--- title: "Prof. Andreas Krys und Tobias Stegemann bewerten Lage der Wohnungswirtschaft in Münster; 2.000+ Wohnungen unwirtschaftlich, Bau verzögert" sdDatePublished: "2026-08-13T10:18:00Z" source: "https://bfw-nrw.de/aktuelles-blog/zwischen-wachstum-stillstand-und-neuen-realitaeten" topics: - name: "construction and property" identifier: "medtop:20000235" - name: "housing and urban planning policy" identifier: "medtop:20000628" - name: "real estate" identifier: "medtop:20000241" - name: "prices" identifier: "medtop:20000382" - name: "infrastructure policy" identifier: "medtop:20001264" locations: - "North Rhine-Westphalia" - "Düsseldorf" - "Münster" - "Germany" --- Prof. Andreas Krys und Tobias Stegemann bewerten Lage der Wohnungswirtschaft in Münster; 2.000+ Wohnungen unwirtschaftlich, Bau verzögert Zwischen Wachstum, Stillstand und neuen Realitäten – BFW NRW Zwischen Wachstum, Stillstand und neuen Realitäten Düsseldorf, 13.08.2026. Die westfälische Universitätsstadt Münster gilt als Sonderfall in NRW: starkes Bevölkerungswachstum, hohe Nachfrage, knapper Wohnraum und ambitionierte Klimaziele. Wie stellt sich die Lage am dortigen Wohnungsmarkt dar? Prof. Andreas Krys und Tobias Stegemann, Sprecher der BFW-Regionen Münsterland und Ostwestfalen, geben eine Einschätzung. Wie bewerten Sie die Lage der Wohnungswirtschaft in Münster und im Münsterland? Was sind die größten Unterschiede zwischen Stadt und Umland? Prof. Andreas Krys Münster ist tatsächlich ein Sonderfall, weil die Stadt über Jahrzehnte entgegen allen älteren Prognosen stark gewachsen ist. Als ich Anfang der 90er Jahre studiert habe, hatte Münster rund 260.000 Einwohner, heute sind es etwa 323.000. Dieses Wachstum spiegelt sich aber nicht ausreichend in Verkehrs-, Bildungs- oder sozialen Infrastrukturen wider. Zudem ist die Ausweisung neuer Baugebiete politisch nicht unbedingt gewollt. Das führt dazu, dass wir im frei finanzierten Wohnungsbau kaum noch attraktive Entwicklungsmöglichkeiten haben. Tobias Stegemann Im Umland stellt sich die Lage etwas anders dar. Dort gibt es grundsätzlich mehr Entwicklungsspielräume, aber auch hier steigt der Druck. Viele Menschen weichen aus Münster aus, weil sie sich das Wohnen dort nicht mehr leisten können. Das führt zu spürbaren Verdrängungseffekten in den umliegenden Kommunen, die diese Dynamik infrastrukturell auffangen müssen. Der Wohnungsneubau ist bundesweit eingebrochen. Wie stark spüren Projektentwickler und Wohnungsunternehmen diese Entwicklung in Münster? Stegemann Sehr deutlich. Allein in Münster gibt es aktuell genehmigte Projekte mit über 2.000 Wohnungen, die aus rein betriebswirtschaftlichen Gründen nicht umgesetzt werden. Die Kalkulationen gehen schlicht nicht mehr auf. Politik und Verwaltung blenden in Teilen völlig aus, dass der Bauüberhang nicht aus Unwillen entsteht. Er ist das Ergebnis betriebswirtschaftlicher Analyse. Krys Die Ursachen liegen wie überall vor allem in der Kostenentwicklung. Baupreise und Grundstückskosten sind massiv gestiegen. Gleichzeitig lassen sich die notwendigen Verkaufspreise oder Mieten nur noch in einem sehr hohen Segment realisieren. Das führt dazu, dass Projekte entweder gar nicht erst gestartet oder auf unbestimmte Zeit verschoben werden. Welche politischen Entscheidungen würden den Wohnungsbau im Münsterland kurzfristig am stärksten beschleunigen? Stegemann Entscheidend ist mehr Flexibilität im Bauplanungsrecht und vor allem Verbindlichkeit in den Verfahren. Planungs- und Genehmigungsprozesse dauern aktuell viel zu lange. Wir brauchen klare, schnelle und verlässliche Abläufe. Der viel zitierte Bauturbo hat in der Praxis bisher eher das Gegenteil bewirkt – zusätzliche Gremien statt echter Beschleunigung. Krys Ein zentrales Problem sind auch veraltete Bebauungspläne. Wenn Projekte auf Basis jahrzehntealter Planwerke bewertet werden, passt das oft nicht mehr zur Realität. Hier brauchen wir modernere Instrumente und vor allem kürzere Aktualisierungszyklen. Stegemann Ich plädiere dafür, Bebauungspläne zeitlich zu begrenzen. Nach zehn Jahren sollte automatisch eine Neubewertung erfolgen oder ein Übergang in einfachere planungsrechtliche Rahmenbedingungen (beispielsweise als 34er-Gebiet) möglich sein. Zudem muss die Zusammenarbeit zwischen Politik, Verwaltung und Wirtschaft verbindlicher werden. Die Baukosten bleiben hoch. Ist bezahlbarer Wohnungsbau überhaupt noch wirtschaftlich darstellbar? Krys In vielen Fällen nein. Wenn Sie heute eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Münster erwerben wollen, liegen Sie schnell bei rund 780.000 Euro. Das erfordert etwa 200.000 Euro Eigenkapital und eine monatliche Belastung von rund 2.800 Euro. Das ist selbst für Doppelverdiener mit durchschnittlichem Einkommen ohne Finanzspritze aus Erbfall oder anderen Quellen, geschweige denn für breite Bevölkerungsschichten nicht darstellbar. Stegemann Auch im Mietbereich sieht es schwierig aus. Unter etwa 16 bis 17 Euro pro Quadratmeter lässt sich ein Neubau derzeit kaum wirtschaftlich darstellen. Das zeigt, wie groß die Lücke zwischen politischem Anspruch und wirtschaftlicher Realität ist. Krys Selbst im geförderten Wohnungsbau geraten Projekte zunehmend unter Druck. Teilweise dauern Verfahren so lange, dass Fördermittel gar nicht mehr genutzt werden können, weil Fristen – etwa die Verpflichtung zur Umsetzung innerhalb von 54 Monaten – nicht eingehalten werden können. Wie beurteilen Sie die Zusammenarbeit mit der Stadt Münster? Krys Letztlich ist das ungeachtet der Rahmenbedingungen immer ein Peoples Business, das vom persönlichen Verhältnis zu den bearbeitenden Stellen geprägt wird. Es gibt funktionierende Kooperationen, aber insgesamt sind die Prozesse häufig zu langwierig. Klimaschutz und Energieeffizienz stellen die Branche vor große Herausforderungen. Wie gelingt der Spagat zwischen nachhaltigem Bauen und bezahlbaren Mieten? Stegemann Der Zielkonflikt ist real. Höhere energetische Standards führen unmittelbar zu höheren Baukosten. Ohne zusätzliche Förderinstrumente oder flexiblere Vorgaben wird es schwierig, diese Anforderungen mit bezahlbaren Mieten zu vereinbaren. Nachhaltigkeit ist wichtig, aber sie muss wirtschaftlich darstellbar bleiben. Sonst erreichen wir das Gegenteil: Es wird gar nicht mehr gebaut. Welche Rolle spielt das Münsterland als Ausweichraum? Krys Eine sehr große. Viele Menschen, auch mit gutem Einkommen, verlassen die Stadt, weil sie sich Wohneigentum oder selbst Mieten dort nicht mehr leisten können. Wir werden aber auch in Münster die Innenstadt in der Stadtentwicklung neu denken müssen. Dabei werden Themen wie die Umgestaltung von großen Einzelhandelsflächen eine zunehmende Bedeutung bekommen. Letztlich müssen wir in den Innenstädten zusätzlichen Wohnraum schaffen, um die hohe Nachfrage zu bedienen und Innenstädte wieder außerhalb der Einkaufs- und Geschäftszeiten zu beleben. Stegemann Der Umzug in den Speckgürtel ist für viele attraktiv. Da gibt es noch bezahlbare Grundstücke oder Mieten, die zunehmend nachgefragt werden. Besonders profitieren sicher die außen liegenden Stadtteile oder umliegende Kommunen mit funktionierender Infrastruktur wie Schulen oder Pflegeeinrichtungen. Wie wird sich der Wohnungsmarkt in Münster bis 2030 entwickeln? Stegemann Ohne grundlegende Änderungen wird sich die Situation weiter verschärfen. Ich sehe die Lösung vor allem auf Bundes- und Landesebene, etwa durch neue Förderprogramme und verlässliche Rahmenbedingungen. Die Hoffnung ist, dass sich der Markt mittelfristig wieder stabilisiert. Das sehe ich allerdings weniger in fünf, vielmehr in etwa zehn Jahren. Krys Hinzu kommt perspektivisch ein weiterer Unsicherheitsfaktor: die demografische und strukturelle Entwicklung. Wenn sich etwa durch technologische Veränderungen oder den Einfluss von Künstlicher Intelligenz die Zahl der Studiengänge und die Zahl der Studierenden deutlich reduziert, könnte das den Wohnungsmarkt fundamental verändern. Münster ist auf solche Szenarien bislang nicht vorbereitet.