Schweizer Wohneigentummarkt bleibt widerstandsfähig in der Schweiz; Ende 2025 Preise leicht über Fundamentaldaten
Wohneigentum in Zeiten der Unsicherheit: Wie robust ist der Schweizer Markt?
Wohneigentum in Zeiten der Unsicherheit: Wie robust ist der Schweizer Markt?
Veröffentlicht am: 10. August 2026
von Robert Weinert und Corinne Dubois
Pandemie, Inflationsschub, Kriege, Handelskonflikte, KI-Umbruch: In den 2020er-Jahren haben sich die Unsicherheitsfaktoren nicht nur gehäuft, sondern teilweise überlagert. Die Preise für Wohneigentum sind dennoch weiter gestiegen. Diese bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit wirft zwei Fragen auf: Sind die heutigen Preise ökonomisch noch gerechtfertigt oder hat sich der Markt von den Fundamentaldaten entkoppelt? Und was müsste geschehen, damit es tatsächlich zu einer Korrektur kommt?
Drei Analyseebenen: Fundamentalwert, Szenarien, Kantone
Die Studie untersucht diese Fragen mit einem Fundamentalwertmodell, das die Preisentwicklung seit 1985 anhand von sechs wirtschaftlichen Treibern erklärt – von der Bevölkerungsentwicklung bis zu den Hypothekarzinsen. Ergänzt wird die Analyse durch fünf Konjunkturszenarien bis 2028 und eine kantonale Betrachtung.
Die Preise sind weitgehend fundamental gedeckt
Die Preisentwicklung ist nicht aus dem Ruder gelaufen. Ende 2025 liegen die Preise für Einfamilienhäuser lediglich 1.6 % über ihrem Fundamentalwert, jene für Eigentumswohnungen 8.2 %. Bei Letzteren hat sich die Bewertungslücke zwar über zwei Jahrzehnte hinweg geöffnet, in den vergangenen zehn Jahren jedoch kaum mehr vergrössert. Das Überbewertungsrisiko bleibt damit gering bis moderat.
Extremkonstellation führt zu sinkenden Preisen
In vier der fünf Szenarien steigen die Preise bis 2028 weiter. Dies gilt selbst bei einer moderaten Rezession, weil Wohnungsknappheit und tiefe Zinsen die Nachfrage stützen, sowie bei einer Stagflation, in der Wohneigentum als partieller Inflationsschutz wirkt. Rückläufige Preise wären nur bei einer ausgesprochen ungünstigen Kombination aus tiefer Rezession, Deflation und Bevölkerungsrückgang zu erwarten. Die Szenarien bestätigen damit die bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit, die der Markt seit der Jahrtausendwende gezeigt hat.
Kantonale Unterschiede, aber keine breite Fehlbewertung
Regional fällt das Bild differenzierter aus, ohne Anlass zur Beunruhigung zu geben. Die grössten Abweichungen vom Fundamentalwert zeigen sich bei Einfamilienhäusern in Appenzell Innerrhoden und Graubünden, bei Eigentumswohnungen in Neuenburg, Graubünden, Freiburg und im Jura. Auffällig ist, wie stark die Risiken innerhalb desselben Kantons je nach Segment auseinanderliegen können. Die Demografie erklärt diese Unterschiede nur teilweise. Erst unter Einbezug der Steuerattraktivität, des Zweitwohnungsanteils und geplanter Verkehrsprojekte werden die regionalen Muster verständlich. Von einer breiten Fehlbewertung kann jedoch keine Rede sein: Die Abweichungen weisen auf eine erhöhte Anfälligkeit hin, nicht auf eine unmittelbar drohende Korrektur.
Fazit: Wachstumspotenzial und Risiko gehören zusammen beurteilt
Wachstumspotenzial und Risiko müssen gemeinsam betrachtet werden. Die Preisperspektiven lassen sich nicht losgelöst von der Bewertungssituation beurteilen. Einige Kantone verbinden hohe Wachstumserwartungen mit einem bereits erhöhten Überbewertungsrisiko. Ihre Märkte dürften empfindlicher reagieren, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eintrüben. Andere weisen ein ausgewogeneres Profil auf: überdurchschnittliche Perspektiven bei begrenztem Risiko. In einem unsicheren Umfeld greift eine nationale Betrachtung anhand eines einzigen Szenarios deshalb zu kurz. Erst die Verbindung von Fundamentalanalyse, makroökonomischen Szenarien und kantonalen Strukturmerkmalen schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
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