EMA-Institut für empirische Marktanalysen qualifizierter Mietspiegel 2026 für die 22 Kommunen des Bodenseekreises; Sipplingen beteiligt sich nicht.
Qualifizierter Mietspiegel 2026 für die 22 Kommunen des Bodenseekreises
Dokumentation der Mietspiegelerstellung Herausgeber: Gemeinde Bermatingen Salemer Straße 1 88697 Bermatingen
Gemeinde Daisendorf Ortsstraße 22 88718 Daisendorf
Gemeinde Deggenhausertal Rathausplatz 1 88693 Deggenhausertal
Gemeinde Eriskirch Schussenstraße 18 88097 Eriskirch
Gemeinde Frickingen Kirchstraße 7 88699 Frickingen
Stadtverwaltung Friedrichshafen Charlottenstraße 12 88045 Friedrichshafen
Gemeinde Hagnau am Bodensee Im Hof 5 88709 Hagnau am Bodensee
Gemeinde Heiligenberg Schulstraße 5 88633 Heiligenberg
Gemeinde Immenstaad am Bodensee Dr.-Zimmermann-Straße 1 88090 Immenstaad am Bodensee
Gemeinde Kressbronn a. B. Hauptstraße 19 88079 Kressbronn a. B.
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Gemeinde Langenargen Obere Seestraße 1 88085 Langenargen
Stadtverwaltung Markdorf Rathausplatz 1 88677 Markdorf
Gemeinde Meckenbeuren Theodor-Heuss-Platz 1 88074 Meckenbeuren
Stadt Meersburg Marktplatz 1 88709 Meersburg am Bodensee
Gemeinde Neukirch Schulstraße 3 88099 Neukirch
Gemeinde Oberteuringen St.-Martin-Platz 9 88094 Oberteuringen
Gemeinde Owingen Hauptstraße 35 88696 Owingen
Gemeinde Salem Am Schlosssee 1 88682 Salem
Gemeinde Stetten Schulstraße 18 88719 Stetten am Bodensee
Stadt Tettnang Montfortplatz 7 88069 Tettnang
Stadtverwaltung Überlingen Münsterstraße 17 88662 Überlingen
Gemeinde Uhldingen-Mühlhofen Aachstraße 4 88690 Uhldingen-Mühlhofen
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Das Urheberrecht liegt bei den beteiligten Kommunen. Alle Rechte vorbehalten. Es ist insbeson- dere nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung der Herausgeberinnen die Daten der Do- kumentation oder Teile daraus zu vervielfältigen und in elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird bei Personenbezeichnungen und personenbezoge- nen Hauptwörtern in diesem Dokument die männliche Form verwendet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung.
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Inhaltsverzeichnis
1 Zeitlicher Überblick zur Mietspiegelerstellung 2024 5 2 Gesetzliche Grundlagen für qualifizierte Mietspiegel 6 3 Aufbereitung und Auswertung der Daten zum Mietspiegel 2024 8 3.1 Stichprobenziehung 8 3.2 Datenerhebung 9 3.3 Datenauswertung 10 4 Die Fortschreibung 2026 per Indexzahlen 11 4.1 Das durchschnittliche Mietniveau in den 22 Kommunen des Bodenseekreises 12 5 Schlussbemerkung 24 6 Literatur 25
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5 1 Zeitlicher Überblick zur Mietspiegelerstellung 2024 Bei den Mietspiegeln 2026 für die 22 Kommunen des Bodenseekreises handelt es sich um eine Fortschreibung der im Jahr 2024 erstellten und ab 1. August 2024 veröffentlichten Mietspiegel. Die vorliegende Fortschreibung basiert wesentlich auf diesen Mietspiegeln 2024, dessen Erstel- lung in „Qualifizierter Mietspiegel 2024 für die 23 Kommunen des Bodenseekreises – Dokumen- tation der Mietspiegelerstellung“ detailliert beschrieben ist. Die Gemeinde Sipplingen hat sich an der Fortschreibung 2026 nicht mehr beteiligt. Nachfolgend ein kurzer Abriss der Mietspiegelerstellung: Im Dezember 2023 wurde das EMA- Institut für empirische Marktanalysen beauftragt, einen qualifizierten Mietspiegel für die 23 Kom- munen des Bodenseekreises zu erstellen. (Trinkaus und Schmidt 2020) Am 18. Januar 2024 tagten die Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel, bestehend aus Vertre- tern der Kommunalverwaltungen der beteiligten Kommunen und des EMA-Instituts. Es wurde die grundsätzliche Konzeption und Vorgehensweise zur Gutachten- bzw. Mietspiegelerstellung fest- gelegt. Diese umfasste vornehmlich die Festlegung der Art der Datenerhebung sowie eines ers- ten, richtungsweisenden Fragebogenentwurfs für die Datenerhebung. Als Art der Datenerhebung wurde einvernehmlich die schriftliche Befragung per Brief in Kombination mit einer Antwortoption über das Internet gewählt. Die schriftliche Befragungsaktion wurde im Zeitraum März bis April 2024 bei Mietern durchge- führt. Von April bis Juni 2024 fand die Erfassung bzw. Digitalisierung der Papierantworten auf elektronische Datenträger statt. Es erfolgten Kontrollmaßnahmen hinsichtlich inhaltlicher Plau- sibilitäten der Antwortdatensätze, welche digitalisiert wurden, sowie derer, welche über die On- linebefragung abgegeben wurden. Nach der Auswertungsphase wurden am 17. Juni 2024 die Er- gebnisse dem Arbeitskreis Mietspiegel vorgestellt. Die eingearbeiteten Ergänzungen und Ände- rungswünsche wurden bis Ende Juni 2024 eingearbeitet. Die fertigen Mietspiegeldokumente wur- den anschließend an die beteiligten Kommunen übergeben. Die Mietspiegel aller beteiligten Kommunen wurden im Juni und Juli 2024 von den zuständigen Gemeinderäten als qualifizierte Mietspiegel anerkannt. Die Mietspiegel der 23 Kommunen des Bodenseekreises besitzen ihre Gültigkeit als qualifizierte Mietspiegel ab dem 1. August 2024 für die Dauer von zwei Jahren, d. h. bis zum 31. Juli 2026.
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6 2 Gesetzliche Grundlagen für qualifizierte Mietspiegel Ein Mietspiegel ist gemäß Mietspiegelreformgesetz (MsRG, (Bundesregierung 2021a)) i. V. m. der Mietspiegelverordnung (MSV, (Bundesregierung 2021b)), sowie §§ 558c und 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohn- raum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energe- tischen Ausstattung und Beschaffenheit. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind („6-Jahres-Frist“). Es wird seit der Mietrechtsreform 2001 zwi- schen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln unterschieden. An den qualifizierten Mietspiegel werden deutlich höhere Anforderungen gestellt als an den einfachen Mietspiegel und gleichzeitig auch weitreichendere Folgen geknüpft. Qualifiziert ist ein Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 und 2 BGB dann, wenn er
- nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt,
- nach zwei Jahren per Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben bzw. nach vier Jahren neu erstellt wird und
- von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretern von Mie- tern und Vermietern als qualifiziert anerkannt wird. Ein qualifizierter Mietspiegel impliziert die Vermutungswirkung, dass er die ortsüblichen Ver- gleichsmieten richtig wiedergibt (§ 558d Abs. 3). Zudem muss ein Vermieter beim Mieterhöhungs- verlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn der Mietspiegel Werte für die entsprechende Wohnung enthält, und ferner begründen, wenn er von den Angaben im Mietspie- gel abweicht (§ 558a Abs. 3). Mit der Einführung des Instruments „qualifizierter Mietspiegel“ hat der Gesetzgeber die Bedeutung eines Mietspiegels hervorgehoben und dessen Qualitätsmerkmal gegenüber Sachverständigengutachten und insbesondere der Heranziehung von drei Vergleichs- mieten bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens betont. Der Gesetzgeber stellt fest, dass qualifizierte Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete das beste und ver- lässlichste Instrument sind (Begründung zum Kabinettsbeschluss, Abschnitt II. 2a)1. Bei der Erstellung der Mietspiegel für die beteiligten Kommunen wurden von Seiten des Mietspie- gelerstellers die Voraussetzungen für die Anerkennung zum qualifizierten Mietspiegel geschaf- fen, indem die Neuerstellung der Mietspiegel 2024 nach anerkannten wissenschaftlichen Metho- den bei der Datenerhebung und der Datenauswertung erfolgte: Die Datenerhebung basierte auf einer Zufallsauswahl von Haushalten, wodurch aus stichprobentheoretischer Sicht ein repräsen- tatives Abbild des Wohnungsmarktes garantiert wird. Aus diesen wurden nur die gesetzlich vor- geschriebenen, mietspiegelrelevanten Haushalte berücksichtigt, so dass auch ein repräsentati- ves Abbild dieser Wohnungen zugrunde liegt. Durch den Einsatz standardisierter Fragebögen wurden weitere Qualitätskriterien bei der Mietspiegelerstellung erfüllt. Als Auswertungsmethodik wurde die Regressionsmethode verwendet, die in der oben erwähnten Begründung zum Kabi- nettsbeschluss als ein von der Wissenschaft anerkanntes statistisches Auswertungsverfahren genannt ist2. Die einzelnen Arbeitsschritte im Rahmen der Mietspiegelerstellung sind in einem Ar- beitsbericht im Detail festgehalten.
1 Vgl. Rips F.-G., Eisenschmid N. (2001), Neues Mietrecht, S. 372 2 Vgl. Rips F.-G., Eisenschmid N. (2001), Neues Mietrecht, S. 422
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7 Durch eine Anerkennung des Mietspiegels von Seiten der Kommune oder durch die Interessen- vertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam besteht nach der aktuellen Rechtslage die Mög- lichkeit, einen neuen Mietspiegel unter den genannten Voraussetzungen den Status „qualifiziert“ zuzuweisen. Um diesen Status längerfristig zu wahren, muss gemäß § 558d Abs. 2 S. 3 BGB der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren fortgeschrieben werden. Die 2-Jahres-Fristsetzung für die Fortschreibung des Mietspiegels gemäß § 558d Abs.2 S.1 wurde von Seiten des Mietspiegeler- stellers eingehalten. Vier Jahre nach einer erfolgten Mietspiegelneuerstellung ist wiederum eine Neuerstellung mit Da- tenerhebung und Datenauswertung erforderlich, um die Ausweisung von aktuellen, ortsüblichen Vergleichsmieten im Mietspiegel zu gewährleisten und den Status „qualifiziert“ zu erhalten.
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8 3 Aufbereitung und Auswertung der Daten zum Mietspiegel 2024 Nachfolgend werden die Grundzüge der Datenaufbereitung und Datenauswertung zu den Miet- spiegeln 2024 für die beteiligten Kommunen wiedergegeben, da auf diesen Mietspiegeln die vor- liegende Fortschreibung per Index beruht. Hinsichtlich genauer Details wird nochmals auf den Arbeitsbericht der Mietspiegelerstellung 2024 verwiesen. 3.1 Stichprobenziehung Zur Ermittlung der Grundgesamtheit muss auf zusätzliche Daten zurückgegriffen werden (Kauer- mann et al. 2020). Dabei wird die für den Zweck am besten geeignete und aktuelle Datengrund- lage gewählt. Welche Daten das sind, kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Es ist üblich Daten aus Einwohnermelderegistern, Grundsteuer- oder Stromzählerdateien zu ver- wenden. Bei der Stromzählersitzdatei kann davon ausgegangen werden, dass jede Wohnung die gleiche Wahrscheinlichkeit besitzt in die Stichprobe zu gelangen. Bei den Einwohnermelderegis- ter- oder Grundsteuerdaten, die nicht Wohnungen, sondern Haushalte als zentrale Untersu- chungsvariable ausweisen, ist dies nicht unmittelbar der Fall (Cischinsky et al. 2014) (Kauermann et al. 2020). Leider ist die Stromzählerdatei nicht in jeder Stadt zentral verfügbar. Daher werden in ca. 90% der Fälle die Einwohnermeldedaten als Auswahlrahmen für eine Zufallsstichprobe ver- wendet. Eine grobe Bereinigung der Eigentümer, welche ihren Wohnraum selbst nutzen, kann an- hand der Grundsteuerdatei erfolgen. Das Einwohnermeldeamt sowie das Steueramt der jeweiligen Kommune übermittelten dem EMA- Institut für die Generierung einer Haushaltsdatei jeweils Abzüge der Daten gemäß Artikel 2, Miet- spiegelreformgesetz (MsRG). Die Übertragung erfolgte via verschlüsseltem Cloudlink und einem zugehörigen Passwort, welches telefonisch übergeben wurde. Die jeweilige Einwohnermeldedatei wurde durch die Verwaltung bereits vorab um nicht volljäh- rige Personen bereinigt. Ebenfalls entfernt wurden bekanntermaßen geförderte Wohnungen oder Wohnraum in Heimen und Anstal