--- title: "Einwohnergemeinde Unterseen gewährt Baurecht auf Teilfläche Unterseen-Gbbl. Nr. 1522, Unterseen; Schulhausbau vorgesehen" sdDatePublished: "2026-08-06T09:24:00Z" source: "https://unterseen.ch/images/files/dokumente/Newsdokumente/gemeindeversammlung/2026-09-07_Erm%C3%A4chtigung_Baurechtsvertrag_Schulgeb%C3%A4ude_zemi_-_03_Baurechtsvertrag.pdf" topics: - name: "construction and property" identifier: "medtop:20000235" - name: "education" identifier: "medtop:05000000" - name: "school" identifier: "medtop:20000400" locations: - "Bern" - "Thun" - "Interlaken-Oberhasli" --- Einwohnergemeinde Unterseen gewährt Baurecht auf Teilfläche Unterseen-Gbbl. Nr. 1522, Unterseen; Schulhausbau vorgesehen Urschrift Nr. B a u r e c h t s v e r t r a g Stefan Schmutz, Notar des Kantons Bern, mit Büro in Thun, eingetragen im Nota- riatsregister des Kantons Bern beurkundet: Die Einwohnergemeinde Unterseen, öffentlich-rechtliche Körperschaft gemäss Gemeindegesetz des Kantons Bern, in Unterseen, Obere Gasse 2, 3800 Unterseen handelnd durch die kollektiv zu zweien zeichnungsberechtigten Personen, Herrn Thomas Wegmann, von , in Unterseen (Gemeindepräsident), und Herrn Peter Beuggert, von , in (Gemeindeschreiber) - Grundeigentümerin - und Die Investorin [noch zu definieren], Aktiengesellschaft mit Sitz in , CHE- , [Adresse Gesellschaft], han- delnd durch [Organe Gesellschaft] - Bauberechtigte - erklären: I. Grundstückbeschreibung Die Einwohnergemeinde Unterseen ist Eigentümerin des Grundstücks Unter- seen-Gbbl. Nr. 1522. Die vollständige Beschreibung dieses Grundstücks lautet wie folgt: - 2 - Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH750646243532 Fläche 12'790 m², AV93 Plan-Nr. 4545 Lagebezeichnung Unterseen Lauener Bodenbedeckung Trottoir, 15 m² Übrige befestigte Fläche, 265 m² Acker, Wiese, Weide, 12'421 m² Gartenanlage, 16 m² Übrige humusierte Fläche, 73 m² Gebäude / Bauten Keine _________________________________________________________________________________________________ Amtliche Bewertung * Amtlicher Wert CHF Ertragswert gemäss BGBB CHF Gültig ab Steuerjahr 5'600 2020 * mit Ertragswertkomponenten _________________________________________________________________________________________________ Eigentum Alleineigentum Einwohnergemeinde Unterseen 06.10.1976 011-1976/3435/0 Baulandumlegung _________________________________________________________________________________________________ Dienstbarkeiten 01.04.1912 011-Unterseen 57 (L) Allgemeines Fusswegrecht ID.011-2000/005287 z.G. Einwohnergemeinde Unterseen 26.02.2021 036-2021/872/0 (L) Durchleitungsrecht für Fernwärmeleitungen ID.036- 2021/000620 z.G. AVARI AG, Wilderswil (UID: CHE-103.620.085) _________________________________________________________________________________________________ Anmerkungen, Grundlasten, Vormerkungen und Pfandrechte Keine II. Einräumung eines Baurechts 1. Gegenstand, Inhalt und Dauer des Baurechts 1.1 Einräumung des Baurechts 1.1.1 Die Grundeigentümerin räumt der Bauberechtigten an einem Teil ihres Grundstücks Unterseen-Grundbuchblatt Nr. 1522 ein selb- ständiges und dauerndes Baurecht gemäss Art. 675 und 779 ff. ZGB ein. 1.1.2 Dieses Baurecht zu Gunsten der Investorin ist im Grundbuch als Dienstbarkeitslast auf dem Grundstück Unterseen-Gbbl. Nr. 1522 einzutragen, für eine Dauer gemäss Ziff. 1.4 hiernach. 1.1.3 Das Baurecht ist als Grundstück in das Grundbuch aufzuneh- men. Das Grundbuchamt wird ersucht, dafür das neue Grund- buchblatt Unterseen-Gbbl. Nr. zu eröffnen. - 3 - 1.2 Fläche Das Baurecht umfasst eine Teilfläche von [ca. 6'000] m2 des Grund- stücks Unterseen-Gbbl. Nr. 1522, gemäss den Messakten des Nachfüh- rungsgeometers Christoph Wyss vom [Datum] (Messurkunde zur Planänderung Nr. mit Situationsplan). Diese werden durch die Parteien genehmigt und bilden integrierenden Bestandteil der vorlie- genden Urkunde. Sie werden von den Parteien und dem Notar unter- zeichnet. Eine Kopie der Messurkunde wird als Beilage Nr. 1 und ein Exemplar des Situationsplans wird als Beilage Nr. 2 mit dieser Urschrift aufbewahrt. 1.3 Benützung der Baurechtsfläche 1.3.1 Die Bauberechtigte ist berechtigt, auf dem Baurechtsgrundstück Unterseen-Gbbl. Nr. ein Schulhaus als Neubau zu erstel- len. Jede andere Nutzung der Baurechtsfläche ist ausgeschlos- sen. Innerhalb dieser Beschränkung des Nutzungszwecks ist sie befugt, im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen (insbesonde- re der baurechtlichen Grundordnung) Bauwerke wie Bauten, Ein- richtungen und Anlagen auf und unter dem Boden zu erstellen, die in ihrem Eigentum stehen. Die Bauberechtigte ist sich be- wusst, dass sich das Grundstück in einer Zone für öffentliche Nutzung befindet, welche den hiervor definierten Verwendungs- zweck vorgibt und zugleich gestattet. 1.3.2 Die Bauberechtigte ist befugt und verpflichtet, im Rahmen der gesetzlichen und hier stipulierten vertraglichen Bestimmungen sowie unter Beachtung der baupolizeilichen Vorschriften mit der Planung des Neubaus zu beginnen, um innert nützlicher Frist, d.h. bis [Datum] bei den zuständigen Behörden ein darauf basie- rendes ordentliches Baugesuch einzureichen. Ferner ist sie ver- pflichtet, den Neubau nach rechtskräftig erteilter Baubewilligung ohne wesentliche Verzögerungen zu realisieren. 1.3.3 Die Erstellung der Bauten und Anlagen (konkretes Bauprojekt) sowie die Vornahme wesentlicher baulicher Änderungen bedür- fen während der gesamten Baurechtsdauer vorgängig der schrift- lichen Zustimmung der Grundeigentümerin. 1.3.4 Die Bauberechtigte verpflichtet sich im Sinne eines echten Ver- trages zu Gunsten Dritter gemäss Art. 112 Abs. 2 OR, diesen Neubau initial an die Sozialinstitution Zentrum Mittengraben zu vermieten. 1.3.5 Die Bauberechtigte ist verpflichtet, die in ihrem Eigentum stehen- den Bauwerke sowie das mit dem Baurecht belastete, nicht überbaute Terrain während der ganzen Dauer des Baurechts gut zu unterhalten, d.h. insbesondere auch Erdverunreinigungen zu - 4 - vermeiden. Die Grundeigentümerin ist berechtigt, die betreffen- den Bauwerke zu Kontrollzwecken zu betreten, sofern Anzeichen bestehen, dass die Bauberechtigte ihren Unterhaltspflichten nicht nachkommt. 1.4 Beginn und Dauer 1.4.1 Das Baurecht entsteht mit dem Grundbucheintrag. Es dauert bis zum 31. Dezember 2105. 1.4.2 10 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer treten die Parteien in Verhandlungen über eine Verlängerung des Baurechts. Kommt eine Verlängerung vor Ablauf nicht zustande, geht das Baurecht nach Ablauf der vereinbarten Dauer unter (ZGB Art. 779 c). 2. Baurechtszins 2.1 Zinspflicht und Höhe des Baurechtszinses Die Bauberechtigt ist verpflichtet, der Grundeigentümerin einen Bau- rechtszins zu bezahlen. Dieser Baurechtszins beträgt CHF 75'000.— (fünfundsiebzigtausend Schweizer Franken) pro Jahr. [Betrag ist anzu- passen an definitive vermasste Fläche] Die nachfolgenden Bestimmun- gen bleiben vorbehalten. 2.2 Anpassung des Baurechtszinses 2.2.1 Grundlage für die Festsetzung des Baurechtszinses gemäss Ziff. 2.1 hiervor ist ein Wert des unüberbauten Grundstücks von CHF 416.65 pro Quadratmeter, welcher zu 3 % zu verzinsen ist. Der Landwert wird während der gesamten Dauer des Baurechts ausschliesslich gemäss dem Landesindex der Konsumentenprei- se der Teuerung angepasst (vgl. Ziff. 2.2.2 hiernach). Der Zins- satz ist während der gesamten Dauer des Baurechts unveränder- lich. 2.2.2 Der Landwert basiert auf dem Landesindex der Konsumenten- preise, Stand von Punkten (Basis 2020 = 100 Punkte). Er wird erstmals am 01. Januar [Jahr] und anschlies- send alle zwei Jahre entsprechend der Veränderung des Landes- indexes der Konsumentenpreise angepasst. Massgebend ist je- weils der Index für den Monat Juli des vorangehenden Jahres. Diejenige Partei, welche eine Anpassung an die Teuerung ver- langt, hat der anderen Partei dies mindestens drei Monate im Vor- aus schriftlich anzuzeigen. Erfolgt die Anzeige verspätet, kann - 5 - der Baurechtszins erst drei Monate nach effektiver Anzeige auf den nächsten Monatsbeginn angepasst werden. 2.2.3 Der Baurechtszins von CHF [prov. 75'000.—] pro Jahr gemäss Ziff. 2.1 hiervor stellt eine Minimalentschädigung dar. Er kann unabhängig von der effektiven Nutzung nicht unterschritten wer- den, insbesondere auch nicht durch Anpassung an eine allenfalls negative Teuerung. 2.3 Zahlungsmodalitäten 2.3.1 Der Baurechtszins ist jeweils jährlich zum Voraus auf den 01. Januar zu bezahlen. Erstmals geschuldet und zu bezahlen ist er ab Bezug des neu erstellten Gebäudes. 2.3.2 Bei nicht rechtzeitiger Bezahlung schuldet die Bauberechtigte vom Verfalltag hinweg ohne weitere Mahnung zum Baurechtszins den gesetzlichen Verzugszins. 2.4 Sicherstellung des Baurechtszinses 2.4.1 Zur Sicherstellung des Baurechtszinses im heutigen und künfti- gen Umfang ist auf dem Baurechtsgrundstück Unterseen- Grundbuchblatt Nr. zugunsten der Grundeigentümerin ei- ne Grundpfandverschreibung im konkurrenzlosen 1. Rang, als Maximalhypothek ohne Zinsfusseintrag, in der Höhe von CHF [225'000.00, Betrag provisorisch] (Schweizer Franken [Betrag in Worten] 00/100), entsprechend dem dreifachen Jah- resbaurechtszins, zu errichten und im Grundbuch einzutragen. 2.4.2 Sofern die Grundpfandverschreibung, zufolge Veränderung des Baurechtszinses, unter den doppelten Betrag des jährlich ge- schuldeten Baurechtszinses fällt, ist sie auf Begehren der Grund- eigentümerin, aber auf Kosten der Bauberechtigten, wiederum auf den dreifachen Betrag zu erhöhen. In diesem Fall ist die Bauberechtigte verpflichtet, bei den nachrangigen Grundpfand- gläubigern auf die Abgabe einer Nachgangserklärung hinzuwir- ken, so dass die erhöhte Grundpfandverschreibung vollumfäng- lich im 1. Rang auf dem Baurechtsgrundstück lastet. 3. Übertragung 3.1 Übertragung Das Baurecht ist übertragbar und vererblich (Art. 779 Abs. 2 ZGB). Bei jeder Übertragung des Baurechts sind die Rechte und Pflichten aus die- sem Vertrag, soweit sie nicht von Gesetzes wegen übergehen - 6 - (Art. 779b ZGB), dem jeweiligen Rechtsnachfolger mit der Pflicht zur Weiterübertragung zu überbinden. 3.2 Zustimmungsvorbehalt 3.2.1 Die rechtsgeschäftliche Übertragung bedarf der Genehmigung durch die Grundeigentümerin. 3.2.2 Die Genehmigung kann nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. Als wichtige Gründe geltend dabei insbesondere: a. wenn der Übernehmer nicht alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag übernimmt, wobei der Übernehmer die Pflicht zur Bezahlung des im Zeitpunkt der Übertragung mit der Bauberechtigten vereinbarten Baurechtszins schriftlich bestä- tigen muss; b. wegen fehlender Kreditwürdigkeit des Erwerbers; c. andere wichtige Gründe, welche dazu führen, dass der Er- werber für die Grundeigentümerin als neuer Bauberechtigter unzumutbar ist. 3.3 Vorkaufsrecht 3.3.1 Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Bauberechtigten am bau- rechtsbelasteten Grundstück wird aufgehoben. 3.3.2 Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin am Bau- recht bleibt bestehen. 4. Unterbaurechte und Stockwerkeigentum Für die Einräumung von Unterbaurechten und die Ausgestaltung des Bau- rechts zu Stockwerkeigentum ist ohne Zustimmung der Grundeigentümerin ausgeschlossen. Die Grundeigentümerin kann die Zustimmung ohne Grund- angabe verweigern. 5. Verhältnis gegenüber Dritten 5.1 Dienstbarkeiten 5.1.1 Die Bauberechtigte ist verpflichtet, die zu Lasten des Grund- stücks Unterseen-Gbbl. Nr. 1522 im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten sowie die gesetzlichen Eigentumsbeschränkun- gen gemäss Art. 680 ff. ZGB einzuhalten. Sie bestätigt, im Besit- ze der Dienstbarkeitswortlaute zu sein. - 7 - 5.1.2 Die Bauberechtigte nimmt zur Kenntnis, dass sie ohne Zustim- mung der Grundeigentümerin das Baurecht nicht mit Dienstbar- keiten belasten bzw. keine Miet- und Pachtverträge abschliessen darf, die nicht spätestens bei Ablauf der Baurechtsdauer ent- schädigungsfrei erlöschen bzw. aufgelöst sind. 5.2 Ansprüche Dritter 5.2.1 Die Bauberechtigte hält die Grundeigentümerin frei von allen mit der Erstellung, Benützung und Bewirtschaftung der in ihrem Ei- gentum befindenden Bauten und Anlagen zusammenhängenden Ansprüchen Dritter irgendwelcher Art, insbesondere auch ge- mäss ZGB Art. 679 und 684. Insbesondere hat sie für die Grund- eigentümerin gemäss den Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung über I