = Rat der Stadt Köln (> Übertragung auf Verwaltung)
Startphase
Planungsphase
Genehmigungsphase
Realisierungsphase
Fertigstellung
Vorhaben
Anfrage
Vorhaben
Start
Vorabstimmung
Start
Qualifizierung

8
Hierbei sind neben den städtebaulichen Zielen der Gemeinde, die in § 31 Absatz 3,
§ 34 Absatz 3b und § 246e BauGB geregelten Voraussetzungen einzuhalten.
Die Notwendigkeit eines bauaufsichtlichen Verfahrens bleibt vollumfänglich bestehen,
dessen Anforderungen richtet sich in Köln insbesondere nach der Bauordnung
Nordrhein-Westfalen.
Ziel dieser Leitlinien ist es, dass möglichst nur zustimmungsfähige Anträge in das
­Baugenehmigungsverfahren gelangen (siehe Punkt 4 „Prozess“). Dazu wird ausdrücklich
empfohlen,
•	das Wohnungsbauvorhaben vor Einreichung eines Bauantrags auf Grundlage
eines ­„Wohnungsbau-Turbo-Instruments“ mit der Verwaltung (Koordination durch
­Bauauf­sichtsamt, Stadtplanungsamt und Wohnungsbauleitstelle) vorabzustimmen;
•	im Antrag auf Baugenehmigung den Antragsgegenstand konkret mit
­„Wohnungsbau-Turbo“ zu benennen;
•	dem Antrag auf Baugenehmigung die Anfrage zur Zustimmung nach § 36a beziehungs­
weise § 246e in Verbindung mit § 36a BauGB nebst Dokumentation der erfolgten Vorab­
stimmung beizufügen.
Ohne positiv abgeschlossene Vorabstimmung besteht das Risiko, dass das Wohnungs­
bauvorhaben nicht den Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung
der Stadt Köln entspricht und infolgedessen die Zustimmung zu versagen ist.
2. Voraussetzungen für die Zustimmung der Gemeinde
Die Zustimmung nach § 36a BauGB beziehungsweise § 246e in Verbindung mit
§ 36a BauGB erteilt die Stadt Köln unter folgenden Gesichtspunkten:
a. Vereinbarkeit mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung
und Ordnung (städtebauliche Zielsetzungen);
b. Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher
­Anforderungen (Bereitschaft zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages).

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2.1 Vereinbarkeit mit städtebaulichen Zielsetzungen
Die städtebaulichen Zielsetzungen ergeben sich aus entsprechenden Ratsbeschlüssen
wie (siehe Abbildung 5):
•	Flächennutzungsplan
•	Masterplan Stadtgrün
•	Kölner Perspektiven 2030+
•	Köln Katalog
•	Kooperatives Baulandmodell Köln
•	Klimaschutzleitlinien
Vorhaben müssen folgende ­grundsätzlichen Ziele berücksichtigen:
•	Innen- vor Außenentwicklung
•	Sicherung von dauerhaft tragfähigen
gewerblichen Nutzungen und
entsprechender Entwicklungspotentiale
•	Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
•	Berücksichtigung der ökologischen und
sozialen Stadtentwicklungsziele
•	Städtebauliche Qualität
Abbildung 5: Eine Auswahl relevanter und vom Rat der Stadt Köln beschlossener Konzepte/Planwerke/­
Richtlinien/Leitfäden
Kölner
Perspektiven
2030+
Flächennutzungsplan
Masterplan Stadtgrün
Hochhaus-
entwicklungs-
konzept
Innere Stadt
Die Oberbürgermeisterin
Das Kooperative Baulandmodell Köln – Richtlinie und Umsetzungsanweisung
Das
Kooperative
Baulandmodell
Köln
Richtlinie und Umsetzungsanweisung
in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.201

10
2.2 Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“
•	Das Vorhaben liegt in einer Fläche, die im Flächennutzungsplan als W/WA/WB/M/MI/MK
dargestellt ist und die im Landschaftsplan nicht als Landschaftss