Département du territoire de Genève demande crédit additionnel de 15'844'000 francs pour La Praille; Autonomie foncière et finances cantonales
Demande de crédit supplémentaire du département du territoire d’un montant de 15'844'000 francs portant sur la reprise de la maitrise foncière par le canton de Genève dans le secteur du stade de la Praille
2565-2026 REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE Demande d’un cr6dit suppl6mentaire - Commission des finances (arts. 32, 33 et 34 de la LGAF) D6partement : du territoire (DT) Cr6dit : 15'844'000 francs Ann6e | 2026 selon les douziömes provisoires Objet: Secteur du stade de La Praille - Reprise de la maitrise fonciöre par le canton de Genöve Programme(s): G01 - Logement et planification fonciöre Nature(s) : 319900 - indemnit6s Nombre de postes : 0 ETP Motifs-d6tails : La pr6sente demande de cr6dit suppl6mentaire, d’un montant de 15'844'000 francs, est n6cessaire au remaniement foncier du pörimötre de La Praille, comprenant le stade de GenÖve et le centre commercial de La Praille. l. Objectifspoursuivis Le stade de Genöve est ä ce jour < co-maitris6 > fonciÖrement par l’Etat de Genöve et les Chemins de fer f6d6raux (CFF). Le stade et ses installations (accös, zone VIP) reposent en effet sur plusieurs parcelles, appartenant ä I’Etat mais aussi aux CFF. Suite ä une demande d’augmentation de rente de droit de superficie distinct et permanent (DDP), 6mise par les CFF en 2O2O,l’tlatet ces derniers ont engag6 des nÖgociations afin de mettre fin ä cette co- maitrise. lls ont ainsi abouti ä un accord en 2025, en vue du remaniement foncier du secteur de La Praille. Gräce ä ce remaniement, le stade de GenÖve reposera sur des parcelles propri6tö seule et exclusive de I’Etat. Cela permettra :
I’autonomie fonciöre du stade de GenÖve et sa maitrise par I’Etat ;
ä terme, une Öconomie substantielle pour les finances cantonales ,
et une autonomie d6cisionnelle pour I’Etat et la garantie d’une exploitation efficiente et autonome du stade, notamment en termes d’entretien et de s6curit6. Ce remaniement aura 6galement pour effet :
de finalement permettre la dotation, par l’Etat, de la parcelle 3248 de la commune de Lancy - actuellement grev6e par un DDP 4165 d6crit ci-aprös - en faveur de la FPAV, conformÖment ä la loi sur la Fondation Praille-Acacias-Vernets, du 28 f6vrier 2019 (LFPAV) (12285);
et de permettre ainsi le ddveloppement du secteur Praille Sud, dans le pörimötre Praille-Acacias-Vernets (PAV). ll. Situation fonciöre actuelle La situation fonciöre mise en place en 1999-2001 visait ä financer la construction du stade, notamment via la perception, par la Fondation du Stade de Genöve (FSG), de rentes de superficie de 2nd degrÖ (d’un montant total initial de 36 millions de francs). Aprös la r6alisation de cet objectif, il demeure une situation fonciÖre inusuelle et particuliörement complexe (pour une description exhaustive de ce montage foncier, cf. annexes 1 ä 4). En substance, I’Etat et les CFF sont tous deux propri6taires de diff6rentes parcelles dans ce p6rimÖtre, grev6es d’un mÖme droit de superficie distinct et permanent (DDP 4165), sur lequel repose notamment le stade de Genöve et le centre commercial de La Praille. Ce DDP 4165, dont bön6ficie la FSG jusqu’au 31 .12.2080, lui a donc öt6 octroyö par deux propri6taires et co-superficiants :
l’Etat, propri6taire des parcelles 1727 ,1904 et 3248 de la commune de Lancy, grev6es par le DDP 4165 ä hauteur d’une surface totale de 46'270 m2:
et les CFF, propri6taires de la parcelle 5203 de la commune de Lancy, grev6e par ce möme DDP ä hauteur de 26'598 m2. L’assiette du DDP 4165 est par ailleurs grevÖe de deux DDP de 2nd degr6, dont la FSG est superficiante, en faveur d’un investisseur (Swiss Prime Site lmmobilien AG)quia construit le centre commercial de La Praille, le parking souterrain, une station-service, un complexe hötelier et administratif, puis par la suite un cinÖma (DDP 4171 et 4193, constituös en 2001 et 2002 jusqu’au 31.12.2080). Du fait de ce montage, diff6rentes constructions aux visÖes divergentes se trouvent sur l’assiette du DDP 4165 de 1"‘degr6 :
le centre commercial de La Praille et complexes annexes, repr6sentant un potentiel de rendement pour les CFF ;
et un 6quipement public - le stade de GenÖve et ses installations - qui repr6sente une charge financiöre trös 6lev6e pour I’Etat.
lll. lmplications financiöres En effet, en termes financiers, l’Etat a 6videmment renonc6 ä percevoir une rente de superficie auprÖs de la FSG, pour la part du DDP 4165 grevant les parcelles de l’Etat, ce qui correspond ä une subvention non-mon6taire cons6quente, soit un montant de 606'516 francs par annöe (calcul6e selon la directive sur les subventions non- mon6taires). Les CFF pergoivent quant ä eux une rente auprÖs de la FSG - derniörement fix6e ä 384'876 francs par ann6e, et pouvant ötre indexöe tous les 5 ans, selon l’Övolution de I’indice suisse des prix ä la consommation (ISPC), respectivement adapt6e tous les 20 ans selon l’övolution du prix des terrains, jusqu’au 31.12.2080. Or, c’est I’Etat qui s’acquitte en r6alitÖ de cette rente due ä son co- superficiaire, les CFF, via une subvention mon6taire de 129'935 francs par annöe (le solde de 254'941 francs Ötant acquittÖ via les redevances pergues par la FSG auprÖs de la SPS, au titre de redevances annuelles r6sultant des DDP de 2nd) ä la FSG. A ce jour, I’Etat subventionne donc, ä titre mon6taire et non monötaire, 100% du bätiment du stade et ses installations et en assume toutes les charges, tout en 6tant li6 aux CFF via un montage foncier contraignant, qui donne tous pouvoirs ä ces derniers. Les impacts et risques financiers li6s ä cette situation fonciÖre ont Öt6 mis en 6vidence de maniÖre critique dÖs 2020, les CFF ayant exig6 une premiöre adaptation de leur rente ä l'6volution du prix des terrains, ä concurrence de plus d’un million de francs par rapport ä leur rente initiale, soit une nouvelle rente annuelle de 1'329'000 francs ä compter de 2021. En termes pr6visionnels, cette hausse de rente impliquerait une augmentation du montant ä verser aux CFF de 944'124 francs par ann6e, sur une dur6e de 59 ans (de 2021 ä 2080, cela sans tenir compte d’öventuelles hausses subs6quentes), soit une augmentation totale de 55'703'316 francs sur 59 ans, ä reporter sur le budget de l’Etat de Genöve. Les discussions et n6gociations ouvertes entre l’Etat et les CFF, dÖs 2021, onl6galement r6v6lö le risque li6 ä une fixation judiciaire de la rente de DDP et, partant, la nÖcessit6 impÖrieuse de mettre fin au DDP et de simplifier drastiquement cette situation fonciÖre bloquante. lV. N6gociations et r6sultats Pour mettre fin ä cette situation et au terme de plusieurs annÖes de n6gociations, I’Etat et les CFF sont convenus d’une r6organisation fonciöre du secteur (pour plus de d6tails, cf. annexe 4), r6sultant d’une expertise mandatÖe conjointement, constituant un r6sultat Öquilibr6, acceptable pour les deux acteurs et impliquant :
- la fin anticip6e du DDP 4165, lib6rant ainsi l’Etat de GenÖve de I’emprise des CFF sur ses terrains ;
- le remaniement des parcelles 1727,1904 et 5203 de la commune de Lancy, pour partager de maniÖre fonctionnelle le parcellaire sur lequel se situent le stade de GenÖve et ses installations - revenant
DDP Stade de Genöve
Maitrise fonciöre des parcelles grevÖes
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DDP premier degr6
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Proposition de remaniement foncier par Wüest Partner I surface attribu6e aprös remaniement ä l’Etat Htr& surface attribuee aprös remaniement aux CFF
ä I’Etat - et celui sur lequel se trouvent le centre commercial de La Praille et ses installations - revenant aux CFF ;
- le versement d’une soulte de 15'754'000 francs pour solde de tous comptes, par I’Etat aux CFF, r6sultant des valeurs respectives des parcelles 6chang6es en vertu du remaniement prÖcit6, et du manque ä gagner des CFF du fait de la fin anticipÖe du DDP 4165 ;
- et la prise en charge par l’Etat des frais et honoraires de notaire, g6omötre et ing6nieur, ä hauteur de 90'000 francs. Dös la fin anticip6e du DDP 4165 (de 1"’ degrÖ), les DDP 4171 et 4193 (de 2nd degr6) prendront 6galement fin et la FSG ne sera plus superficiante de 2nd degr6. Elle ne percevra donc plus de redevances de DDP de 2nd degr6 ä hauteur de 254'941 francs par annÖe. Toutefois, dans la mesure oü la FSG ne sera plus non plus d6bitrice, envers les CFF, de la rente du DDP 4165 de 1u’degrÖ, derniÖrement fixöe ä 384'876 francs (sans tenir compte d’Öventuelles augmentations subs6quentes), le solde de I’opÖration demeurera positif pour la FSG, ä concurrence de 129'935 francs par ann6e. Cet accord met fin ä une situation qui, ä terme, ne ferait inexorablement qu’augmenter les budgets de l’Etat de GenÖve, par une hausse de la rente annuelle de DDP de 944'124 francs, sur une dur6e de 59 ans (de 2021 ä 2080) soit une hausse de 55'703'316 francs sur 59 ans (cela sans tenir compte d’Öventuelles augmentations subs6quentes). Cette solution n6gociöe permettra 6galement la dotation, par I’Etat, de la parcelle 3248 de la commune de Lancy - actuellement grev6e par ]e DDP 4165 - en faveur de la FPAV et conformÖment ä la LFPAV, permettant ainsi le d6veloppement du secteur Praille Sud. Annexes:
- Plan DDP Stade de Gendve, Maltrise fonciöre des parcelles grevÖes'
- Plan DDP premier degrö.
- Plan DDP second degr6.
- Plan Proposition de remaniement foncier par Wüest Partner.
12 aoüt2026
Gonseil d’Etat:
La chanceliöre d' , \l I \i D6cision de la commission des finances : Accord Date Refus Signature: