--- title: "Bremer Senat begrüßt BauGB-Upgrade Bremen; Stärkere kommunale Vorkaufsrechte gegen Umgehungen" sdDatePublished: "2026-08-19T15:14:00Z" source: "https://www.rathaus.bremen.de/sixcms/media.php/13/20260818_top_3_BauGB_Upgrade_Problemimmobilien_N.pdf" topics: - name: "housing and urban planning policy" identifier: "medtop:20000628" - name: "real estate" identifier: "medtop:20000241" - name: "residential real estate" identifier: "medtop:20001368" locations: - "Bremen (Bundesland)" - "Bremerhaven" - "Bremen (Stadt)" - "Germany" --- Bremer Senat begrüßt BauGB-Upgrade Bremen; Stärkere kommunale Vorkaufsrechte gegen Umgehungen Seite 1 von 9 Kleine Anfrage der Fraktion der SPD vom 09.06.2026 und Mitteilung des Senats vom 18.08.2026 „Welche Chancen bietet das BauGB-Upgrade für den Umgang mit Problemim- mobilien in der Stadtgemeinde Bremen?“ Vorbemerkung der fragestellenden Fraktion: Problem- und Schrottimmobilien stellen vielerorts eine erhebliche Belastung für Be- wohner:innen sowie für die Entwicklung ganzer Quartiere dar. Bauliche Missstände, Verwahrlosung und die daraus resultierenden negativen Auswirkungen auf das Umfeld beeinträchtigen die Wohnqualität, verschärfen soziale Problemlagen und hemmen die städtebauliche Entwicklung. Mit dem Wohnungsaufsichtsgesetz und dem Wohnraumschutzgesetz hat das Land Bremen in den vergangenen Jahren wichtige Instrumente für die Kommunen geschaf- fen, die bereits wiederholt erfolgreich angewendet wurden, um gegen Missstände auf dem Wohnungsmarkt vorzugehen. Auch die bundesweiten Instrumente des Bauge- setzbuches (BauGB) bieten ordnungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten, gleichwohl sieht das Baugesetzbuch vielfach hohe Hürden vor, die die Anwendung in der Praxis erschweren oder faktisch unmöglich machen. Anhaltend ungelöste Beispiele wie das Hochhaus am Rembertiring veranschaulichen, dass die Möglichkeiten der Stadt immer noch begrenzt sind und Eingriffe zu hohen Hürden unterliegen. Hinzu kommt, dass nachhaltige Verbesserungen oft nur durch einen Eigentümerwech- sel hin zu einem sozial orientierten Bestandshalter herbeigeführt werden können. Po- sitive Beispiele für Aufwärtstrends durch kommunalen Erwerb sind die Sanierung der Lüssumer Heide und des Hochhauses Neuwieder Straße 3 in Tenever (jeweils durch die GEWOBA). Hier konnten infolge des Ankaufs spürbare und für alle Menschen sichtbare Aufwertungen erzielt und insbesondere die Lebenssituation der Mietenden erheblich verbessert werden. Dass nicht noch mehr solcher Erfolgsgeschichten Wirklichkeit werden konnten, liegt auch an eklatanten Lücken in Vorkaufsrechten für die Kommunen. So lassen sich kom- munale Vorkaufsrechte regelmäßig umgehen, indem nicht die Immobilie selbst, son- dern die Anteile des die Immobilie besitzenden Unternehmens verkauft werden (sog. „Share Deal“). Während diese auch zur Steuervermeidung vielfach genutzte Konstruk- tion bereits seit vielen Jahren bundesweit diskutiert wird, bleiben andere Umgehungs- formen weitgehend unbeachtet. Besonders deutlich wurde dies bei der Frage eines Vorkaufsrechts für die Grohner Düne: Obwohl alle Wohnungen einem Unternehmen gehörten, ist das Gebäude „Große Düne“ als Wohnungseigentümer:innengemein- schaft (WEG) eingetragen, da hierfür genügt, dass die Heizungsanlage auf dem Dach einem anderen Eigentümer gehört. Da WEG von einem Vorkaufsrecht in der aktuellen Fassung des BauGB noch ausgenommen sind, ist ein wirksames Vorkaufsrecht der Seite 2 von 9 Stadt für die Grohner Düne bis heute stark erschwert. Dies trifft verständlicherweise auf wenig Verständnis in der Bevölkerung vor Ort. Durch den von Bundesbauministerin Verena Hubertz vorgelegten Entwurf des „BauGB-Upgrade“ sollen Kommunen künftig zusätzliche Möglichkeiten erhalten, um gegen Problem- und Schrottimmobilien vorzugehen, kommunale Vorkaufsrechte zu stärken und Umgehungstatbestände zu schließen. Die vorgesehenen Regelungen er- öffnen den Städten und Gemeinden neue Handlungsspielräume zur Stabilisierung von Quartieren, zur Sicherung guter Wohnverhältnisse und zum Schutz bezahlbaren Wohnraums. Das BauGB-Upgrade hat das Potenzial, zu einem Meilenstein für die kommunale Stadtentwicklungspolitik zu werden. Die vorgesehenen Neuregelungen eröffnen auch der Stadtgemeinde Bremen neue Möglichkeiten im Umgang mit Problemimmobilien sowie bei der Sicherung lebenswerter Quartiere. Um die daraus resultierenden Chan- cen nutzen zu können, gilt es aus Sicht der SPD, die konkreten Anwendungsmöglich- keiten der Reform für DIE Stadtgemeinde Bremen näher zu beleuchten. Der Senat beantwortet die Anfrage wie folgt: Frage 1: 1.1 Welche Bedeutung misst der Senat dem bisherigen Instrument des kommu- nalen Vorkaufsrechtes für die Stadtentwicklung bei? 1.2 Welche wesentlichen Erfahrungen hat er hiermit gemacht und 1.3 welche Verbesserungen hält er im Zuge einer BauGB-Novelle für erforder- lich? Die Teilfragen 1.1 und 1.2 werden zusammen beantwortet. Der Senat begrüßt ausdrücklich die Möglichkeiten, die das „BauGB Upgrade“ bietet. Gerade im Bereich der Problemimmobilien wird damit eine Regelungslücke geschlos- sen. Das kommunale Vorkaufsrecht stellt ein bedeutendes Instrumentarium der Stadt dar. Es ermöglicht, Flächen gezielt zu erwerben, um infrastrukturelle und oder städtebauli- che Zielsetzungen umzusetzen und die infrastrukturelle und städtebauliche Entwick- lung im Sinne der öffentlichen Belange zu steuern. Gemäß § 24 BauGB ermöglicht das allgemeine, gesetzliche Vorkaufsrecht bei im Be- bauungsplan festgesetzten Flächen für die Erschließung oder für Grünflächen einen wichtigen Beitrag zur planmäßigen städtebaulichen Entwicklung. Die Ausübung von Vorkaufsrechten gemäß § 24 BauGB erfolgt in Bremen regelmäßig und zum Teil sehr langfristig über Jahrzehnte, um bestehende Planungen im Mobilitätsbereich zu sichern (bspw. die im Flächennutzungsplan vorgesehene Straßenbahnlinie in Planung entlang der Osterholzer Heerstraße oder die Umsetzung einer Radpremiumroute entlang der Osterholzer Landstraße). Seite 3 von 9 Darüber hinaus bietet § 25 BauGB die Möglichkeit, durch Erlass von kommunalen Sat- zungen (in Bremen: Ortsgesetze) besondere Vorkaufsrechte vorzusehen.). Dies ist in den letzten Jahren wieder verstärkt verfolgt worden, wie zum Beispiel durch Vor- kaufsortsgesetze in Tenever, im Vorderen Woltmershausen oder in Hemelingen. So wird mit einem Vorkaufsortsgesetz die notwendige kommunale Rechtsgrundlage für die Umsetzung kommunaler Zielsetzungen geschaffen, indem es die Sicherung und Entwicklung bestimmter Gebiete, in denen eine kommunale Maßnahme im Sinne des § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB durch den kommunalen, satzungsgestützten Grunderwerb gezielt unterstützt und erleichtert umgesetzt werden kann (vgl. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Die Ausübung des satzungsgestützten Vorkaufsrechts nach § 28 BauGB ist jedoch – wie auch beim gesetzlichen Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB - an eine aus- reichende Finanzierung und strategische Planung gebunden. Mit Ausübung des Vor- kaufsrechts kommt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB iVm § 464 Absatz 2 BGB zwischen privatem Verkäufer und der Kommune ein selbständiger Kaufvertrag zu den bereits ausgehandelten Bedingungen zustande, es sei denn, die Kommune kann nach § 28 Absatz 3 Satz 1 BauGB zum Verkehrswert kaufen. Der Kaufpreis kann auf den Ver- kehrswert begrenzt werden; in diesem Fall steht dem Verkäufer allerdings ein Rück- trittsrecht gemäß § 28 Abs. 3 BauGB zu. Diese Regelung soll überhöhten Kaufpreisen vorbeugen, hat sich in der Praxis jedoch als wenig wirksam erwiesen. Zudem wirken sich die Fristen zur Ausübung aus. In vielen Fällen besteht ein erhebliches Hemmnis in der zügigen Bearbeitung und Abstimmung da auch hier entsprechende Ressourcen fehlen. Im Folgenden soll mit einem konkreten Beispiel die Komplexität der Ausübung exemp- larisch dargelegt werden. Das Vorkaufsortsgesetz für das Vordere Woltmershausen hat seit Inkrafttreten 2019 zum Ziel, die städtebauliche Entwicklung gemäß der be- schlossenen Masterplanung zu sichern. Ziel ist unter anderem die Entwicklung des „Gleisparks als grünes Netz“ mit Anbindung an die Wallanlagen, die Weser, die Innen- stadt, die Ochtum, den Hohentorshafen und Rablinghausen. Das ehemalige Betriebs- gelände des Gewerbebetriebs Wisura nimmt dabei eine zentrale Lage ein. Trotz der Sicherung des Gewerbestandorts sollten Möglichkeiten einer Durchwegung und An- bindung an den Gleispark geschaffen werden, um die Zugangssituation im Umfeld des Woltmershauser Tunnels und die Anbindung des Gleisparks an den Hohentorshafen weiterzuentwickeln. Aufgrund fehlender Finanzierung konnte dieses Ziel durch den (Teil-)Erwerb des Betriebsgeländes im Verkaufsfall 2024 jedoch nicht weiterverfolgt werden. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrungen scheint im Zuge einer zukünftigen Novellie- rung des Baugesetzbuchs (BauGB) insbesondere folgende Verbesserung denkbar: • Die Überprüfung der Rücktrittsregelung: Die Möglichkeit des Verkäufers, bei Begrenzung des Kaufpreises auf den Verkehrswert vom Vertrag nach § 28 Abs. 3 BauGB zurückzutreten, sollte überprüft werden, da sie in der Praxis häufig die Ausübung des Vorkaufsrechts verhindert und somit die intendierte Wirkung kon- terkariert. Seite 4 von 9 Insgesamt sieht der Senat im kommunalen Vorkaufsrecht ein unverzichtbares Instru- ment für die Stadt, dessen Wirksamkeit und Anwendung sowohl auf Bundesebene als auch innerhalb der Freien Hansestadt Bremen weiter gestärkt werden sollte. Zu Teilfrage 1.3: Der Gesetzentwurf der Bundesregierung – Entwurf eines Gesetzes zur Modernisie- rung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (Stand: RegE / Kabinettsbeschluss vom 27. Mai 2026, sog. BauGB-„Upgrade“) sieht in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB-E eine sinnvolle und praxisnahe Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts bei soge- nannten „Schrottimmobilien“ vor. Im Buchstaben b wird der Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts bei Problem- und Schrottimmobilien im Fall von baulichen Missständen auf sogenannte Mängel im Sinne des § 177 Absatz 3 BauGB ausgeweitet. Damit wird einem Vollzugsproblem begegnet. Durch die Aufnahme des Begriffs „Mängel“ in den Tatbestand des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 BauGB wird die Anwendung dieses Vorkaufsrechts praktikabel vereinfacht. Die Kommunen erhalten so ein grundsätzlich wirksames Instrument, um gegen die negativen städtebaulichen Auswirkungen von Schrottimmobilien vorzugehen und Spekulation mit Problem- und Schrottimmobilien durch wiederholte Verkäufe ohne Verwertungsabsicht, inklusive daraus resultierenden negativen Auswirkungen auf die Bodenmarktpreise, zu unterbinden (vgl. RegE, Kab-Be- schl., Seite 117, veröffentlicht auf der Internetseite des Bundesbauministeriums: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-up- grade.html . In diesem Zusammenhang ist auch die Bundesratssitzung am 10. Juli 2026 zu nennen, dort folgte der Bundesrat den Forderungen v.a. des Landes Bremen zum Vorkaufs- recht in seiner Stellungnahme zum Gesetzesentwurf. So soll das kommunale Vor- kaufsrecht auch dann greifen, wenn ein Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse verkauft wird. Das Bauressort sieht hier Handlungsbe- darf, da nach der derzeit geltenden Rechtslage die Ausübung des Vorkaufsrechts fak- tisch ins Leere läuft, wenn der Verkäufer nach der Ausübung insolvent wird und das Grundstück in die Insolvenzmasse fällt. Die Gegenäußerung der Bundesregierung steht zum Zeitpunkt der Beantwortung aus. Das weitere parlamentarische Verfahren ist abzuwarten. Frage 2. Zu der in § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 BauGB (neu) vorgesehenen Ausweitung des Vorkaufsrechts auf Immobilien mit baulichen Mängeln im Sinne des § 177 Absatz 3 BauGB: a. Welche konkreten zusätzlichen Handlungsmöglichkeiten ergeben sich für die Stadtgemeinde Bremen hierdurch? Erstmalig wird eine Ermächtigungsgrundlage mit direktem Verweis in das besondere Städtebaurecht bei verwahrlosten, missstands- und auch mangelbehafteten Immobi- lien geschaffen. Die konkreten Handlungsmöglichkeiten werden sich im Gesetzesvoll- zug zeigen und sind objektspezifisch. Gleichzeitig kann bereits jetzt festgestellt wer- den, dass die vorgesehene Änderung die Anwendung des Vorkaufsrechts erheblich vereinfacht und den Kommunen ein wirksames Instrument verschafft, um gegen die Seite 5 von 9 negativen städtebaulichen Auswirkungen von Problem- und Schrottimmobilien sowie die Spekulation mit derartigen Objekten nachhaltig vorzugehen. Für d