Ausschuss Bauen und Wohnen in Köln beschließt zeitlich begrenzte Anpassung der Baukostenvorgaben im Wohnungsbau; bis zu 900 €/m² Einsparpotenzial

Ausschuss Bauen und Wohnen in Köln beschließt zeitlich begrenzte Anpassung der Baukostenvorgaben im Wohnungsbau; bis zu 900 €/m² Einsparpotenzial

Initiative: Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle

Ausschuss Bauen und Wohnen, TOP 6.3 | 23.06.2026

Vorlage 1309/2026 | Anlage 1„Liste der gemeinsamen Stadt-Köln-Lösungen“, UG 2, Nr. 13 Beschluss einer zeitlich begrenzten Anpassung von städtischen Vorgaben zur Baukostenreduzierung im Wohnungsbau

Beantwortung der Anfrage: SB Achtelik, Volt:

Anfrage: Herr Achtelik erkundigt sich nach den Kinderspielplätzen, die in Katastrophensituationen (Starkregenereignissen) als Retentionsflächen genutzt werden sollen. Hierzu möchte er wissen, ob die Kosten zur Wiederherstellung der Spielfläche nach jedem Katastrophenfall in den Optionen, die zur Kostenersparnis führen sollen, berücksichtigt worden sind.

Erläuterung Bisher beinhaltet die Satzung für private Kleinkinderspielplätze vollständig und ohne Ausnahme nicht die Anrechnung der Flächen als Retentionsfläche. Diese Regelung wurde seinerzeit getroffen, um zu verhindern, dass durch eine Entwässerung versiegelter Straßenlandbereiche belastetes Material (durch Reifen- und Bremsenabrieb, Emissionen, Streugut o.ä.) auf die Spielflächen gelangt, was kostenintensive Schadstoffsanierungen nach sich ziehen würde. Außerdem sollte damit verhindert werden, dass Kleinkinder durch das eingestaute Regenwasser gefährdet werden und ertrinken könnten.

Da diese Regelung nach Einschätzung der Wohnungswirtschaft einen hohen Baukostenfaktor darstellt, wurde die Möglichkeit einer Kompromisslösung intensiv mit dem Amt für Kinder, Jugend und Familie; Abteilung Spielplatzangelegenheiten unter Einbindung des Amtes für Recht, Vergabe und Versicherungen diskutiert. Im Ergebnis soll die Satzung für private Kleinkinderspielplätze in § 4 (9) dahingehend angepasst werden, dass Kleinkinderspielfächen weiterhin nicht für die REGEL-Entwässerung eines Grundstückes herangezogen werden dürfen. Im Einzelfall – wenn ein Flächennachweis anders nicht möglich ist - soll es aber zukünftig denkbar sein, diese Flächen zur Berechnung der Entwässerung im Katastrophenfall heranzuziehen. Dies erfolgt unter der Voraussetzung, dass die betreffenden Spielflächen durch entsprechende Warn-Beschilderung gekennzeichnet werden, um Erziehungsberechtigte auf mögliche Gefahren für ihre Kleinkinder bei außergewöhnlichen Starkregenereignissen hinzuweisen. Die Wahrscheinlichkeit des Eintritts solcher außergewöhnlichen Fälle wurde als gering, der Einfluss auf die Baukosten (weitere Flächenbereitstellungen) aber als hoch eingeschätzt. Die Anzahl von Starkregenereignissen lässt sich nicht prognostizieren und daher können keine konkreten Kostenannahmen für eine Berechnung der dann möglicherweise notwendigen Ersatzbeschaffungen durch die Hauseigentümer auf den privaten Spielflächen getroffen werden.

Da es hierbei nicht um eine konkrete Maßnahme handelt, die das Amt für Kinder, Jugend und Familie; Abteilung Spielplatzangelegenheiten, zu gewährleisten hätte, sofern diese Fälle

Initiative: Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle

jemals eintreten, sondern um Kosten, die die Wohnungswirtschaft einpreisen müsste, kann die Verwaltung keine weitere Beantwortung zur Ratssitzung anbieten.

Es ist jedoch hinzuzufügen, dass als Alternative große Flächen benötigt werden, die nicht anders genutzt werden dürften, was ebenso dem Konzept des Köln-Katalogs zur Verdichtung widerspricht. Es wird weiter darauf hingewiesen, dass Stadtentwicklungskonzepte zwischenzeitlich auf Multifunktionalität ausgerichtet sind.

Beantwortung der Anfrage: RM Kockerbeck

Anfrage:

Herr Kockerbeck bittet um die Darlegung der Wirkung der einzelnen Maßnahmen sowie um die Erläuterung, wem die Kostensenkungen zugutekommen. Explizit möchte er wissen, ob diese bei der Wohnungswirtschaft verbleiben oder bei den Mieter*innen ankommen.

Erläuterung:

Die Initiative „Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle“ hat Einsparpotenziale von – je nach Bauvorhaben – bis zu 900 €/m² identifiziert. Dabei wirken die einzelnen Maßnahmen nicht bei jedem Projekt gleichermaßen. Die Wirkung, also die konkrete monetäre Einsparung, pro Maßnahme ist in Anlage 4, Seite 3, visualisiert worden und nachzuvollziehen. Ziel der Initiative ist es, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau so zu verbessern, dass derzeit wirtschaftlich nicht realisierbare Projekte wieder umgesetzt werden können. Aufgrund der hohen Baukosten und des aktuellen Zinsniveaus sind viele Wohnungsbauvorhaben derzeit nicht wirtschaftlich darstellbar. In zahlreichen Fällen führen Kostensenkungen daher nicht zu zusätzlichen Renditen, sondern stellen die wirtschaftliche Realisierbarkeit eines Projekts überhaupt erst wieder her. Eine rechtliche Möglichkeit, private Bauherrschaften oder Investoren zu verpflichten, erzielte Baukosteneinsparungen unmittelbar in Form niedrigerer Mieten an die Mietenden weiterzugeben, besteht nicht. Die Miethöhe richtet sich nach den jeweils geltenden mietrechtlichen Vorschriften und den Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes. Die beteiligten Akteure der Initiative haben sich jedoch auf einen gemeinsamen Haltungskodex verständigt. Darin bekennen sie sich zu dem Ziel, mehr Wohnungsbau zu ermöglichen und insbesondere auch preisgedämpften Wohnraum zu schaffen. Der wesentliche Nutzen der identifizierten Kostensenkungen liegt darin, dass wieder mehr Wohnungsbauvorhaben wirtschaftlich realisiert werden können. Eine höhere Bautätigkeit erhöht das Wohnungsangebot und trägt damit mittel- bis langfristig zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei. Zur Begleitung der Initiative wird derzeit zudem ein Monitoringkonzept erarbeitet. Dieses soll transparent dokumentieren, welche Maßnahmen umgesetzt werden, welche Baukosteneinsparungen erzielt werden und welche Auswirkungen sich daraus auf die Realisierung von Wohnungsbauprojekten ergeben.

Initiative: Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle

Über das laufende Monitoring hinaus ist eine umfassende Evaluation der Initiative vorgesehen. Diese bewertet die Wirksamkeit der erprobten Maßnahmen insgesamt und bildet die Grundlage für Entscheidungen über eine dauerhafte Übernahme, Anpassung oder Weiterentwicklung einzelner Maßnahmen. Der Beschluss zur Umsetzung der Initiative ist bis zum 31. Oktober befristet. Die Ergebnisse der Evaluation werden in die Entscheidung über das weitere Vorgehen einfließen.