Gemeinde Salem veröffentlicht Mietspiegel 2026; gültig vom 01.08.2026 – 31.07.2028

Gemeinde Salem veröffentlicht Mietspiegel 2026; gültig vom 01.08.2026 – 31.07.2028

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Mietspiegel von Salem 2026 gültig vom 01.08.2026 – 31.07.2028

herausgegeben von der Gemeinde Salem

2 1 Vorwort des Bürgermeisters 3 2 Allgemeine Informationen 4 2.1 Mietspiegelerstellung 2024 und Fortschreibung 2026 4 2.2 Funktion des Mietspiegels 4 2.3 Anwendungsbereich des Mietspiegels 4 2.4 Mietbegriff 5 2.5 Mieterhöhung nach dem Mietrecht 5 3 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 7 3.1 Schritt 1: Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße 7 3.2 Schritt 2: Ermittlung von Zu-/Abschlägen zum durchschnittlichen Mietniveau 8 3.3 Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 12 3.4 Spannbreite 13 4 Berechnungsbeispiel: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 14 5 Impressum 15

3 1 Vorwort des Bürgermeisters Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

mit dem Mietspiegel 2012 wurde erstmals ein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde Salem für nicht preisgebundenen Wohnraum aufgestellt. Dieser Mietspiegel soll all denjenigen helfen, die mit Mieten zu tun haben. Sei es, dass es um die Festsetzung von Mieten geht oder man sich davon überzeugen möchte, dass die zu zahlende Miete angemessen ist. Insofern profitieren sowohl Mieter als auch Vermieter von diesem Mietspiegel, der als Grundlage dient und Anhaltspunkte liefert.

Im Mietspiegel wird eine monatliche Basisnettomiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter festgelegt. Diese kann durch Ermittlung von Zu- /Abschlägen auf die jeweilige Situation (Wohnungsausstattung etc.) umgerechnet werden. Hierzu enthält der Mietspiegel eine entsprechende Berechnungshilfe. Diese Berechnungshilfe steht auch als Mietspiegel- rechner online auf der Homepage der Gemeinde Salem zur Verfügung (www.salem-baden.de/de/leben-wohnen/bauen-wohnen/bauen-wohnen).

Da es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, ist dieser im Abstand von 2 Jahren mittels Preisindex anzupassen und alle 4 Jahre anhand von repräsentativen Befragungen neu zu erstellen. Der Ausgangsmietspiegel von 2012 wurde nun mittlerweile zweimal neu erstellt und zweimal mittels Preisindex angepasst. Auch dieses Jahr erfolgte eine Fortschreibung mittels Preisindex.

Insbesondere in einer Flächengemeinde wie Salem mit 11 Ortsteilen und über 12.252 Einwohnern bietet ein Mietspiegel eine sinnvolle Orientierungshilfe auf dem Wohnungsmarkt.

Für weitere Informationen steht Ihnen das Hauptamt, Herr Michael Haase (Tel. 07553 823-30, Email michael.haase@salem-baden.de) jederzeit zur Verfügung.

Ihr

Manfred Härle

Bürgermeister

4 2 Allgemeine Informationen 2.1 Mietspiegelerstellung 2024 und Fortschreibung 2026 Der Mietspiegel 2024 wurde im Auftrag der Kommunalverwaltung auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen für das Gemeindegebiet erstellt. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von Februar 2024 bis März 2024 bei 3.357 mietspiegelrelevanten Haushalten in 23 Kommunen des Bodenseekreises eigens zum Zweck der Mietspiegelerstellung erhoben wurden. Dazu wurden Mieterhaushalte zufällig ausgewählt und per Post anhand eines standardisierten Fragebogens schriftlich befragt, mit der Möglichkeit sich alternativ per Online-Erhebung im Internet zu beteiligen. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet. Für jede der beteiligten Kommunen wurde ein eigener Mietspiegel erstellt. Die Befragung und die Auswertung der erhobenen Daten wurden durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg, durchgeführt. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ebenfalls vom EMA-Institut aufgestellt. Der Mietspiegel 2026 wurde per Anwendung des Verbraucherpreisindex für Gesamtdeutschland an die aktuelle Marktentwicklung angepasst. Die Fortschreibung 2026 wurde ebenfalls durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen erarbeitet. Der Mietspiegel ist gemäß Beschluss des Gemeinderates als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des §558d BGB anerkannt. Er tritt am 1. August 2026 in Kraft und gilt bis zum 31. Juli 2028. 2.2 Funktion des Mietspiegels Der Mietspiegel ist gemäß § 558c BGB eine Übersicht über die in einer Gemeinde gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich – entsprechend den gesetzlichen Vorgaben - aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Der Mietspiegel dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. 2.3 Anwendungsbereich des Mietspiegels Dieser Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum im Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 160 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels: • Selbstgenutztes Eigentum; • Wohnraum, der mietfrei oder verbilligt überlassen wird (z.B. Dienst- oder Werkswohnung, Wohnung gehört Verwandten);

5 • Preisgebundene Wohnungen, die an gesetzliche Höchstbeträge gebunden sind (z.B. Sozialwohnungen mit Wohnberechtigungsnachweis); • Wohnraum, der gewerblich genutzt oder nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet wird (z.B. max. 3 Monate pro Mieter, z.B. Ferienwohnung); • Wohnraum in Wohnheimen, sozialen Einrichtungen oder Sammelunterkünften (z.B. Studenten-, Alten-, Pflegewohnheim, vorläufige Unterbringung/An- schlussunterbringung (Geflüchtete), Behinderteneinrichtung, „Betreutes Wohnen“, soziale Wohngruppe); • Wohnungen, die überwiegend möbliert vermietet sind (Einbauküche, Einbauschränke, einzelne Möbelstücke zählen nicht als Möblierung); • Einzelzimmer, das Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, oder um eine nicht abgeschlossene Wohnung (keine eigene Wohnungstüre). 2.4 Mietbegriff Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die Netto-Kaltmiete in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Darunter versteht man den Mietpreis ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung. Nicht enthalten sein dürfen somit: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten. Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz oder etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettomiete nicht enthalten, ebenso nicht evtl. Anteile für Schönheitsreparaturen. Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden. 2.5 Mieterhöhung nach dem Mietrecht Nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn • die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostenerhöhungen sind hierbei ohne Bedeutung), • die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, und • die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken und von Mietspiegeln.

6 Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß §558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt, wird nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt. Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungs- mittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen. Bei Neuvermietungen kann die Miete unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher frei vereinbart werden. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe dienen.

7 3 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt über 3 Tabellen:

1. In Tabelle 1 wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) nur in Abhängig- keit von Wohnfläche und Baujahr, den beiden wichtigsten Einflussfaktoren auf den Mietpreis, bestimmt.
2. In Tabelle 2 werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das durchschnittliche Mietniveau aufgrund von Ausstattungs-, Beschaffenheits-, Wohnlage- und sonstigen Besonderheiten für eine Wohnung ermittelt.
3. In Tabelle 3 werden die Ergebnisse aus den Tabellen 1 und 2 zusammengeführt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. 3.1 Schritt 1: Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Woh- nungsgröße Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibt das durchschnittliche Mietniveau (= Basis- Nettomiete) für Wohnraum nach bestimmten Wohnflächen- und Baujahresklassen in Euro pro m2 und Monat wieder. Dieses durchschnittliche Mietniveau gilt für Standardwohnungen mit zentraler Beheizung/Warmwasserversorgung und durchschnittlicher Wohnungs-/Gebäude- ausstattung in nicht modernisierten Mehrfamilienhäusern in normaler Wohnlage. Bei der Berechnung der Wohnfläche sind folgende Grundsätze zu beachten: Dachgeschoss- flächen mit einer lichten Höhe von mind. ein Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als ein Meter. Die Flächen von Balkonen, Loggien etc. werden nach § 2 Abs. 2 Zi. 2 Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel und bei hohem Nutzwert maximal bis zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt. Grundsätzlich ist die Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde. Wenn durch An-/Ausbau nachträglich neuer Wohnraum geschaffen wurde, ist die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte (Jahr der Fertigstellung). Bauliche Maßnahmen, die Wohnraum in einen neueren Zustand versetzen, bleiben in Tabelle 1 unberücksichtigt und werden über Zuschläge in der Tabelle 2 erfasst. Anwendungsanleitung für Tabelle 1:
4. Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende Zeile ein.
5. Suchen Sie anschließend in der Kopfzeile das Baujahr, in dem da