--- title: "DWK AIRE - Ehrenfeld - Oscar 125 GmbH \u0026 Co. KG beantragt Bebauungsplan-Aufstellung Oskar-Jäger-Straße Köln-Ehrenfeld/Braunsfeld; Beschleunigtes Verfahren gemäß §13a BauGB" sdDatePublished: "2026-08-13T13:53:00Z" source: "https://ratsinformation.stadt-koeln.de/getfile.asp?id=1045551\u0026type=do" topics: - name: "construction and property" identifier: "medtop:20000235" - name: "residential real estate" identifier: "medtop:20001368" - name: "housing and urban planning policy" identifier: "medtop:20000628" - name: "real estate" identifier: "medtop:20000241" - name: "public housing" identifier: "medtop:20001290" - name: "child care" identifier: "medtop:20001317" - name: "local authority" identifier: "medtop:20000612" locations: - "Köln" --- DWK AIRE - Ehrenfeld - Oscar 125 GmbH & Co. KG beantragt Bebauungsplan-Aufstellung Oskar-Jäger-Straße Köln-Ehrenfeld/Braunsfeld; Beschleunigtes Verfahren gemäß §13a BauGB Anlage 3 Erläuterungstext Arbeitstitel: Oskar-Jäger-Straße südlich Low Line in Köln-Ehrenfeld / Braunsfeld 1. Anlass und Ziel der Planung Mit Schreiben vom 26.08.2024 beantragte die Eigentümerin DWK AIRE - Ehrenfeld - Oscar 125 GmbH & Co. KG (im Weiteren: Investorin), ein Joint Venture der Die Wohnkompanie NRW GmbH und der ArtInvest im Unternehmensverbund Zech Group, die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Absicht, auf einem bestehenden Gewerbestandort im Bereich der Oskar-Jäger-Straße in den Stadtteilen Köln-Ehrenfeld und Köln-Braunsfeld eine städtebauliche Neuordnung und Umnutzung des Areals durchzuführen. Ziel ist die Entwicklung eines urbanen Quartiers, das Wohnen, Arbeiten und öffentliche Freiräume miteinander verknüpft. Der Geltungsbereich umfasst zum Großteil Flächen, welche sich im Eigentum der Investorin befinden. Ergänzend beinhaltet der Geltungsbereich städtische Flächen sowie weitere Fremdgrundstücke. Ziel ist die Sicherung eines einheitlichen städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzepts für diesen Stadtbaustein. Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen in Köln verfolgt die Planung die Schaffung eines Urbanen Gebietes (MU) mit einer qualitätsvollen, angemessenen städtebaulichen Dichte. Dabei steht insbesondere die Bereitstellung von dringend benötigtem Wohnraum im Fokus – einschließlich eines Anteils an öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Es sollen erweiternd zur vorhandenen Heterogenität und Urbanität der Nutzungen im Stadtteil Büros, Dienstleistungen und nicht störendes Gewerbe vorgesehen werden. Zusätzlich wird die Integration einer Kindertagesstätte angestrebt, um die soziale Infrastruktur des Quartiers bedarfsgerecht zu ergänzen und das Prinzip der Stadt der kurzen Wege zu ermöglichen. Zur Sicherung der Wohn- und Aufenthaltsqualität sind öffentliche Spiel- und Grünflächen vorgesehen. Da die geplante „Low Line“ teilweise nördlich im Plangebiet verlaufen soll, ist diese mit einzubinden. Die Entwicklung steht im Kontext der weitgreifenden Veränderungen in Ehrenfeld und den angrenzenden Stadtteilen. Für die sogenannte „Weststadt“ wurde 2021 von der Stadt Köln ein Zielbild erarbeitet, welches die Grundlage für die Fortschreibung der Rahmenplanung aus dem Jahr 2004 bildet und Ziele für den Transformationsprozess der Weststadt definiert. Die Fläche an der Oskar-Jäger-Straße bildet einen weiteren Baustein in den bereits initiierten und noch anstehenden Entwicklungen in der direkten Nachbarschaft und näheren Umgebung. Die städtebauliche Neuordnung verfolgt das übergeordnete Ziel, den bisherigen Gewerbestandort in ein vielfältiges, durchmischtes Quartier mit hoher Lebens- und Arbeitsqualität zu wandeln. Besonderer Wert wird auf eine urbane, kompakte Bebauung mit attraktiven grünen Freiräumen gelegt, die den zukünftigen Bewohner*innen und Nutzer*innen gleichermaßen zugutekommt. Das vorhandene Planungsrecht lässt die Realisierung des Vorhabens nicht zu. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur / 3 Realisierung des Wohnquartiers und die ergänzenden Nutzungen geschaffen; ohne dass die umliegenden bestehenden Gewerbebetriebe dadurch negativ beeinträchtigt werden. 2. Verfahren Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Genehmigungsfähigkeit des geplanten Vorhabens zu schaffen. Verfahrensart Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB aufgestellt. Zwar übersteigt die zulässige Grundfläche im Plangebiet den Schwellenwert von 20.000 m², jedoch handelt es sich um eine maßvolle Erweiterung und funktionale Umstrukturierung innerhalb des bestehenden Stadtbausteins, sodass die Voraussetzungen des beschleunigten Verfahrens dennoch erfüllt sind. Das ca. 4 ha große Plangebiet liegt an der Oskar-Jäger-Straße im Kölner Stadtgebiet und ist derzeit durch überwiegend gewerbliche Nutzungen geprägt. Die Fläche ist nahezu vollständig versiegelt und stellt damit ein erhebliches Innenentwicklungspotenzial dar. Ziel der Planung ist es, im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung ein neues urbanes Mischgebiet (MU) mit wohn- und gewerbenahen Nutzungen zu entwickeln. Durch die städtebauliche Neuordnung werden Flächenpotenziale effizienter genutzt, zugleich werden ökologische Verbesserungen durch gezielte Entsiegelungsmaßnahmen und die Schaffung qualitätvoller Freiräume erzielt. Die Entwicklung erfolgt im unmittelbaren Zusammenhang mit der vorhandenen Siedlungsstruktur und soll sich funktional wie städtebaulich in das urbane Gefüge einfügen. Es werden keine neuen Siedlungsbereiche im Außenbereich geschaffen. Vielmehr wird eine Revitalisierung einer innerstädtischen heterogenen Gewerbefläche angestrebt, die zur Aufwertung des gesamten Umfelds beiträgt. Eine abschließende Prüfung der Umweltauswirkungen gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 2 Abs. 4 BauGB erfolgt im weiteren Verfahren. Auf Grundlage des geplanten städtebaulichen Konzepts und der damit verbundenen Maßnahmen zur Entsiegelung und Aufwertung wird zum jetzigen Zeitpunkt nicht von erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen ausgegangen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Planung durch die Entsiegelung, die Integration neuer Grün- und Freiflächen sowie die emissionsarme Mischnutzung positive Effekte auf das Lokalklima, den Wasserhaushalt und das Stadtbild haben wird. Städtebauliches Qualifizierungsverfahren Zur Qualitätssicherung des Städtebaus plant die Investorin die Durchführung eines zweiphasigen Verfahrens in Abstimmung mit der Stadt Köln. In einer ersten Phase sollen maximal sieben Planungsteams teilnehmen, für die zweite Phase wird die Jury die Anzahl der Planungsteams auf rund drei bis vier Teams reduzieren. Auf Grundlage der ersten Juryentscheidung findet eine Zwischenpräsentation statt, in welcher die drei - vier Entwürfe der Öffentlichkeit z. B. an Marktständen in einer Abendveranstaltung vorgestellt werden statt. Das eingeholte Feedback der Öffentlichkeit wird den Planungsteams ebenso wie die Empfehlungen der Jury für die 2. Phase weitergereicht. Mit Abschluss des Qualifizierungs- verfahrens soll eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB vorgesehen werden. Neben der Sicherung der städtebaulichen Qualität soll ebenfalls die Freiraumqualität im Plangebiet gewährleistet werden. Zu berücksichtigen ist hier insbesondere die planerische Konkretisierung der „Low Line“, deren bauplanungsrechtliche Sicherung im anschließenden / 4 Bauleitplanverfahren erfolgen soll. Das Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens wird Grundlage des nachgelagerten Bauleitplanverfahrens. 3. Erläuterungen zum Plangebiet 3.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich im Westen der Stadt Köln im Stadtbezirk Ehrenfeld bzw. der westliche Teil des Plangebietes liegt teilweise im Stadtbezirk Lindenthal. Es wird im Norden durch angrenzende Gewerbebebauung und im Osten durch die Oskar-Jäger-Straße begrenzt. Im Süden und Westen grenzen die Stolberger Str. sowie weitere gewerblich genutzte Grundstücke an. Das Plangebiet umfasst die im Eigentum der Investorin folgenden Flurstücke 661, 794, 795, 1145, 1501, 1559, 2417/204, 1277, 1278, 1279, 1280 und 1752 sowie die Flurstücke im städtischen Eigentum 1131, 1443, 1676, 4002/202 und im Fremdeigentum folgende Flurstücke 1146, 1558, 1147, 1557, 1148, 1556 in der Gemarkung Müngersdorf und eine Fläche von rund 4 ha. Wobei sich hiervon ca. 3,5 ha im Eigentum der Investorin befinden. 3.2 Bestandssituation / Vorhandene Struktur Das Plangebiet liegt an der Grenze der beiden Stadtteile Ehrenfeld und Braunsfeld im Kölner Westen. Es liegt in der Kölner Weststadt, einem Begriff aus dem Zielbildprozess zur Fortschreibung der Rahmenplanung Braunsfeld/ Müngersdorf/ Ehrenfeld aus dem Jahr 2021. Der Bereich der gesamten Weststadt befindet sich seit einigen Jahren im Umbruch. Große vormals überwiegend gewerblich und industriell genutzte Bereiche werden neuen Nutzungen zugeführt und die gesamte Stadtsequenz des westlichen Kölns transformiert. Wichtige Entwicklungsflächen, wie zum Beispiel das nordwestlich des Plangebietes gelegene „Max- Becker-Areal“, das „Ehrenveedel“ auf der Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs nördlich der Bahntrasse oder das westlich gelegene Neubauprojekt „Cosy“ befinden sich in der Nachbarschaft. Das Plangebiet ist aktuell mit heterogen gewerblich genutzten Gebäuden unterschiedlicher Baujahre bebaut. Die baujahrestypische Bausubstanz weist einen sehr niedrigen energetischen Standard auf. Die Freiflächen werden überwiegend als Parkplätze genutzt, weshalb das Grundstück derzeit nahezu vollständig versiegelt ist. Bestandteil des Geltungsbereiches ist auch ein Teil der Oskar-Jäger-Straße. Sie übernimmt die Erschließungsfunktionen innerhalb des Stadtteils und darüber hinaus. In ihrer Verlängerung nach Norden führt sie unter der Bahntrasse hindurch und verbindet damit auch die nördlichen und südlichen Bereiche des Stadtteils. Die Umgebung des Plangebietes ist ebenfalls durch eine starke Heterogenität geprägt. Während das Plangebiet selbst und weite Teile der Umgebung überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, befinden sich ergänzend gastronomische, kulturelle und gewerbliche Nutzungen in Erdgeschosszonen der Oskar-Jäger-Straße. Eine zukünftige Planung sieht den Verlauf der „Low Line“, welche nördlich des Plangebietes verläuft und teilweise in das Plangebiet hineinragen soll vor. Das Projekt „Low Line“ umfasst eine lineare Grünverbindung für den Fuß- und Radverkehr entlang der alten Güterbahntrasse vom Bahnhof Ehrenfeld im Osten bis zum P1-Park im Westen der Weststadt. / 5 3.3 Bestehende Erschließung Das Plangebiet ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz der Stadt Köln angeschlossen. Die Erschließung erfolgt heute für den motorisierten Individualverkehr (MIV) von der Oskar- Jäger-Straße im Osten und der Stolberger Straße im Südwesten zu den vorhandenen Grundstückszufahrten. Auf der Oskar-Jäger-Straße befinden sind beidseitig öffentliche Parkplätze in Längsaufstellung. Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist über die nördlich gelegene Haltestelle Oskar-Jäger- Straße (Buslinien 143 und 141) und der Haltestelle Stolberger Straße (Buslinie 140) südlich des Plangebietes erschlossen. Des Weiteren befindet sich fußläufig in ca. 600 m entfernt, die Haltestelle Weisbergstraße/ Gürtel (Straßenbahn 13). Für den Fahrradverkehr ist nur im Bereich der Oskar-Jäger-Straße ein Radweg ausgewiesen. 4. Planungsvorgaben 4.1 Regionalplan Das Plangebiet ist im derzeitigen Regionalplan der Bezirksregierung Köln (Teilabschnitt Region Köln) als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. 4.2 Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Plangebiet als Gewerbefläche dargestellt. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belastenden Gewerbebetrieben. Daneben sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Vergnügungsstätten zulässig. Da die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 13a BauGB vorliegen, kann nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Rahmen dieses Verfahrens von einer Änderung des Flächennutzungsplans abgesehen werden. 4.3 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplans Köln. Allerdings gilt das Entwicklungsziel EZ 6 Ausstattung der Landschaft für Zwecke des Immissionsschutzes oder zur Verbesserung des Klimas vor. 4.4 Berücksichtigung von Fachplanungen Bei dem Planungsvorhaben sind keine Planfeststellungsverfahren zu berücksichtigen. 4.5 Planungsrechtliche Situation / Bebauungsplan Das Plangebiet liegt innerhalb dem seit dem 02.01.1985 rechtkräftigen Bebauungsplan Nr. 63459/04 mit dem Arbeitstitel "Stolberger Straße in Köln-Braunsfeld/-Ehrenfeld