Le marché suisse du logement en propriété reste conforme à ses fondamentaux; seul scénario extrême prévoit une baisse.
Le logement en propriété en période d’incertitude : le marché suisse est-il résilient ?
Le logement en propriété en période d’incertitude : le marché suisse est-il résilient ?
par Corinne Dubois et Robert Weinert
La pandémie, la poussée inflationniste, les guerres, les conflits commerciaux et la révolution de l’intelligence artificielle ont marqué les années 2020 par une accumulation, et parfois même une superposition, des facteurs d’incertitude. Pourtant, les prix des logements en propriété ont poursuivi leur inexorable progression. Cette remarquable résilience soulève deux questions essentielles. Les prix actuels restent-ils économiquement justifiés ou le marché s’est-il détaché de ses fondamentaux ? Et sous quelles conditions une réelle correction des prix pourrait-elle survenir ?
Trois niveaux d’analyse : valeur fondamentale, scénarios et cantons
L’étude répond à ces questions à l’aide du modèle de la valeur fondamentale qui explique l’évolution des prix depuis 1985 à partir de six déterminants économiques, allant de la croissance démographique aux taux hypothécaires. Cette approche est complétée par cinq scénarios macroéconomiques à l’horizon 2028 ainsi que par une analyse à l’échelle cantonale.
Des prix largement en ligne avec les fondamentaux
L’évolution des prix n’a pas dérapé. À fin 2025, les prix des maisons individuelles ne dépassent leur valeur fondamentale que de 1,6 %, contre 8,2 % pour les appartements en PPE. Pour ces derniers, l’écart de valorisation s’est certes creusé au cours des deux dernières décennies, mais il est resté pratiquement stable ces dix dernières années. Le risque de surévaluation demeure ainsi faible à modéré.
Seul un scénario extrême entraînerait une baisse des prix
Dans quatre des cinq scénarios économiques analysés, les prix des logements en propriété continuent de progresser jusqu’en 2028. C’est le cas même en période de récession modérée, où la pénurie de logements et le faible niveau des taux soutiennent la demande, ainsi qu’en situation de stagflation, où la propriété du logement offre une protection partielle contre l’inflation. Une baisse des prix ne serait attendue que dans un scénario extrême, combinant récession profonde, déflation et recul de la population. L’analyse par scénario confirme la remarquable résilience dont le marché fait preuve depuis le début des années 2000.
Des différences cantonales, mais pas de surévaluation généralisée
L’analyse régionale révèle une situation plus contrastée, sans pour autant être préoccupante. Les écarts les plus marqués par rapport à la valeur fondamentale concernent les maisons individuelles dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures et des Grisons, ainsi que les appartements en PPE dans les cantons de Neuchâtel, des Grisons, de Fribourg et du Jura. Il est également frappant de constater que le niveau de risque peut varier fortement d’un segment à l’autre au sein d’un même canton. La démographie n’explique qu’en partie ces écarts cantonaux. Ce n’est qu’en intégrant des facteurs tels que l’attractivité fiscale, la part des résidences secondaires ou les projets d’infrastructures de transport planifiés que les différences régionales deviennent compréhensibles. Il n’est toutefois pas question d’une surévaluation générale ou excessive : les écarts traduisent une vulnérabilité accrue, mais pas forcément une correction imminente.
Conclusion : croissance et risque doivent être évalués conjointement
Le potentiel de croissance ne peut être analysé indépendamment du risque de surévaluation. Certains cantons associent des perspectives de fortes hausses des prix à un niveau de risque déjà élevé. Leurs marchés pourraient donc se révéler plus vulnérables en cas de détérioration du contexte économique. D’autres présentent un profil plus équilibré, combinant des perspectives supérieures à la moyenne avec un risque limité. Dans un environnement incertain, une analyse nationale fondée sur un seul scénario ne suffit plus. La combinaison de l’analyse des fondamentaux, des scénarios macroéconomiques et des caractéristiques structurelles des cantons permet d’établir une base de décision solide.
Découvrez l’étude dans son intégralité dans l’Immo-Monitoring !
Vous trouverez des analyses détaillées et des données actualisées sur le marché immobilier suisse sur notre plateforme en ligne Immo-Monitoring .
Restez informé des dernières nouvelles du secteur :
+41 22 319 32 40
+41 44 289 91 73
Immobilier industriel et logistique : d’un segment de niche à une classe d’actifs attractive
Le renouvellement générationnel du marché immobilier : évolution de l’offre et de la demande de maisons
Après le dimanche de votation : ce que le rejet des initiatives signifie pour le marché immobilier
Le logement en propriété en période d’incertitude : le marché suisse est-il résilient ?