Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, fordert, Reformpaket vom Tisch zu nehmen, Düsseldorf; CO2-Neutralität im Bestand unwirtschaftlich

Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, fordert, Reformpaket vom Tisch zu nehmen, Düsseldorf; CO2-Neutralität im Bestand unwirtschaftlich

“Die Mietrechtsreform muss vom Tisch” – BFW NRW

“Die Mietrechtsreform muss vom Tisch”

Düsseldorf, 31.07.2026. Das Kabinett hat den Entwurf der aktuellen Mietrechtsreform bereits beschlossen, derzeit läuft das parlamentarische Verfahren im Bundestag.

BFW-Landesgeschäftsführerin Elisabeth Gendziorra hat im Austausch mit Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, und Leif Steffens, Geschäftsführer des Bestandshalters Steffens Heimbau und stellvertretender Vorsitzender von Haus & Grund in Düsseldorf, nachgefragt, wie sich die Mietrechtsreform auswirken würde.

Deutlicher geht es nicht: Thomas Tewes fordert, das gesamte Reformpaket vom Tisch zu nehmen. „Der Mietwohnungsmarkt ist bereits stark reguliert, weitere Eingriffe gefährden die wirtschaftliche Grundlage privater Kleinvermietung“, so Tewes. Politik und Juristen blickten seiner Auffassung nach oft zu einseitig aus Mieterschutzperspektive auf den Markt und blendeten mit Blick auf Wählerstimmen ökonomische Realitäten aus. In der Summe machten die angekündigten Maßnahmen das Geschäftsmodell für private Kleinvermieter zunehmend unrentabel. „Unsere Studie zum privaten Kleinvermietermarkt zeigt, dass der Großteil unserer Mitglieder Mieteinnahmen von nicht mehr als 5.000 Euro netto jährlich erwirtschaftet“, so Tewes.

Wachsende Belastung für Vermieter Tewes beobachtet, dass sich immer mehr Kleinvermieter aus dem Markt zurückziehen. „Alternative Anlagen wie Tagesgeld sind vielfach attraktiver als die private Kleinvermietung. Gleichzeitig hat die Zahl der Eigenbedarfskündigungen zugenommen“, informiert Tewes. Besonders kritisch bewertet er die Schonfristregelung, die Kündigungen durch Nachzahlungen abwendet. Diese sei eine Belastung für Vermieter und setze Fehlanreize. Zugleich betont er, dass die Mehrheit der Eigentümer vor allem an stabilen, konfliktfreien Mietverhältnissen interessiert sei. Allerdings zwinge etwa die Mietpreisbremse Vermieter dazu, entgegen der bisher gängigen Praxis alle Mieterhöhungsspielräume auszunutzen. Andernfalls sei ein Wertverlust vorprogrammiert mit entsprechend negativen Folgen bei Verkauf oder Beleihung.

Komplexität und Regulierung Leif Steffens sieht in der Mietrechtsentwicklung seit 2001 eine schleichende Abwertung privaten Eigentums. Eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen – darunter Milieuschutzsatzungen, Mietpreisbremse, Einführung des Bestellerprinzips bei Maklercourtagen, Rauchmelderpflicht, Vorgaben aus der Trinkwasserverordnung sowie neue monatliche Berichtspflichten etwa bei Heizkosten – hätten zunehmende Komplexität geschaffen. Gerade private Kleinvermieter seien damit zunehmend überfordert. Doch auch für professionelle Bestandshalter sei keine Besserung in Sicht: „Neubau für den Mietwohnungsmarkt rechnet sich derzeit kaum noch, gleiches gilt für Modernisierungen. Energetische Sanierungen sind oft nur mit Fördermitteln darstellbar“, beschreibt Leif Steffens die Situation. Die Kosten seien erheblich: „Für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden zur CO₂-Neutralität kalkulieren wir Kosten von etwa 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter, im Schnitt rund 40.000 Euro pro Wohneinheit“, rechnet Leif Steffens vor. Selbst Energieberater hätten Schwierigkeiten, Förderanträge angesichts ständig neuer Vorgaben korrekt zu stellen.

Es drohen „stranded assets“ Kritik übt Steffens auch an der diskutierten Kappung der Indexmieten: „Dies bedeutet eine weitere erhebliche Einschränkung unserer Arbeit.“ Der Bestandshalter, dessen Unternehmen bereits in fünfter Generation am Markt agiert, warnt davor, dass die politisch angestrebte CO₂-Neutralität im Bestand wirtschaftlich kaum zu leisten sei. Perspektivisch drohten sogar unverkäufliche Immobilien („stranded assets“), wenn staatlich gesteuerte Mieteinnahmen die Marktpreise für erforderliche Ausgaben und Investitionen nicht mehr decken.

Scharfe Kritik übt Thomas Tewes an der Rechtsauffassung des Bundesverfassungsgerichtes, die in seinen Augen so interpretierbar sei, dass bereits eine „schwarze Null“ als ausreichende Wirtschaftlichkeit gelten könne. Dies greife zu kurz, insbesondere im Hinblick auf die Altersvorsorge privater Eigentümer.

Blick in die Zukunft Mit Blick auf EU-Vorgaben warnt er, dass strengere energetische Mindeststandards für Immobilien dazu führen könnten, dass ein Teil des Bestands mehrheitlich nicht mehr vermietbar wäre. „Sollte die Möglichkeit zur Vermietung in Zukunft an Energiestandards gemessen werden, brauchen wir zunächst eine europaweite Harmonisierung“, weist Tewes auf ungleiche Kriterien in der EU hin. Schon der Energiestandard D könne von einem nicht unerheblichen Teil der privaten Vermieter nicht nachgewiesen werden. Die Rolle möblierter Vermietung spielt aus seiner Sicht keine große Rolle: Letztlich sei es nur ein niedriger einstelliger Prozentsatz an Wohnungen, die so vermietet würden. „Hinzu kommt, dass die gängigen Marktanalysen auf Basis von Immobilienportalen zu kurz greifen, da ein großer Teil der Vermietungen privat abgewickelt wird und somit in dieser Statistik keine Rolle spielen“, weiß Tewes. „Politik sollte verstehen, dass es in der Vermietung in der Regel nicht um Gewinnmaximierung geht.“

Rendite über der Staatsanleihe „Ich erwarte keine Belobigung, aber ich vermisse in Gesellschaft und Politik die Wertschätzung für Vermieter und Bestandshalter, die für mehr als die Hälfte der Nation Wohnraum zur Verfügung stellen“, so Leif Steffens. Obwohl man derzeit in einem knappen Markt mit beschränktem Angebot als Bestandshalter gut aufgestellt sei, müsse man der Realität ins Auge blicken. „Ich sehe angesichts zunehmender Auflagen aktuell kein Szenario für ein dauerhaft funktionierendes Vermietungsmodell“, zeigt sich Steffens pessimistisch.

„Handlungsfähigkeit von Vermietern ist zu berücksichtigen“ Elisabeth Gendziorra fasste als Handlungsempfehlung an die Politik zusammen: „Die Ausgewogenheit zwischen schutzwürdigen Belangen von Mietern und Vermietern ist verloren gegangen. Alle Sonderregelungen, die ab den 2010er Jahren aufgrund enger Wohnungsmärkte entstanden sind, haben letztlich ihr Ziel verfehlt.“ Ein ganzes Jahrzehnt Niedrigzinsphase hat nach ihrer Auffassung kaum in einer massiven Steigerung des Wohnungsbaus Ausdruck gefunden – dem eigentlichen Problem und Argument für die mittlerweile zweite Verlängerung der Mietpreisbremse. „Politik muss akzeptieren, dass angesichts eines komplexen und umfangreichen Pflichtenkatalogs für Vermieter auch deren rechtliche und wirtschaftliche Handlungsfähigkeit berücksichtigt werden muss“, forderte Gendziorra. Angesichts hoher Kostensteigerungen für Verwaltung, Instandhaltung, Personal und Baukosten dürfe das Argument „Eigentum verpflichtet“ nicht mehr ausreichen, um erneut weitere staatliche Mietrechtsregulierungen zu begründen.