Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm Immobilienmarktbericht 2026

Immobilienmarktbericht Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten 2026 Der Immobilienmarkt 2025 Daten für die Wertermittlung 2026/ 2027 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025

Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm Postanschrift: Postfach 89070, 89073 Ulm Sitz der Geschäftsstelle: Müncher Str.1, 89073 Ulm E-Mail: Link im Internet: gutachterausschuss@ulm.de Stadt Ulm - Marktbericht Öffnungszeiten: Montag - Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr Montag - Donnerstag 14:00 bis 15:30 Uhr und nach Vereinbarung Bodenrichtwerte Marktberichte Wertermittlungen:  0731/161-6270 Fax: 0731/161-1648 Produkte: Grundstücksmarktbericht (bis Ausgabe 2019) 30,- € Bodenrichtwertkarte (bis Ausgabe 2018) 30,- € Grundstücksmarktbericht + Bodenrichtwertkarte 50,- € zuzügl. Nebenkostenpauschale 2,- € Immobilienmarktbericht (ab Ausgabe 2020) nur online im Internet unter www.ulm.de abrufbar. Bodenrichtwerte ab Stichtag 31.12.2020 nur online im Internet abrufbar (Link siehe Seite 6). Verkehrswertgutachten (Gebühr nach Satzung) Anträge auf Wertermittlung sind bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Irrtum vorbehalten. Die Produkte des Gutachterausschusses sind urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und sonstige Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung der Geschäftsstelle. Der Gutachterausschuss wendet sich gegen jegliche Art der Diskriminierung auf Grund des Geschlechts, der Nationalität oder der sexuellen Orientierung. Die deutsche Sprache bietet leider keine einfachen Lösungen, um alle Personen gemäß ihrem Geschlecht (m/w/d) sprachlich gleich zu behandeln. Zu Gunsten der guten Lesbarkeit wird in diesem Bericht auf unnötige Doppelungen und auf Sonderzeichen verzichtet. Es wird um Verständnis gebeten, dass dem üblichen Sprachgebrauch gefolgt wird. Gemeint sind immer alle Geschlechter (m/w/d). Deckblattgestaltung: Jauss Graphik-Design und Team Kartographie der Abt. Vermessung Blick auf die Gänstorbrücke nach Ulm (Foto: Stadt Ulm) Titelbild:

1 Immobilienmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm Übersichtskarte Stadtkreis Ulm 3

  1. Der Standort Ulm 4 1.1 Rahmenbedingungen 4 1.2 Städtebauliche Veränderungen 5 1.3 Der Immobilienmarkt 2025 5 1.4 Allgemeines 6
  2. Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle 7 2.1 Allgemeines 7 2.2 Zusammensetzung 7 2.3 Aufgaben des Gutachterausschusses 7 2.4 Mitglieder des Gutachterausschusses 8 2.5 Verkehrswertgutachten 9 2.6 Die Geschäftsstelle 9
  3. Grundstücksmarkt 10 3.1 Marktübersicht 2005 - 2025 10 3.1.1 Gesamtumsätze: Geld – Anzahl der Verträge 10 3.1.2 Anzahl nach Rechtsvorgängen 10 3.1.3 Zwangsversteigerungen 10 3.1.4 Umsätze nach Grundstücksart 11 3.2 Grundstücksmarkt 2025 12 3.2.1 Anzahl und Umsätze nach Grundstücksart 12 3.2.2 Aufteilung der Vertragsabschlüsse pro Monat 13 3.2.3 Aufteilung der Verträge nach Käufer- bzw. Verkäuferkreis 13 3.2.4 Anzahl und Umsätze in den Stadtteilen 14
  4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 20 ImmoWertV) 16 4.1 Durchschnittspreise unterschiedlicher Gebäude 16 4.1.1 Nicht freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 / Reihenmittelhäuser 18 4.1.2 Nicht freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 / Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften 19 4.1.3 Nicht freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 / Ketten-, Winkel- und Atriumhäuser20 4.1.4 Freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 21 4.1.5 Drei- und Vierfamilienhäuser im Jahr 2025 22 4.1.6 Mehrfamilienhäuser ab 5 Wohneinheiten im Jahr 2025 23 4.2 Sachwertfaktoren 24 4.2.1 Sachwertfaktoren für nicht freistehende 1-2 Familienhäuser 25 4.2.2 Sachwertfaktoren für freistehende 1-2 Familienhäuser 26 4.2.3 Sachwertfaktoren für Drei- und Vierfamilienhäuser 26 4.3 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 27

2 Immobilienmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm 4.3.1 Daten für Wohngebäude 28 4.3.2 Daten für Objekte mit gewerblicher Nutzung 30 5. Wertrelevante Daten für Wohnungs- und Teileigentum 32 5.1 Vergleichsfaktoren - Wohnungseigentum (§ 20 ImmoWertV) 32 5.1.1 Durchschnittswerte für Eigentumswohnungen im Verkaufsjahr 2025 32 5.1.2 Entwicklung der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen 37 5.1.3 Indexreihen der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen 38 5.1.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Eigentumswohnungen 39 5.2 Teileigentum 41 5.2.1 Durchschnittspreise für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Stellplätze im Freien 41 5.2.2 Durchschnittswerte für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Stellplätze im Freien 42 5.2.3 Entwicklung der Preise für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Stellplätze im Freien 42 5.2.4 Durchschnittspreise für Teileigentum 43 5.2.5 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Teileigentum 44 6. Wertrelevante Daten für unbebaute Grundstücke 45 6.1 Bauplatzverkäufe im Stadtkreis Ulm 45 6.1.1 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (inkl. Baulücken) 45 6.1.2 Mehrfamilienhausgrundstücke (inkl. Baulücken) 46 6.1.3 Faktoren für Baulücken und Abbruchobjekte 46 6.2 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 48 6.2.1 Gartengrundstücke 48 6.2.2 Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 48 7. Bodenrichtwerte 49 7.1 Allgemeines zu den Bodenrichtwerten 49 7.2 Entwicklung der Bodenrichtwerte 49 7.3 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2023 und 01.01.2025 51 7.3.1 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke 51 7.3.2 Bodenrichtwerte für Gartengebiete 52 7.3.3 Bodenrichtwerte für Grundstücke im Außenbereich 52 7.3.3.1 Gartengenutzte Grundstücke 52 7.3.3.2 Bebaute Grundstücke (ohne land- und forstwirtschaftliche Nutzung) 53 7.3.4 Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke 54 7.4 Gutachterausschüsse umliegender Gemeinden 61 Anwendungsbeispiele 61 Gebührensatzung 62

3 Immobilienmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm

Übersichtskarte Stadtkreis Ulm

weitere Informationen zur Einteilung in Zone A oder B siehe Seite 16

4 Immobilienmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm

  1. Der Standort Ulm

1.1 Rahmenbedingungen

Die baden-württembergische Stadt Ulm liegt auf halbem Weg zwischen den führenden Wirtschaftsräumen der Landeshauptstädte Stuttgart und München. Ulm bildet mit der bayerischen Stadt Neu-Ulm das Zentrum der grenzüberschreitenden Region Donau-Iller. Mit dem am 01.01.2000 gegründeten Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm (SUN) sind beide Städte eine Kooperation zur Gewerbepolitik und Gewerbeförderung zwischen zwei Städten und zwei Bundesländern eingegangen. Die Innovations- region Ulm wirbt unter dem Slogan „Spitze im Süden“ für den Wissenschafts- und Forschungs- standort. Im Prognos-Städteranking kürt das Handelsblatt Ulm zur lebenswertesten und zukunftsträchtigsten Großstadt Deutschlands. Die Innovationsregion Ulm besitzt eine zentrale Lage im Süden Deutschlands – nahe der Schweiz, Österreich, Italien und Frankreich. • Dreh- und Angelpunkt mit Autobahnkreuz A 7 (Füssen - Flensburg) / A 8 (Karlsruhe - Salzburg) • Zugverbindung mit IC- / ICE-Anschluss • Flugverbindungen sind gegeben ab München (ca. 90 Min. Fahrzeit), Stuttgart (ca. 45 Min. Fahrzeit), Augsburg (ca. 45 Min. Fahrzeit), Friedrichshafen (ca. 90 Min. Fahrzeit) und Memmingen (ca. 30 Min. Fahrzeit) • Wissenschaftsstadt mit Universität und Hoch- schulen • Forschungszentrum „Science Park“ • Messegelände mit 22.000 m² Innenfläche in Hallen sowie 15.000 m² Freigelände

5 Immobilienmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm 1.2 Städtebauliche Veränderungen

Nach der erstmaligen geschichtlichen Erwähnung von Ulm im Jahr 854 ist Ulm heute eine sympathische kleine Großstadt auf der Achse zwischen Stuttgart und München. Die Stadt, deren Name untrennbar verbunden ist mit historischen Persönlichkeiten wie Albert Einstein, Johannes Kepler und den Geschwistern Scholl, ist nicht nur bekannt als Universitätsstadt und Schulstandort. Die Stadt mit dem bis Oktober 2025 höchsten Kirchturm der Welt ist auch ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt für die Region, der durch den Bau der neuen Schnellbahntrasse noch näher an die Landeshauptstadt rückt. Ulm ist ein Ort, an dem es sich zu leben lohnt. Das ist so, weil die Ulmer nicht müde werden, ihre Stadt zu verbessern. Davon profitieren mittlerweile rund 131.500 Einwohner des Oberzentrums an der Donau (Stand 31.12.2025). Um eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen, wurde vom Ulmer Gemeinderat beschlossen, bis zum Jahr 2021 eine jährliche Baufertigstellung von 700 Wohneinheiten umzusetzen. Dies sollte überwiegend über Innenentwicklung erfolgen. Baufertigstellungen im Wohnungsbau in Ulm lt. Statistischem Landesamt Baden-Württemberg: Jahr Gebäude Wohnungen 2025 94 795 2024 61 495 2023 71 729 2022 59 269 2021 66 329 2020 77 385 2019 101 386 2018 122 603 Die Daten sind abrufbar im Internet unter: https://www.statistik-bw.de Die Neubauprojekte verteilten sich auf das ganze Stadtgebiet. Baugebiete/Bauprojekte in Ulm im Jahr 2025 waren z. B. • Eselsberg: Stadtquartier „Am Weinberg" • Donaustetten „Beim Brückle“ • Mähringen „Kreuzsteig“ • Safranberg: Ehem. Klinikum Safranberg 1.3 Der Immobilienmarkt 2025

Im Jahr 2025 sind die Transaktionszahlen betreffend der Kaufverträge wieder deutlich gestiegen. 1.315 Kauffälle wurden registriert (im Jahr 2024 lagen noch 1.150 Kaufverträge vor), was einem Anstieg um 14 % entspricht. Der Geldumsatz erhöhte sich auf rd. 537 Millionen Euro (im Jahr 2024: 431 Millionen Euro) und lag damit um 25 % über dem Vorjahresniveau. Während die Anzahl der Kaufverträge bei den unbebauten Grundstücken deutlich zunahm, zeigte sich auch bei den bebauten Grundstücken ein moderater Anstieg. Im Segment Wohnungs- und Teileigentum wurde ebenfalls ein spürbarer Zuwachs verzeichnet. Besonders auffällig entwickelten sich einzelne Teilmärkte wie etwa Agrarland sowie Geschäftsgrundstücke, während bei Neubauwohnungen rückläufige Zahlen festzu- stellen waren. • unbebaute Grundstücke + 81 % (161) z. B. Agrarland/Gartenland + 96 % (45)

• bebaute Objekte + 11 % (355) z. B. Reihen-/Doppelhäuser + 4 % (116)

• Wohnungs- und Teileigentum + 8 % (799) z. B. Neubauwohnungen

  • 35 % (64)

Im Immobilienmarktbericht sind die zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte tabellarisch aufgeführt (regulär ermittelte Bodenrichtwerte im Zweijahresturnus). Stichtag 01.01.2025 Stichtag 01.01.2023

Die nächsten Bodenrichtwerte werden zum Stichtag 01.01.2027 ermittelt.

Aufgrund der Feststellung, dass das Preisniveau im Stadtteil Wiblingen dem des Bereichs II gleicht, erfolgte die Zuordnung zu Bereich II. Gültig ab dem Jahr 2024 (siehe Karte Seite 3): • Bereich I wird zu Zone A • Bereich II wird zu Zone B

6 Immobilienmarktbericht 2026 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm 1.4 Allgemeines

Auszug aus dem Zahlenspiegel (Quelle: Stadt Ulm, Abteilung Vermessung, Stand 31.12.2025) Einwohner: ca. 131.530

Höchster Geländepunkt: 646,4 m NN

Niedrigster Geländepunkt: 458,9 m NN

Münsterplatz: 477,1 m NN

Höchster Kirchturm der Welt: 161,5 m

Fläche: 118,6 km²

Weiterführende Links Stadt Ulm • Startseite https://www.ulm.de • Karten https://geoportal.ulm.de Sonstige • Sanierungstreuhand https://san-ulm.de • Stadtentwicklungsverband Ulm / Neu-Ulm https://stadtentwicklungsverband.ulm.de/start/ • Innovationsregion Ulm https://innovationsregion-ulm.de • Regionalverband Donau-Iller https://www.rvdi.de/ • S