---
title: "Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm Immobilienmarktbericht 2026"
sdDatePublished: "2026-08-06T09:05:00Z"
source: "https://www.ulm.de/-/media/ulm/vgv/me/downloads/gaa/2026-immobilienmarktbericht-2026.pdf?rev=78cfebf9b9864d48be17bdac67ce41ce"
topics:
  - name: "real estate"
    identifier: "medtop:20000241"
locations:
  - "Ulm"
  - "Stuttgart"
  - "Bodenseekreis"
  - "Baden-Württemberg"
  - "Augsburg"
  - "Munich"
  - "Memmingen"
  - "Neu-Ulm"
  - "Austria"
  - "Switzerland"
  - "France"
  - "Italy"
  - "Germany"
---


Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm Immobilienmarktbericht 2026

Immobilienmarktbericht
Gutachterausschuss für die Ermittlung
von Grundstückswerten
2026
Der Immobilienmarkt 2025
Daten für die Wertermittlung 2026/ 2027
Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025

Herausgeber:
Gutachterausschuss für die Ermittlung
von Grundstückswerten in Ulm
Postanschrift:
      Postfach 89070, 89073 Ulm
Sitz der Geschäftsstelle: Müncher Str.1, 89073 Ulm
E-Mail:
Link im Internet:
gutachterausschuss@ulm.de
Stadt Ulm - Marktbericht
Öffnungszeiten:
Montag - Freitag
  8:00 bis 12:00 Uhr
Montag - Donnerstag
14:00 bis 15:30 Uhr
und nach Vereinbarung
Bodenrichtwerte
Marktberichte
Wertermittlungen:

0731/161-6270
Fax:
0731/161-1648
Produkte:
Grundstücksmarktbericht (bis Ausgabe 2019)
30,- €
Bodenrichtwertkarte (bis Ausgabe 2018)
30,- €
Grundstücksmarktbericht + Bodenrichtwertkarte
50,- €
zuzügl. Nebenkostenpauschale
 2,- €
Immobilienmarktbericht (ab Ausgabe 2020)
nur online
im Internet unter www.ulm.de abrufbar.
Bodenrichtwerte ab Stichtag 31.12.2020
nur online
im Internet abrufbar (Link siehe Seite 6).
Verkehrswertgutachten (Gebühr nach Satzung)
Anträge auf Wertermittlung sind bei der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses zu stellen.
Irrtum vorbehalten. Die Produkte des Gutachterausschusses sind urheberrechtlich geschützt.
Nachdruck und sonstige Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung der
Geschäftsstelle.
Der Gutachterausschuss wendet sich gegen jegliche Art der Diskriminierung auf Grund des
Geschlechts, der Nationalität oder der sexuellen Orientierung. Die deutsche Sprache bietet
leider keine einfachen Lösungen, um alle Personen gemäß ihrem Geschlecht (m/w/d)
sprachlich gleich zu behandeln. Zu Gunsten der guten Lesbarkeit wird in diesem Bericht auf
unnötige Doppelungen und auf Sonderzeichen verzichtet. Es wird um Verständnis gebeten,
dass dem üblichen Sprachgebrauch gefolgt wird. Gemeint sind immer alle
Geschlechter (m/w/d).
Deckblattgestaltung:
Jauss Graphik-Design und Team Kartographie der Abt.
Vermessung
Blick auf die Gänstorbrücke nach Ulm
(Foto: Stadt Ulm)
Titelbild:

1
Immobilienmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm
Übersichtskarte Stadtkreis Ulm
3
1. Der Standort Ulm
4
1.1 Rahmenbedingungen
4
1.2 Städtebauliche Veränderungen
5
1.3 Der Immobilienmarkt 2025
5
1.4 Allgemeines
6
2. Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle
7
2.1 Allgemeines
7
2.2 Zusammensetzung
7
2.3 Aufgaben des Gutachterausschusses
7
2.4 Mitglieder des Gutachterausschusses
8
2.5 Verkehrswertgutachten
9
2.6 Die Geschäftsstelle
9
3. Grundstücksmarkt
10
3.1 Marktübersicht 2005 - 2025
10
3.1.1 Gesamtumsätze: Geld – Anzahl der Verträge
10
3.1.2 Anzahl nach Rechtsvorgängen
10
3.1.3 Zwangsversteigerungen
10
3.1.4 Umsätze nach Grundstücksart
11
3.2 Grundstücksmarkt 2025
12
3.2.1 Anzahl und Umsätze nach Grundstücksart
12
3.2.2 Aufteilung der Vertragsabschlüsse pro Monat
13
3.2.3 Aufteilung der Verträge nach Käufer- bzw. Verkäuferkreis
13
3.2.4 Anzahl und Umsätze in den Stadtteilen
14
4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 20 ImmoWertV)
16
4.1 Durchschnittspreise unterschiedlicher Gebäude
16
4.1.1 Nicht freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 / Reihenmittelhäuser
18
4.1.2 Nicht freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 / Reiheneckhäuser und
Doppelhaushälften
19
4.1.3 Nicht freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025 / Ketten-, Winkel- und Atriumhäuser20
4.1.4 Freistehende 1-2 Familienhäuser im Jahr 2025
21
4.1.5 Drei- und Vierfamilienhäuser im Jahr 2025
22
4.1.6 Mehrfamilienhäuser ab 5 Wohneinheiten im Jahr 2025
23
4.2 Sachwertfaktoren
24
4.2.1 Sachwertfaktoren für nicht freistehende 1-2 Familienhäuser
25
4.2.2 Sachwertfaktoren für freistehende 1-2 Familienhäuser
26
4.2.3 Sachwertfaktoren für Drei- und Vierfamilienhäuser
26
4.3 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren
27

2
Immobilienmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm
4.3.1 Daten für Wohngebäude
28
4.3.2 Daten für Objekte mit gewerblicher Nutzung
30
5. Wertrelevante Daten für Wohnungs- und Teileigentum
32
5.1 Vergleichsfaktoren - Wohnungseigentum (§ 20 ImmoWertV)
32
5.1.1 Durchschnittswerte für Eigentumswohnungen im Verkaufsjahr 2025
32
5.1.2 Entwicklung der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
37
5.1.3 Indexreihen der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
38
5.1.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Eigentumswohnungen
39
5.2 Teileigentum
41
5.2.1 Durchschnittspreise für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Stellplätze im Freien
41
5.2.2 Durchschnittswerte für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Stellplätze im Freien
42
5.2.3 Entwicklung der Preise für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Stellplätze im Freien
42
5.2.4 Durchschnittspreise für Teileigentum
43
5.2.5 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren für Teileigentum
44
6. Wertrelevante Daten für unbebaute Grundstücke
45
6.1 Bauplatzverkäufe im Stadtkreis Ulm
45
6.1.1 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (inkl. Baulücken)
45
6.1.2 Mehrfamilienhausgrundstücke (inkl. Baulücken)
46
6.1.3 Faktoren für Baulücken und Abbruchobjekte
46
6.2 Flächen der Land- und Forstwirtschaft
48
6.2.1 Gartengrundstücke
48
6.2.2 Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
48
7. Bodenrichtwerte
49
7.1 Allgemeines zu den Bodenrichtwerten
49
7.2 Entwicklung der Bodenrichtwerte
49
7.3 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2023 und 01.01.2025
51
7.3.1 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke
51
7.3.2 Bodenrichtwerte für Gartengebiete
52
7.3.3 Bodenrichtwerte für Grundstücke im Außenbereich
52
7.3.3.1 Gartengenutzte Grundstücke
52
7.3.3.2 Bebaute Grundstücke (ohne land- und forstwirtschaftliche Nutzung)
53
7.3.4 Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke
54
7.4 Gutachterausschüsse umliegender Gemeinden
61
Anwendungsbeispiele
61
Gebührensatzung
62

3
Immobilienmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm

Übersichtskarte Stadtkreis Ulm

weitere Informationen zur Einteilung in Zone A oder B siehe Seite 16

4
Immobilienmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm
 1. Der Standort Ulm

1.1 Rahmenbedingungen

Die baden-württembergische Stadt Ulm liegt auf
halbem
Weg
zwischen
den
führenden
Wirtschaftsräumen der Landeshauptstädte Stuttgart
und München.
Ulm bildet mit der bayerischen Stadt Neu-Ulm das
Zentrum der grenzüberschreitenden Region
Donau-Iller.
Mit
dem
am
01.01.2000
gegründeten
Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm (SUN) sind
beide Städte eine Kooperation zur Gewerbepolitik
und Gewerbeförderung zwischen zwei Städten und
zwei Bundesländern eingegangen. Die Innovations-
region Ulm wirbt unter dem Slogan „Spitze im
Süden“ für den Wissenschafts- und Forschungs-
standort. Im Prognos-Städteranking kürt das
Handelsblatt
Ulm
zur
lebenswertesten
und
zukunftsträchtigsten Großstadt Deutschlands.
Die Innovationsregion Ulm besitzt eine zentrale Lage
im Süden Deutschlands – nahe der Schweiz,
Österreich, Italien und Frankreich.
• Dreh- und Angelpunkt mit Autobahnkreuz
A 7 (Füssen - Flensburg) / A 8 (Karlsruhe -
Salzburg)
• Zugverbindung mit IC- / ICE-Anschluss
• Flugverbindungen sind gegeben ab München
(ca. 90 Min. Fahrzeit), Stuttgart (ca. 45 Min.
Fahrzeit), Augsburg (ca. 45 Min. Fahrzeit),
Friedrichshafen (ca. 90 Min. Fahrzeit) und
Memmingen (ca. 30 Min. Fahrzeit)
• Wissenschaftsstadt mit Universität und Hoch-
schulen
• Forschungszentrum „Science Park“
• Messegelände mit 22.000 m² Innenfläche in
Hallen sowie 15.000 m² Freigelände

5
Immobilienmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm
1.2 Städtebauliche Veränderungen

Nach der erstmaligen geschichtlichen Erwähnung
von Ulm im Jahr 854 ist Ulm heute eine
sympathische kleine Großstadt auf der Achse
zwischen Stuttgart und München. Die Stadt, deren
Name untrennbar verbunden ist mit historischen
Persönlichkeiten wie Albert Einstein, Johannes
Kepler und den Geschwistern Scholl, ist nicht nur
bekannt als Universitätsstadt und Schulstandort. Die
Stadt mit dem bis Oktober 2025 höchsten
Kirchturm der Welt ist auch ein wichtiger
Verkehrsknotenpunkt für die Region, der durch den
Bau der neuen Schnellbahntrasse noch näher an die
Landeshauptstadt rückt. Ulm ist ein Ort, an dem es
sich zu leben lohnt. Das ist so, weil die Ulmer nicht
müde werden, ihre Stadt zu verbessern. Davon
profitieren mittlerweile rund 131.500 Einwohner
des
Oberzentrums
an
der
Donau
(Stand
31.12.2025).
Um eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt
herbeizuführen, wurde vom Ulmer Gemeinderat
beschlossen, bis zum Jahr 2021 eine jährliche
Baufertigstellung
von
700
Wohneinheiten
umzusetzen.
Dies
sollte
überwiegend
über
Innenentwicklung erfolgen.
Baufertigstellungen im Wohnungsbau in Ulm
lt. Statistischem Landesamt Baden-Württemberg:
Jahr
Gebäude
Wohnungen
2025
94
795
2024
61
495
2023
71
729
2022
59
269
2021
66
329
2020
77
385
2019
101
386
2018
122
603
Die Daten sind abrufbar im Internet unter:
https://www.statistik-bw.de
Die Neubauprojekte verteilten sich auf das ganze
Stadtgebiet.
Baugebiete/Bauprojekte in Ulm im Jahr 2025 waren
z. B.
•
Eselsberg: Stadtquartier „Am Weinberg"
•
Donaustetten „Beim Brückle“
•
Mähringen „Kreuzsteig“
•
Safranberg: Ehem. Klinikum Safranberg
1.3 Der Immobilienmarkt 2025

Im Jahr 2025 sind die Transaktionszahlen betreffend
der Kaufverträge wieder deutlich gestiegen.
1.315 Kauffälle wurden registriert (im Jahr 2024
lagen noch 1.150 Kaufverträge vor), was einem
Anstieg um 14 % entspricht.
Der Geldumsatz erhöhte sich auf rd. 537 Millionen
Euro (im Jahr 2024: 431 Millionen Euro) und lag
damit um 25 % über dem Vorjahresniveau.
Während die Anzahl der Kaufverträge bei den
unbebauten Grundstücken deutlich zunahm, zeigte
sich auch bei den bebauten Grundstücken ein
moderater Anstieg. Im Segment Wohnungs- und
Teileigentum
wurde
ebenfalls
ein
spürbarer
Zuwachs
verzeichnet.
Besonders
auffällig
entwickelten sich einzelne Teilmärkte wie etwa
Agrarland sowie Geschäftsgrundstücke, während
bei Neubauwohnungen rückläufige Zahlen festzu-
stellen waren.
• unbebaute Grundstücke
+
81 % (161)
z. B. Agrarland/Gartenland
+
96 %
(45)

• bebaute Objekte
+
11 % (355)
z. B. Reihen-/Doppelhäuser
+
  4 % (116)

• Wohnungs- und Teileigentum + 8 % (799)
z. B. Neubauwohnungen
- 35 %
(64)

Im
Immobilienmarktbericht
sind
die
zuletzt
ermittelten
Bodenrichtwerte
tabellarisch
aufgeführt (regulär ermittelte Bodenrichtwerte im
Zweijahresturnus).
Stichtag 01.01.2025
Stichtag 01.01.2023

Die
nächsten
Bodenrichtwerte werden
zum
Stichtag 01.01.2027 ermittelt.

Aufgrund der Feststellung, dass das Preisniveau im
Stadtteil Wiblingen dem des Bereichs II gleicht,
erfolgte die Zuordnung zu Bereich II.
Gültig ab dem Jahr 2024 (siehe Karte Seite 3):
• Bereich I wird zu Zone A
• Bereich II wird zu Zone B

6
Immobilienmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm
1.4 Allgemeines

Auszug aus dem Zahlenspiegel (Quelle: Stadt Ulm, Abteilung Vermessung, Stand 31.12.2025)
Einwohner:
ca. 131.530

Höchster Geländepunkt:
646,4 m NN

Niedrigster Geländepunkt:
458,9 m NN

Münsterplatz:
477,1 m NN

Höchster Kirchturm der Welt:
161,5 m

Fläche:
118,6 km²

Weiterführende Links
Stadt Ulm
• Startseite
https://www.ulm.de
• Karten
https://geoportal.ulm.de
Sonstige
• Sanierungstreuhand
https://san-ulm.de
• Stadtentwicklungsverband Ulm / Neu-Ulm
https://stadtentwicklungsverband.ulm.de/start/
• Innovationsregion Ulm
https://innovationsregion-ulm.de
• Regionalverband Donau-Iller
https://www.rvdi.de/
• S