BGH: Neubau-Ausnahme gilt bei saniertem Altbau in Berlin; zusätzlicher Wohnraum entsteht

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Sanierter Altbau kann als Neubau gelten

Als Neubau im Sinne der Mietpreisbremse können auch ehemals unbewohnbare Bestandsbauten gelten, die mit erheblichem Aufwand wieder dauerhaft bewohnbar gemacht worden sind. Die Neubauausnahme des § 556f Satz 1 BGB erfasst nicht nur echte Neubauten, sondern auch reaktivierten Wohnraum.

Der ehemalige Mieter einer Wohnung in Berlin verlangt über ein Inkassounternehmen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Das Gebiet, in dem sich das vor 1918 errichtete Gebäude befindet, unterliegt seit Juni 2015 den Regelungen zur Mietpreisbremse.

Vermieterin macht marodes Gebäude bewohnbar

Die Vermieterin hatte das Gebäude im Jahr 2015 erworben. Zu diesem Zeitpunkt war es nicht bewohnbar. Fenster waren zugemauert oder mit Spanplatten verschlossen, Putz fiel von Wänden und Decken, es gab keine funktionierenden Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen, Leitungen waren zerschnitten, Treppengeländer fehlten und Wohnungstüren waren ausgehängt.

Die Vermieterin investierte mehr als zwei Millionen Euro in das Gebäude und erneuerte anderem Dach, Fassade, Fenster, sämtliche Innenwände, die komplette Heizungs- und Elektroanlage sowie Bäder und Küchen.

Von Juni 2017 bis Februar 2021 war die sanierte Wohnung an den Mieter vermietet. Die vereinbarte Miete lag über der nach den Vorschriften zur Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Der Mieter moniert einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangt unter anderem Rückzahlung überzahlter Miete.

Die Vermieterin hält dem entgegen, die Mietpreisbremse sei auf die Wohnung gemäß § 556f Satz 1 BGB nicht anwendbar. Nach dieser Vorschrift gilt die Beschränkung der zulässigen Miethöhe nicht für Wohnraum, der nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

Wiederherstellung beschädigten Wohnraums kann Neubau gleichstehen

Der BGH teilt den Ansatz der Vermieterin. Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB gilt nicht nur für Gebäude, die seit Oktober 2014 komplett neu errichtet wurden. Die Ausnahme erfasst auch Räumlichkeiten, die wegen Schäden nicht mehr zum Wohnen nutzbar waren und mit erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1.10.2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Räume irgendwann in der Vergangenheit schon einmal Wohnzwecken gedient haben.

Ausnahme von Mietpreisbremse soll Schaffung zusätzlichen Wohnraums fördern

Maßgeblich für die Auslegung ist der Zweck der Regelung: Der Gesetzgeber wollte mit § 556f Satz 1 BGB einen Investitionsanreiz schaffen, damit zusätzlicher Wohnraum entsteht, und den Wohnungsneubau nicht durch die Mietpreisbremse behindern. Anders als die Modernisierungs-Ausnahmen in § 556e Abs. 2 BGB und § 556f Satz 2 BGB, die sich auf bereits vorhandenen, bewohnbaren Wohnraum beziehen, betrifft § 556f Satz 1 BGB gerade die Schaffung von zuvor nicht vorhandenem Wohnraum.

Zur Konkretisierung, welche Baumaßnahmen als “Neubau” in diesem Sinne gelten, verweist die Gesetzesbegründung auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG). Dort ist neben dem Neubau eines Gebäudes (Nr. 1) und der Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes (Nr. 3) auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines Gebäudes zu Wohnzwecken durch Beseitigung von Schäden genannt (Nr. 2).

Allen drei Varianten ist gemeinsam, dass durch erheblichen Bauaufwand neuer, zuvor nicht (mehr) verfügbarer Wohnraum entsteht. Nicht erfasst sind dagegen bloße Anpassungen vorhandenen, weiterhin bewohnbaren Wohnraums an geänderte Bedürfnisse (§ 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG). Dafür gilt allein die Modernisierungs-Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB.

Für die Frage, ob ein “wesentlicher Bauaufwand” vorliegt, kann auf die zu § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden. Erforderlich ist ein finanzieller Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten, die für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil anfallen würden.

Mutwillige Zerstörung lässt Ausnahme nicht entfallen

Auch wenn ein früherer Eigentümer die Schäden am Gebäude, etwa im Hinblick auf einen ursprünglich geplanten Abriss, selbst verursacht haben sollte, kann sich ein Erwerber nach der Sanierung auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen. Entscheidend ist, dass durch die vollständige bauliche Wiederherstellung Wohnraum entsteht, der zuvor nicht mehr vorhanden war und für eine Vermietung nicht zur Verfügung stand.

Angesichts der Größenordnung des erforderlichen Bauaufwands besteht ohnehin regelmäßig kein wirtschaftlicher Anreiz, intakten Wohnraum mutwillig zu beschädigen, um sich später von der Mietpreisbremse zu befreien. Für den seltenen Fall eines tatsächlich rechtsmissbräuchlichen Vorgehens bleibt eine Korrektur über den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) möglich.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Weil zu den genauen Sanierungskosten noch keine ausreichenden Feststellungen vorlagen, konnte der BGH noch nicht abschließend beurteilen, ob sich die Vermieterin auf die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB berufen kann. Das Landgericht muss hierzu nun weitere Feststellungen treffen.

( BGH, Urteil v. 1.7.2026, VIII ZR 50

§ 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung (…) bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

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