BFH hält Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) verfassungsgemäß in Karlsruhe; Revision unbegründet zurückgewiesen

BFH hält Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) für verfassungsgemäß

BFH hält Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) für verfassungsgemäß BFH, Urteil v. 22.4.2026 – II R 26

24, DStR 2026, 1510; Urteil v. 22.4.2026, II R 27

Veröffentlicht am 10. August 2026 Autor alamb

Die Klägerin war Eigentümerin eines ca. 17,65 m breiten und ca. 62,84 m langen (d.h. insgesamt etwa 1.109 m² großen), mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in Karlsruhe, für das der Grundsteuerwert festzustellen war. Der Gutachterausschuss hatte für das Grundstück einen Bodenrichtwert von 510 €

m² ermittelt, im Rahmen eines Merkblatts jedoch angegeben, dass der Bodenrichtwert nur bis zu einer gewissen Grundstückstiefe gelte und hinsichtlich der darüberhinausgehenden, nicht bebaubaren Mehrfläche unter Berücksichtigung der Grundstückstiefe entsprechende Abschläge vom Bodenrichtwert vorzunehmen waren.

Hieran anknüpfend teilte die Klägerin in ihrer Feststellungserklärung zum Grundstückswert ihr Grundstück in eine vordere Teilfläche von 714 m², für die sie einen Bodenrichtwert von 510 €

m² ansetzte, und eine hintere Fläche, welche sie nach Maßgabe des Merkblatts mit 166,30 €

m² bewertete. Das Finanzamt hingegen bewertete die gesamte Fläche mit 510 €

m², weil gem. § 38 Abs. 1 S. 1 iVm § 24 Abs. 4 LGrStG BW der Bodenrichtwert pauschal und ohne Anpassung anzusetzen sei und die Klägerin beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gem. § 38 Abs. 4 LGrStG BW lediglich eine Wertabweichung von 24 % und nicht von 30 % nachgewiesen habe.

Hiergegen wandte sich die Klägerin und rügte neben materiellen Fehlern bei der Anwendung des landesrechtlichen Bewertungsrechts auch ausführlich dessen Verfassungswidrigkeit. Nachdem das FG die Klage abgewiesen hatte, wandte sich die Klägerin unter Vorlage eines weiteren Wertgutachtens an den BFH.

Der BFH hat die Revision als unbegründet zurückgewiesen. Dabei prüfte der BFH ausgiebig sowohl die materiell-rechtliche Auslegung des § 38 LGrStG BW (unter 1.) als auch dessen Verfassungsmäßigkeit (unter 2.).

Materiell-rechtliche Auslegung des § 38 LGrStG Baden-Württemberg

Zur Begründung führte der BFH zunächst an, dass er aufgrund von § 118 Abs. 1 Satz 2 FGO i. V. m. § 2 Abs. 2 Satz 2 LGrStG BW auch zur revisionsrechtlichen Überprüfung möglicher landesrechtlicher Rechtsverletzungen befugt sei. Anschließend überprüfte der BFH die Feststellung des Grundsteuerwerts im Streitfall und kam zum Ergebnis, dass dieser zutreffend festgestellt wurde.

Zur Begründung führte der BFH aus, dass der Grundsteuerwert der Grundstücke sich nach § 38 Abs. 1 Satz 1 LGrStG BW durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert gemäß § 196 BauGB ergebe.

Maßgebend sei nach § 38 Abs. 1 Satz 2 LGrStG BW der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befinde. Im Streitfall sei, entgegen der Klägerauffassung, der Bodenrichtwert i. H. v. 510 €

m² anzusetzen gewesen, denn das FG als Tatsachengericht könne die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen. Eine tiefergehende (eingeschränkte) finanzgerichtliche Überprüfungspflicht bestünde nur dann, wenn etwaige Verstöße substantiiert geltend gemacht würden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorlägen. Eine solche eingeschränkte Prüfung führte der BFH sodan durch und stellte weder Verstöße gegen die §§ 13, 15 ImmoWertV noch gegen die gesetzlich vorgesehene Bewertungsmethode oder andere Verfahrensfehler gem. §§ 14, 24 ff. ImmoWertV fest.

Mangels etwaiger Verstöße hielt der BFH die Bodenrichtwerte letztlich für anwendbar. Bemerkenswert ist dabei, dass der Bodenrichtwert trotz der Anpassungsvorgabe im Merkblatt des Gutachterausschusses ohne weitere Anpassungen anzusetzen war, denn § 38 Abs. 1 Satz 1 und 2 LGrStG BW sehe nach Auffassung des BFH einen pauschalen und nicht durch objektspezifische Anpassungen änderbaren Ansatz des exakten Bodenrichtwerts vor. Hierdurch weicht § 38 Abs. 1 Satz 1 und 2 LGrStG BW zwar von der Regelung in § 199 Abs. 1 BauGB i. V. m § 15 Abs. 2 ImmoWertV ab, wonach einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein können und der angegebene Bodenrichtwert dann aber nicht für das Grundstück gelte.

Allerdings gehe nach Auffassung des BFH das LGrStG BW diesen bundesrechtlichen Normen aufgrund von Art. 72 Abs. 3 Satz 3 GG vor.

Möglich sei es zwar, individuelle Anpassungen durch den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW vorzunehmen, allerdings habe das von der Klägerin im finanzgerichtichtlichen Verfahren vorgelegte Gutachten eine Wertabweichung von 24 % ergeben und damit die gesetzlich geforderten 30 % nicht erreicht. Das später im Revisionsverfahren vorgelegte weitere Gutachten zum Nachweis einer entsprechend höheren Diskrepanz konnte als Tatsachenvortrag gem. § 118 Abs. 2 FGO im Revisionsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden.

Nachdem der BFH von der materiellen Rechtmäßigkeit der Wertfeststellung ausgegangen war, prüfte er in einem zweiten Schritt, ob die Vorschriften des LGrStG BW als Rechtsgrundlage überhaupt verfassungsgemäß sind. Der BFH war nicht von der Verfassungswidrigkeit überzeugt, so dass er die Sache nicht ans BVerfG oder an den VerfGH BW vorlegen musste.

Zunächst bejahte der BFH die formelle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes und sah insbesondere die landesrechtliche Gesetzgebungskompetenz gem. Art. 105 Abs. 2 Satz 1 i. V. m Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG als gegeben an. Zwar habe der Bundesgesetzgeber mit dem BewG ein Bundesgesetz zur Grundsteuer erlassen, allerdings habe der Landesgesetzgeber von seiner Abweichungskompetenz gebraucht gemacht und mit dem LGrStG BW v. 4.11.2020 (BWGBl. 2020, 974) eine vom Bundesmodell abweichende gesetzliche Regelung getroffen.

Anschließend stellte der BFH fest, dass er § 38 LGrStG BW für materiell-rechtlich verfassungsgemäß halte.

Im Rahmen einer äußerst umfangreichen Rechtskontrolle stellte der BFH klar, dass Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber bei der Auswahl von Steuergegenstand und Steuersatz einen großen Ermessensspielraum gewähre. Der Gleichheitssatz binde ihn aber auch an den Grundsatz der Steuergerechtigkeit und der Lastengleichheit. Art. 3 Art. 1 GG verlange ferner eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage, was bedeutet, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbilde. Dabei sei es dem Gesetzgeber erlaubt, bei der Ausgestaltung der Belastungsentscheidung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen zu treffen.

Gegen diese zahlreichen Vorgaben aus Art. 3 Abs. 1 GG habe der Gesetzgeber nicht verstoßen. Der Landesgesetzgeber habe als Belastungsgrund an die durch den Grundbesitz vermittelte Teilhabemöglichkeit an der Infrastruktur und den kommunalen räumlichen Ressourcen sowie an die objektive Leistungsfähigkeit der Eigentümer angeknüpft. Auch der Ansatz von Bodenrichtwerten führe nicht zur Verfassungswidrigkeit, weil diese auf Marktdaten basieren und damit als Verkehrswert geeignet seien, die Grundstückswerte relationsgerecht zu erfassen. Auch der Umstand, dass das zu bewertende Grundstück und das Bodenrichtwertgrundstück entsprechend § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV lagebedingte Wertunterschiede von 30 % aufweisen können, sei als Typisierung hinzunehmen. Aufgrund des im Steuerrecht als Massenfallrecht bestehenden Typisierungsbedürfnisses hält der BFH es auch für rechtmäßig, dass der Bodenrichtwert gem. § 38 Abs. 1 S. 2 LGrStG BW – anders als nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV – auch für atypische Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone Anwendung finde. Für den Steuerpflichtigen sei es insoweit möglich, ein qualifiziertes Wertgutachten nach § 38 Abs. 3 LGrStG BW einzubringen.

Auch den Umstand, dass die landesgesetzliche Rechtsgrundlage für die Wertfeststellung nicht danach differenziere, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut sei, erachtete der BFH nicht als verfassungswidrig. Für den BFH ist es ausreichend, dass in den Bodenrichtwerten die Art und der Umfang der baulichen Nutzung zum Ausdruck komme. Dass der Gesetzgeber an die Bebaubarkeit des Grundstückes und nicht an dessen tatsächliche Bebauung anknüpfe, sei eine verfassungskonforme gesetzgeberische Entscheidung.

Nachdem der BFH am Ende schließlich auch einen Verstoß gegen Art. 20a GG sowie Verfahrensfehler nach § 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO verneinte, hat er die Klage abgewiesen.

Das vorliegende Besprechungsurteil stellt eines von zwei sehr ähnlichen und zeitgleich erschienenen Urteilen (siehe das zweite Urteil BFH, Urteil v. 22.04.2026 – II R 27

24, BeckRS 2026, 14277) zur Verfassungsmäßigkeit des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg dar.

Obwohl der Bundesgesetzgeber die Grundsteuer im Bundesmodell neu geregelt hat, haben einige Bundesländer – darunter Baden-Württemberg – von ihrer abweichenden Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht und ein eigenes, teilweise vom Bundesmodell abweichendes Grundsteuergesetz erlassen. Nachdem der BFH zuletzt von der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer im Bundesmodell ausgegangen war (siehe nur BFH, Urt. v. 12.11.2025 – II R 25

24, BStBl. II 2026, 273), hat er – wie zu erwarten – auch bei der LGrStG BW keine Verfassungswidrigkeit erkannt.

Dabei ist die Entscheidung im Vergleich zum Bundesmodell in zweierlei Hinsicht bemerkenswert.

Bemerkenswert ist zunächst der Umgang des BFH mit atypischen Grundstücken. Befinden sich im Bundesmodell atypische Grundstücke in der Bodenrichtwertzone, so gilt der Bodenrichtwert gem. § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht für das Grundstück. In diesen Fällen hat das Finanzamt, weil der Ansatz des Bodenrichtwerts zu großen Überbewertungen führen würde, den Grundstückswert gem. § 247 Abs. 3 BewG selbstständig abzuleiten (ausführlich hierzu Stephany

Salihu , AgrB 2026, S. 44, 49 ff.). Die Anwendbarkeit des § 15 Abs. 2 ImmoWertV hat der BFH für das LGrStG BW vorliegend jedoch abgelehnt. Damit ist nach dem LGrStG BW auch für insoweit atypische Grundstücke der volle Bodenrichtwert anzusetzen und es liegt am Steuerpflichtigen, auf eigene Kosten den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gem. § 38 Abs. 4 LGrStG BW zu erbringen. Die Frage, ob und welche Auswirkungen sich aus verfassungsrechtlicher Sicht ergeben, wenn im Einzelfall die mit der Einholung eines qualifizierten Gutachtens verbundenen Kosten außer Verhältnis zur Höhe der grundsteuerlichen Belastung stehen, hat der BFH im vorliegenden Fall bedauerlicherweise offengelassen.

Bemerkenswert ist ferner die vom BFH vertretene Verfassungsmäßigkeit des Umstands, dass § 38 LGrStG BW ausschließlich die Bewertung von unbebauten Grundstücken vorsieht und die tatsächliche Bebauung sich nicht werterhöhend auswirkt. Zwar ist zutreffend, dass der Bebauungszustand sich mittelbar wertbeeinflussend beim Zuschnitt der Bodenrichtwertzonen auswirkt, allerdings gilt dies genauso für das Bundesmodell, § 247 BewG.

Dort tritt bei bebauten Grundstücken i. S. v. §§ 248 ff. BewG zum festgestellten Bodenwert jedoch auch der Wert des Gebäudes bei der Berechnung hinzu (siehe etwa §§ 257 Abs. 1, 258 Abs. 2 BewG). Ob der Umstand, dass das LGrStG BW die tatsächliche Bebauung insgesamt ausblendet, einer möglichen verfassungsrechtlichen Überprüfung durch das BVerfG standhalten würde, ist offen.

Abzuwarten bleibt schließlich auch, ob der BFH in den anhängigen Verfahren zum GrStG Hamburg (BFH, II R 15

  1. und GrStG Hessen (BFH, II R 12

  2. ebenfalls von der Verfassungsmäßigkeit der jeweiligen Landesgrundsteuergesetze ausgehen wird.

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