--- title: "Claudia Stehlik warnt vor kartellartig organisierten Liegenschaftenverwaltungen in der Schweiz; Verdrängung älterer Mieter durch Kündigungs- und Nebenkostenrisiken" sdDatePublished: "2026-08-06T09:54:00Z" source: "https://www.legalis.ch/de/legalis-brief/mietrecht/claudia-stehlik-kartellartig-organisierte-liegenschaftenverwaltungen-sind-eine-gefahr-fuer-den-wohnungsmarkt/" topics: - name: "law" identifier: "medtop:20000121" - name: "housing and urban planning policy" identifier: "medtop:20000628" - name: "real estate" identifier: "medtop:20000241" - name: "labour" identifier: "medtop:09000000" - name: "legal service" identifier: "medtop:20000282" locations: - "Dietikon" - "Zürich" - "Horgen" - "Switzerland" --- Claudia Stehlik warnt vor kartellartig organisierten Liegenschaftenverwaltungen in der Schweiz; Verdrängung älterer Mieter durch Kündigungs- und Nebenkostenrisiken Claudia Stehlik – «Kartellartig organisierte Liegenschaftenverwaltungen sind eine Gefahr für den Wohnungsmarkt.» – legalis Claudia Stehlik – «Kartellartig organisierte Liegenschaftenverwaltungen sind eine Gefahr für den Wohnungsmarkt.» Claudia Stehlik hat auf dem ersten Bildungsweg eine Bankausbildung absolviert und auf dem zweiten Bildungsweg Rechtswissenschaften an der Uni Zürich studiert. Im Anschluss daran arbeitete sie zuerst am Gericht, später bei der SwissRe und schliesslich als Substitutin in einer Zürcher Wirtschaftskanzlei. Nach dem Erwerb des Anwaltspatents arbeitete sie als angestellte Rechtsanwältin in einer Zürcher Anwaltskanzlei in den Bereichen Mietrecht, Arbeitsrecht sowie Gesellschaftsrecht KMU. Sie ist Mutter von zwei erwachsenen Söhnen. Im Jahr 2005 machte sie sich selbständig und ist seither u.a. Vertrauensanwältin beim Mieterverband Zürich. Überdies war sie als Rechtsberaterin des Mieterverbandes (ab 1992 zuerst in der Sektion Wädenswil, dann in Zürich) und als Schlichterin in Horgen tätig. Sie engagierte sich ferner als Delegierte des Mieterverbandes und ist seit 2020 Mietrichterin am Mietgericht Dietikon und Affoltern am Albis. Wann sind Sie das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen? Als ich im Alter von 17½ Jahren meinen ersten eigenen Mietvertrag unterzeichnete, brauchte ich noch die Unterschrift meines Vaters. Was sind Ihre alltäglichen Herausforderungen? Bei den Besprechungen mit den Klienten besteht die Herausforderung, ihre Anliegen ins Juristische zu transferieren und in erster Linie eine praktikable Lösung zu finden. Im Zusammenhang mit den Gerichten liegt die Herausforderung darin, sämtliche gesetzlichen und gerichtlichen Fristen im Auge zu behalten, die Verhandlungen in Absprache mit den Klienten vorzubereiten und nach Möglichkeit Vergleichsgespräche mit der Gegenpartei zu führen. Gibt es Anekdoten aus Ihrer Tätigkeit im Bereich Mietrecht? Als ich jung war, hat mich ein Vermieteranwalt gefragt, ob ich nicht die Seiten wechseln wolle. Ich habe ihm geantwortet, dass mein Herz für die Mieter schlage. Er meinte darauf: «Wenn man jung ist und nicht sozial, hat man kein Herz, wenn man aber alt ist und immer noch sozial, hat man keinen Kopf.» Ich bin bis heute Mieteranwältin geblieben. Wenn Sie die Möglichkeit hätten, etwas am Mietrecht Mietsystem ändern zu können, was wäre das? Den Kündigungsschutz bei Leerkündigungen müsste man verbessern. Ältere Mieter und Familien mit mittlerem Einkommen werden aus den Städten verdrängt und müssen in der Folge mit teilweise langen Wegen zur Arbeit kämpfen. Es müsste schon bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung eine Sozialverträglichkeitsprüfung stattfinden können. Bei den Nebenkosten müsste man unbedingt mehr Transparenz und Vorhersehbarkeit einbauen. Für Mieter gelten im Mietrecht sehr kurze Fristen, so dass man sich fragen müsste, ob bei einem Verzug der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nicht einfach der Nachzahlungsbetrag verfallen sollte. Im jetzigen System besteht die Gefahr, dass Mieter beim Einzug nicht erkennen können, ob die Akontobeträge ausreichen, und sich plötzlich mit einem meist viel höheren Mietzins konfrontiert sehen. Zudem passiert es oft, dass genau diejenigen Vermieter, die die Nebenkostenabrechnung erst nach Jahren erstellen, eine horrende Nachzahlung verlangen und den Mietern mit Betreibung und Kündigung drohen, wenn sie nicht innert 30 Tagen zahlen. Welches wäre Ihr wichtigster Tipp an die Vermieter, welches an die Mieter? Faire Vermieter sehen ihre Mieter als Kunden und schätzen sie. Ein gegenseitiger respektvoller Umgang ist sehr viel wert. Es kann helfen, wenn sich Mieter verstanden fühlen und Vermieter sich im Gegenzug auf sie verlassen können. Den Mietern würde ich unbedingt empfehlen, Mängel nicht nur mündlich, sondern auch schriftlich zu melden. Wichtig ist es, dass der Vermieter aufgrund der Meldung Abklärungen vornehmen, die Ursache finden und den Mangel beheben kann. Bei lang andauernden Mängeln würde ich den Mietern raten, die Einschränkungen möglichst nachvollziehbar zu dokumentieren. Wie hat sich das Mietwesen in den vergangenen Jahren Ihrer Meinung nach verändert? Die institutionellen Vermieter leisten sich unpersönliche Verwaltungen, die für die Mieter nicht mehr erreichbar sind. Es macht beinahe den Eindruck, als ob die Vermieter nicht von ihren Mietern belästigt werden möchten. Noch dazu gibt es bei den Sachbearbeitern häufige Wechsel. Welches sind Ihrer Meinung nach die grössten Stärken und Schwächen im Schweizer Mietwesen? Eine Stärke im Schweizer Mietwesen ist der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen während des laufenden Mietverhältnisses. Eine weitere Stärke ist die Kostenlosigkeit der Schlichtungsverfahren mit dem Ziel, sich einigen zu können. Dies bedingt, dass sich sowohl die Mieter wie auch die Vermieter dort gehört und ernst genommen fühlen. Die grösste Schwäche des Mietrechtes – zumindest in Bezug auf die Wohnungsmiete – ist, dass die Mieter als Laien den professionellen Vermietern und Verwaltungen gegenüberstehen und dies oft zu wenig berücksichtigt wird. Es besteht doch tatsächlich die Meinung, dass Wohnungsmieter einen 20-seitigen Mietvertrag verstehen und bei voller Vertragsfreiheit unterzeichnen. Bei Nebenkosten und Sanierungen hat die Verletzung der Mitwirkungspflicht durch die Vermieter oft keine Konsequenzen. Doch ohne die entsprechenden Unterlagen haben die Mieter fast keine Chance, das Prozessrisiko abzuschätzen. Eine der grössten Schwächen ist auch der mangelhafte Schutz gegen die Folgen von Leerkündigungen, insbesondere die zu kurzen Erstreckungen mit Blick auf die vielen Suchenden. Welches ist Ihrer Meinung nach die grösste Herausforderung im Schweizer Mietwesen in den kommenden 10 Jahren? Viele grosse Verwaltungen verdrängen die kleineren. Es besteht die Gefahr von kartellartig organisierten und professionell geführten Liegenschaftenverwaltungen, die den ohnehin überhitzten Wohnungsmarkt zusätzlich anheizen. Wenn die Mietzinse weiterhin derart rasant steigen, werden die unteren und mittleren Einkommensschichten vermehrt in die Agglomeration ziehen müssen, und es entsteht unausweichlich ein noch höheres Verkehrsaufkommen, was mit den Umweltschutzzielen unvereinbar ist. Ein Ausweichen auf die öffentlichen Verkehrsmittel ist in vielen Fällen nur bedingt möglich. Bei vielen älteren Mietern besteht das Problem, dass tragischerweise gerade diejenigen, die jahrelang in ihre Pensionskasse einbezahlt haben, sich die von den Pensionskassen gekauften Wohnungen später nicht mehr leisten können und unter Umständen auf Ergänzungsleistungen angewiesen sind. In diesem Bereich findet eine Quersubventionierung der Vermieter durch den Staat statt. Im Hinblick auf den demografischen Wandel mit einem stetig ansteigenden Durchschnittsalter besteht hier meines Erachtens grosser und akuter Handlungsbedarf seitens der Politik und Gesetzgebung. Irene Biber | legalis brief MietR 05.08.2026 legalis brief Der neue Fachdienst-Service: aktuell, kompakt, praxisnah…relevant!