--- title: "Beraterinnen und Berater bei Immobilientransaktionen in der Schweiz unter GwG; unmittelbarer Handlungsbedarf, keine Übergangsfristen" sdDatePublished: "2026-08-07T11:46:00Z" source: "https://www.homburger.ch/de/insights/gwg-revision-auswirkungen-auf-die-immobilienbranche/" topics: - name: "real estate" identifier: "medtop:20000241" - name: "law" identifier: "medtop:20000121" - name: "regulations" identifier: "medtop:20000124" - name: "business service" identifier: "medtop:20001371" locations: - "Switzerland" --- Beraterinnen und Berater bei Immobilientransaktionen in der Schweiz unter GwG; unmittelbarer Handlungsbedarf, keine Übergangsfristen GwG-Revision: Auswirkungen auf die Immobilienbranche Mit der Revision des Schweizer Geldwäschereigesetzes (GwG), die am 1. Oktober 2026 in Kraft tritt, werden Beraterinnen und Berater, die berufsmässig bei Immobilientranskationen mit einem Wert von mindestens CHF 5 Mio. mitwirken, grundsätzlich neu dem GwG unterstellt. Damit einher gehen weitreichende neue Pflichten – von der Kundenidentifikation über die Dokumentation bis hin zur Meldepflicht bei Verdacht auf Geldwäscherei. Betroffen sind neben Anwälten, Buchhaltern, M&A- und Transaktionsberatern, Notaren, Revisoren, Steuerberatern und Treuhändern insbesondere auch Makler, Immobilienentwickler, Debt Advisors und Family Offices. Homburger berät Mandanten umfassend bei der Umsetzung der neuen GwG-Anforderungen, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen. Damit im Immobilienbereich tätige Unternehmen und Unternehmer beurteilen können, ob sie vom GwG erfasst sind und wie sie die Anforderungen in der Praxis umsetzen können, führt Homburger am 8. September 2026 einen Mandanten-Workshop zum Thema durch. Die Einladung wird in den nächsten Tagen erfolgen. Falls Sie eine Einladung erhalten möchten oder sonst Fragen zu diesem Bulletin haben, wenden Sie sich bitte an Reto Ferrari-Visca , Stefan Gäumann oder Daniel Junginger oder Ihren üblichen Homburger Kontakt. Neue Pflichten für Beraterinnen und Berater bei Immobilientransaktionen Mit der Revision des Geldwäschereigesetzes ( GwG ), die am 1. Oktober 2026 in Kraft tritt, werden Beraterinnen und Berater, die bei bestimmten im GwG abschliessend aufgezählten Rechtsvorgängen berufsmässig mitwirken, dem GwG unterstellt. Sämtliche Beraterinnen und Berater, die berufsmässig bei Immobilientransaktionen mitwirken, müssen sich auf weitreichende neue Pflichten einstellen – von der Kundenidentifikation über die Dokumentation bis hin zur Meldepflicht bei Verdacht auf Geldwäscherei. Betroffen sind neben Anwälten, Buchhaltern, M&A- und Transaktionsberatern, Notaren, Revisoren, Steuerberatern und Treuhändern insbesondere auch Makler, Immobilienentwickler, Debt Advisors und Family Offices. Kernstück der GwG-Revision ist die Einführung einer neuen Kategorie von Unterstellten: die sogenannten «Beraterinnen und Berater». Anders als bei den bereits unterstellten Finanzintermediären knüpft die neue Unterstellung nicht an einen bestimmten Berufsstatus oder an die Durchführung von Finanztransaktionen an, sondern an die berufsmässige Mitwirkung bei konkreten, im Gesetz abschliessend aufgezählten Rechtsvorgängen. Dies stellt einen Paradigmenwechsel dar: Erstmals werden Personen den geldwäschereirechtlichen Pflichten unterstellt, die selbst keine Finanztransaktionen durchführen, sondern Dritte bei der Vornahme bestimmter Rechtsgeschäfte berufsmässig beraten. Dazu gehören auch Immobilientransaktionen. Die GwG-Revision tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft. Übergangsfristen für die Unterstellung und die Einhaltung der geldwäschereirechtlichen Pflichten sind nicht vorgesehen. Es besteht daher unmittelbarer Handlungsbedarf für alle Personen, die berufsmässig an Immobilientransaktionen beratend mitwirken. III. Die wesentlichen Neuerungen im Überblick A. Unterstellung von Beraterinnen und Beratern unter das GwG Neu werden dem GwG alle Berater (siehe dazu Ziffer 1 unten) unterstellt, die an bestimmten Rechtsvorgängen (siehe dazu Ziffer 2 unten) berufsmässig (siehe dazu Ziffer 3 unten) in relevanter Weise mitwirken (siehe dazu Ziffer 4 unten). 1. Begriff der Beraterinnen und Berater Als Beraterinnen und Berater gelten natürliche und juristische Personen, die für Dritte berufsmässig bei finanziellen Transaktionen – einschliesslich der Mittelbeschaffung – im Zusammenhang mit bestimmten, im Gesetz abschliessend aufgezählten Rechtsvorgängen mitwirken (Art. 2 Abs. 3 bis GwG). Die Unterstellung knüpft nicht an eine bestimmte Berufsbezeichnung oder Berufszugehörigkeit an, sondern an die konkret ausgeübte Tätigkeit. Bei berufsmässiger Mitwirkung an einem erfassten Rechtsvorgang können insbesondere Anwälte, Buchhalter, M&A- und Transaktionsberater, Notare, Revisoren, Steuerberater, Treuhänder, aber auch Makler, Immobilienentwickler, Debt Advisors und Family Offices neu unter das GwG fallen. Grundsätzlich nicht erfasst sind Architekten, Ingenieure, Gutachter, Total- oder Generalunternehmer und Liegenschaftsverwalter, soweit sie nicht gestaltend an der Transaktion mitwirken. Ebenfalls nicht erfasst sind unternehmensinterne Personen, die ausschliesslich Beratungsleistungen für das eigene Unternehmen oder dessen Konzerngesellschaften erbringen (Art. 2 Abs. 3 Bst. a GwV). Der Katalog der erfassten Rechtsvorgänge bzw. Tätigkeiten umfasst folgende Tatbestände: 2.1 Kauf und Verkauf von Grundstücken (Art. 2 Abs. 3 bis Bst. a GwG) Erfasst ist jede Mitwirkung am Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einschliesslich des Verkaufsversprechens und des Kaufvertrags. Unter diesen Tatbestand fallen sowohl Übertragungen in der Form eines Verkaufs von Aktiven ( Asset Deals ) als auch von Aktien ( Share Deals ), sofern sich das Geschäft auf einen Anteil an einer Immobiliengesellschaft bezieht. Erfasst sind auch Geschäfte im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung eines Grundstücks. Als Grundstücke gelten Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 12 e Abs. 1 GwV i.V.m. Art. 655 Abs. 2 ZGB). Die Belastung eines Grundstückes mit einer Nutzniessung oder einem Baurecht, wenn dafür ein Entgelt entrichtet wird, ist ebenfalls erfasst (Art. 12 e Abs. 2 Bst. b GwV). Nicht erfasst ist die Beratung im Zusammenhang mit der Begründung, Änderung oder Löschung einer Dienstbarkeit, eines beschränkten dinglichen Rechts oder eines Grundpfandrechts (z.B. die Beratung bei der Aufnahme einer Hypothek). Die Immobilientransaktion muss eine Gegenleistung vorsehen, die neben Geld auch in einem Tauschgegenstand (z.B. Aktien, Edelmetalle, Grundstücke) bestehen kann. Angesichts des tiefen Geldwäschereirisikos sind folgende Transaktionen ausdrücklich nicht erfasst (Art. 2 Abs. 4 ter GwG): Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücken und Rechtseinheiten infolge Familien-, Ehe- und Ehegüterrecht, Erbrecht oder Schenkung oder bei denen sich familiär oder wirtschaftlich untereinander verbundene Personen gemäss Art. 2 Abs. 2 Buchstabe a FINIG gegenüberstehen. Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter CHF 5 Mio., soweit der Kaufpreis ausschliesslich über einen dem GwG unterstellten Finanzintermediär geleistet und empfangen wird. Kauf von selbst bewohnten Wohnliegenschaften in der Schweiz oder Kauf von Wohnliegenschaften, die in der Schweiz als Ersatzliegenschaft i.S.v. Art. 12 Abs. 3 Bst. des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden ( StHG ) dienen. Übertragung von landwirtschaftlichen Gewerben oder Grundstücken gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht ( BGBB ) an Personen, die diese selbst bewirtschaften wollen. Übertragung von Grundstücken zwecks Güterzusammenlegung und ähnlichen Vorgängen. 2.2 Tätigkeiten im Zusammenhang mit nicht operativen Rechtseinheiten (Art. 2 Abs. 3 bis Bst. b-e GwG) Erfasst ist jede Mitwirkung an der Gründung oder Errichtung von nicht operativen Rechtseinheiten mit Sitz in der Schweiz, an der Führung oder Verwaltung von nicht operativen Rechtseinheiten im In- und Ausland, bei Einlagen oder Ausschüttungen von nicht operativen Rechtseinheiten sowie beim Kauf oder Verkauf von Rechtseinheiten, sofern dieser durch eine nicht operative Rechtseinheit erfolgt. Der Begriff der nicht operativen Rechtseinheiten ist weit gefasst und erfasst sämtliche Gesellschaften, Stiftungen und Trusts, die keine operative Geschäftstätigkeit ausüben. In der Immobilienpraxis sind dies namentlich reine Immobilien-Holdinggesellschaften, Immobilien-Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles, SPVs) oder Projektgesellschaften, die ausschliesslich Liegenschaften halten oder verwalten (PropCos). 2.3 Gründung und Errichtung von Rechtseinheiten mit Sitz im Ausland (Art. 2 Abs. 3 bis Bst. b GwG) Erfasst ist jede Mitwirkung an der Gründung oder Errichtung von Rechtseinheiten mit Sitz im Ausland, unabhängig davon ob die Rechtseinheiten operativ tätig sind oder nicht. 2.4 Berufsmässige Bereitstellung einer Adresse oder von Räumlichkeiten für Rechtseinheiten (Art. 2 Abs. 3 ter GwG) Erfasst ist die berufsmässige Bereitstellung von Adressen oder Räumen als Domizil oder Sitz für Rechtseinheiten für die Dauer von mehr als sechs Monaten. Unerheblich ist, ob die Rechtseinheiten ihren Sitz im In- oder Ausland haben oder ob sie operativ tätig sind oder nicht. Die blosse Vermietung einer Liegenschaft an eine Rechtseinheit fällt hingegen grundsätzlich nicht unter das GwG. Zweck des Mietverhältnisses ist in der Regel nicht das Bereitstellen einer Adresse als Firmensitz, sondern die Nutzungsüberlassung der Räumlichkeiten als solche. Die Unterstellung setzt voraus, dass die Beratungstätigkeit «berufsmässig» ausgeübt wird. Gelegentliche Beratungen in geringem Umfang sind nicht erfasst. Als berufsmässig gilt eine selbständige, auf dauernden Erwerb gerichtete, wirtschaftliche Tätigkeit (Art. 12f Abs. 1 GwV). Ergänzend definiert die GwV vier alternative Schwellenwerte, bei deren Überschreitung die Berufsmässigkeit unwiderlegbar vorliegt: Bruttoerlös von mehr als CHF 50’000 pro Kalenderjahr aus der erfassten Tätigkeit; Beratung von mehr als 20 Kunden oder Mitwirkung an mehr als 20 Rechtsvorgängen pro Kalenderjahr; Beratung, die Vermögenswerte Dritter betrifft, welche zu einem beliebigen Zeitpunkt CHF 5 Mio. übersteigen; Beratung bei finanziellen Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von mehr als CHF 2 Mio. pro Kalenderjahr. Es genügt, wenn einer dieser Schwellenwerte überschritten wird. Das Gesetz versteht unter «Mitwirkung» jede Beratung, die kausal zu einem erfassten Rechtsvorgang (d.h. zur Immobilientransaktion) beiträgt: Jede Tätigkeit, die den Rechtsvorgang in seiner konkreten Ausgestaltung beeinflusst und ohne die er einen anderen Verlauf genommen hätte, ist erfasst. Dies schliesst ausdrücklich auch vorbereitende Handlungen ein – namentlich die Strukturierung einer Transaktion, die Erstellung von Vertragsentwürfen, die Verhandlungsführung oder die steuerliche Optimierung –, und zwar unabhängig davon, ob die Transaktion letztlich zustande kommt. Vorausgesetzt wird allerdings ein gestalterisches Einwirken von gewisser Intensität; blosse periphere Berührungspunkte ohne kausale Relevanz genügen nicht. Ebenso wenig erfasst sind rein abstrakte Auskünfte ohne erkennbaren Bezug zu einem konkreten Rechtsvorgang (z.B. allgemeine Einschätzungen im Rahmen von Firmenpräsentationen). Die betroffenen Personen werden dem GwG nicht generell für ihre gesamte Tätigkeit unterstellt, sondern ausschliesslich hinsichtlich ihrer Mitwirkung an den vom Katalog erfassten Rechtsvorgängen. B. Aufhebung Schwellenwert für Immobilienhändler Händlerinnen und Händler unterliegen den Sorgfaltspflichten – d.h. den Identifizierungs-, Feststellungs-, Abklärungs- und Dokumentationspflichten –, wenn sie im Rahmen eines Handelsgeschäfts mehr als CHF 100’000 in bar entgegennehmen (Art. 8a Abs. 1 und Abs. 2 GwG). Mit der Revision wird dieser Schwellenwert für den Immobilienhandel abgeschafft, d.h. Immobilienhändler unterliegen neu bei jeder Barzahlung – unabhängig von der Höhe – den Sorgfaltspflichten. C. Geldwäschereirechtliche Pflichten für Beraterinnen und Berater Mit Unterstellung unter das GwG müssen die Beraterinnen und Berater verschiedene Pflichten erfüllen. Im Gegensatz zu den Finanzintermediären erfolgt die Konkretisierung dieser Pflichten nicht in der Geldwäschereiverordnung-FINMA ( GwV-FINMA ), sondern im Reglement der jeweiligen Selbstregulierungsorganisation ( SRO ). Während für Finanzintermediäre die GwV-FINMA detaillierte Vorgaben enthält, sind für Ber